不動産投資を始めたいけれど「木造と比べてRC造は高いのでは」「空室リスクが怖い」と迷う方は多いものです。しかしRC造（鉄筋コンクリート造）のアパート経営には、耐久性と長期安定収益という大きな魅力があります。本記事では、2025年10月時点の最新データを踏まえ、収益性の考え方から資金計画、運営のコツまでを基礎から解説します。読み終えるころには、RC造アパート経営の全体像と具体的な行動手順がイメージできるはずです。
RC造が選ばれる理由と特徴
重要なのは、RC造が持つ構造的メリットを理解し、利回りだけに惑わされないことです。鉄筋とコンクリートで構成される躯体は耐火・耐震性が高く、法定耐用年数は47年と木造の22年を大きく上回ります。
まず長寿命である点が金融機関の評価につながり、長期・低金利の融資を引き出しやすくなります。融資期間が長いほど月々の返済は抑えられ、キャッシュフローに余裕が生まれやすいのです。また防音性や気密性も高いため、賃貸需要が堅調な都市部では家賃単価を維持しやすい傾向があります。
一方で建築コストが木造より2〜3割高くなるため、初期投資額が大きくなる点は否定できません。しかし修繕周期が長いことでトータルコストは平準化され、長期スパンで見ると収支が安定します。2025年8月の国土交通省データによる全国アパート空室率21.2%という数字を踏まえても、「長く住み続けてもらう」戦略がますます重要です。RC造はその前提条件をクリアしやすい構造と言えるでしょう。
収益性を左右するキャッシュフローの考え方
ポイントは、「表面利回り」より「実質利回り」と「手残り現金」を重視する姿勢です。家賃収入から空室損、運営費、ローン返済、税金を差し引いて残るキャッシュフローが、投資の生命線になります。
まず運営費は、RC造であっても年間家賃収入の15〜20%を見込むと安全です。管理委託料のほか、共用部電気代やエレベーター保守料などが継続的に発生します。次にローン返済は、自己資金を2〜3割投入し、金利上昇にも耐えられる返済比率30%以下を目安に組むとリスクを抑えられます。
さらに税負担も忘れがちです。RC造は建物価格が高く、減価償却による節税効果が木造より長期間続くものの、固定資産税評価額も高くなりがちです。言い換えると、償却メリットは長期、固定資産税は短期で負担となるため、中期的な資金繰り表を作成してバランスを確認しましょう。
最後に実質利回りを計算し、年率6%以上、手残りキャッシュフローが年間家賃収入の8〜10%程度確保できれば、RC造アパート経営は堅実な投資先となります。
成功する立地・物件選びのポイント
実は立地選びこそ、空室率と家賃水準を決定づける最大要因です。都市計画図で用途地域を確認し、将来の人口動態や再開発計画を読み解く姿勢が求められます。
まず都心部や駅近エリアは賃料が高く、RC造の良さをアピールしやすい半面、土地価格が高騰しています。そのため利回りは5%前後に落ち着きやすいものの、長期で見ると資産価値の下支えがあります。対して郊外や地方中核市では利回り7%超も珍しくありません。ただし大学移転や企業撤退など需要減少の兆しがないか、地元自治体の将来人口推計を確認することが重要です。
物件選定では、間取りニーズの変化を意識しましょう。単身者向けワンルームは競争が激しいため、30㎡前後の1LDKやSOHO対応プランが2025年以降の成約率を押し上げています。また共用部のWi-FiやスマートロックなどIT設備を導入すると、若年層の長期入居が期待できます。これらの設備はRC造の耐久性と相性が良く、長期的な差別化要素となります。
2025年度の融資・税制優遇を活用する方法
まず押さえておきたいのは、金融機関のRC造評価基準が「法定耐用年数－築年数＋10年」を目安に融資期間を設定する点です。築浅RC造であれば最長35年融資も可能で、金利は変動で1%前半、固定で2%台が2025年の水準です。長めの返済期間を確保し、金利タイプを分散することで金利上昇リスクを抑えられます。
税制面では、2025年度も「住宅用家屋の取得に伴う登録免許税軽減措置」が継続しており、一定の耐震・省エネ基準を満たすRC造アパートは、保存登記税率が0.4%から0.3%に減税されます（2026年3月31日取得分まで）。また長期優良住宅の認定を受けると、不動産取得税も一部控除されるため、設計段階で認定基準への適合を検討すると良いでしょう。
さらに、賃貸住宅向け耐震改修に関する固定資産税の1/2減額特例も2026年度課税分まで有効です。築古RC造を購入して改修する場合、改修翌年度から3年間は負担が軽減されます。これらの制度は条件が細かいため、税理士や行政書士に事前相談し、確実に適用を受ける体制を整えてください。
運営とリスク管理で長期安定を目指す
基本的に、RC造アパート経営の成否は「入居者満足度」と「突発コスト抑制」の両輪で決まります。建物が丈夫でもメンテナンスを怠れば空室は増え、想定外の修繕費が発生します。
まず計画修繕を実施し、10年ごとの大規模修繕に備えて積立金を毎年家賃収入の5%程度プールしましょう。長期修繕計画を作成しておけば、金融機関や入居者への説明材料にもなります。また設備故障時は迅速に対応し、口コミサイトでの評判を上げることで広告費を抑えられます。
一方で災害リスクへの備えも不可欠です。火災保険は建物評価額に連動し保険料が高めになりますが、免責金額を調整しながら水災オプションを付帯すると、豪雨被害に強いRC造でも万全です。さらに地震保険は保険金額が半額上限となるため、自己資金での復旧余力を残す形で資金管理を行いましょう。
最後に、入居者属性の偏りを防ぐため、ファミリー・単身・法人契約をバランス良く取り込む施策が重要です。管理会社との定期的な打ち合わせで募集条件を柔軟に見直し、空室期間の短縮を図ることが、長期的な収益性を高めます。
まとめ
RC造アパート経営は初期費用が大きいものの、耐用年数の長さと金融機関からの評価の高さが強みです。収益性を高めるには、実質利回りとキャッシュフローを綿密に計算し、立地と間取りの市場適合性を見極める姿勢が欠かせません。さらに2025年度の登録免許税軽減や耐震改修減税などの制度を活用し、長期修繕計画と保険でリスクをコントロールすれば、空室率が2割を超える市場下でも安定した運営が可能です。まずは信頼できる専門家とチームを組み、資金計画と物件選定から一歩を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年8月速報値 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 国勢調査 人口推計 2025年版 – https://www.stat.go.jp
- 財務省 税制改正のポイント2025 – https://www.mof.go.jp
- 住宅金融支援機構 民間住宅ローンの実態調査 2025年度 – https://www.jhf.go.jp
- 国土交通省 長期優良住宅制度概要 2025年度版 – https://www.mlit.go.jp/housing