海外旅行も輸入食品も値上がりし、円安の影響を身近に感じる方が増えました。実は不動産市場も例外ではなく、為替レートはアパート経営の収益性に密接に関わります。たとえば建材の多くは輸入品で、円安が続くと修繕コストが跳ね上がりやすくなります。一方で、訪日客の急増やインバウンド雇用の拡大は賃貸需要を底上げする追い風にもなります。本記事では「円安時代 アパート経営 収益性」という視点から、為替変動の基本とリスク対策、立地選びのコツ、資金調達の要点、さらに家賃収入を伸ばす運営手法まで、初心者でも実践しやすいステップを体系的に解説します。
円安がアパート経営に及ぼす影響
重要なのは、円安が収益性にプラスとマイナスの両面で働く点を正しく理解することです。為替が1ドル＝160円前後で推移する2025年10月現在、輸入建材や設備機器の価格は円高期に比べ平均12〜18%上昇しています。また、灯油やガスといったエネルギーコストも割高になり、共用部のランニングコストに跳ね返ります。
一方で、総務省の宿泊旅行統計によれば2025年上半期の訪日外国人延べ宿泊数は過去最高を記録し、地方都市でも短期賃貸の需要が拡大しています。海外人材の雇用が進む製造業集積地では、単身者向けアパートの稼働率が上昇し、国土交通省住宅統計の最新データでは空室率が前年比0.3ポイント改善しています。つまり、コスト高と需要増という相反する動きを天秤にかけ、自身の物件でどちらが優勢かを見極めることが収益向上の第一歩になります。
キャッシュフローを守る為替対策
まず押さえておきたいのは、コスト上昇リスクを平時から吸収できるキャッシュフロー設計です。修繕積立金を家賃収入の10%相当で積み立てると、材料費が15%高騰しても急な追加出費を最小限に抑えられます。また、外注コストを下げるために地元のリフォーム業者と長期契約を結ぶ方法も有効です。為替水準が安定しているタイミングで設備を先行購入し、倉庫保管するオーナーも増えています。
さらに、ファイナンス面では変動金利型ローンの返済額が低金利のおかげで抑えられている一方、金利上昇リスクも無視できません。日銀が2025年4月に実施した長期国債買い入れ減額後、固定金利はじわりと上昇しています。金利が1%上がると年間返済額は1,000万円借入の場合約9万円増えるため、期間の一部を固定化するミックスローンを検討すると安心です。つまり、為替と金利のダブルリスクを並行して管理する姿勢がキャッシュフローを守ります。
需要動向と立地選びの新基準
ポイントは、円安が生む新しい賃貸需要を取り込める場所を選ぶことです。観光地ではホテル不足を背景に、30日以上の中期滞在型賃貸が活況を呈しています。たとえば京都市の一部では、家具付き賃貸の平均賃料が前年同月比で約8%上昇しました。一方で、国内居住者が賃料高騰を嫌い郊外へシフトする動きもみられるため、労働人口の増加が見込める沿線を丁寧に調査する必要があります。
具体的には、国勢調査の「夜間人口比率」が上向いているエリアは家賃上昇の余地が大きい傾向があります。また、留学生受け入れ大学の最寄り駅周辺では、単身用アパートの稼働率が平均95%を超えるケースも珍しくありません。言い換えると、人口減少リスクをピンポイントで回避しながら、円安が後押しするインバウンド需要を吸収できる立地が今後の勝ちパターンとなります。
資金調達と金利動向を読み解く
実は、金融機関の融資姿勢も円安局面で変化します。地方銀行や信用金庫は輸入価格の上昇に伴う地元企業の資金需要増を優先し、個人向け不動産融資を選別する傾向が強まっています。そのため、自己資金を物件価格の25%ほど用意し、返済比率を年収の30%以内に抑える計画書を提示すると審査が通りやすくなります。
日本政策金融公庫のデータによれば、2025年度の不動産投資向け平均金利は固定で2.1%、変動で1.2%前後です。固定金利が相対的に高いものの、円安による物価上昇が続くと金利引き上げ圧力も増します。そこで、借入期間の前半10年のみ固定、後半を変動とする「段階固定型」を組むと、将来のインフレ局面でも返済額をある程度コントロールできます。さらに、住宅ローン減税の対象外である投資用物件でも、賃料収入と金利の差額を経費計上し、実効税率を下げる節税策を併用すると純利回りを守れます。
収益性を高める運営テクニック
基本的に、入居者満足度を高めて家賃維持力を上げることが最も効果的です。無料Wi-Fiやスマートキーは導入コストが1戸あたり5万円前後で済み、退去抑止に役立ちます。国土交通省の調査では、インターネット無料物件の平均入居期間は有料物件より8か月長いことが示されています。
また、エネルギー効率の高いLED照明や高効率給湯器を採用すると、ランニングコストを年間1戸あたり約1万5千円削減できます。2025年度の「住宅省エネ2025キャンペーン（補助上限50万円・2026年3月まで）」を活用すれば初期費用を抑えられます。さらに、家賃保証会社と連携して滞納リスクを下げることで、実質利回りを0.3〜0.5ポイント引き上げる効果が期待できます。つまり、設備投資と管理体制の両面から収益構造を最適化することが、円安時代における防御と攻めの鍵を握ります。
まとめ
ここまで、「円安時代 アパート経営 収益性」を軸に、為替変動の影響、キャッシュフロー対策、立地選び、資金調達、運営テクニックを具体的に見てきました。コスト高という逆風はあるものの、インバウンド需要や設備投資による差別化を活かせば利回りは十分改善できます。まずは自己資金比率と融資条件を整理し、需要が伸びるエリアを徹底的に調査した上で、設備更新のタイミングと補助金制度を照合してください。そして、一度シミュレーションを作成し、最悪シナリオでもキャッシュフローが黒字を保てるか確認することで、長期にわたり安定した収益を手にできます。今日から一歩踏み出し、円安時代をチャンスに変えるアパート経営を始めましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計 2025年8月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 宿泊旅行統計調査 2025年上半期 – https://www.soumu.go.jp
- 日本政策金融公庫 融資利率情報（2025年度） – https://www.jfc.go.jp
- 住宅省エネ2025キャンペーン 公式サイト – https://jutaku-shoene2025.go.jp
- 日銀 金融政策決定会合資料 2025年4月 – https://www.boj.or.jp