不動産投資に興味はあるものの「高額な自己資金がない」「事故物件は怖い」と感じていませんか。実は、2025年の今は小口資金でアパート投資に参入しやすい時代です。さらに、事故物件を上手に扱えば表面利回りを高めることも可能です。本記事では最新データを参照しながら、アパート投資の現状、事故物件のメリット・デメリット、不動産クラウドファンディングを活用した始め方を丁寧に解説します。読み終えたとき、あなたは具体的な一歩を踏み出せるはずです。
2025年のアパート市場を俯瞰する
まず押さえておきたいのは、アパート市場全体の空室動向です。国土交通省の住宅統計によると、2025年8月時点の全国アパート空室率は21.2%、前年より0.3ポイント改善しました。つまり需要が底堅いエリアを選べば、適切な運営で安定収益を狙えます。ただし都市と地方で温度差があるため、人口増加率や再開発計画といった地域指標を重ねて確認する姿勢が不可欠です。
次に価格水準を見てみましょう。都心部の築浅アパートは利回り4%前後で推移する一方、郊外の築古アパートは7%を超える事例も珍しくありません。利回りだけで判断するとリスクを見落としがちです。高利回りの背景には入居者ニーズの弱さや修繕費の嵩みが潜んでいる場合があります。収益とリスクのバランスを数値で比較する冷静さが求められます。
また、2024年末からの金利上昇局面は2025年10月時点でも続いており、融資環境はやや厳しさを増しています。自己資金を厚くするか、融資枠を使わずに小口投資で経験を積む手段を検討すると良いでしょう。ここで後述する不動産クラウドファンディングが有力な選択肢となります。
最後に賃貸需要の質的変化です。リモートワークの定着で「都心近郊×広めの間取り」の需要が上昇しています。このトレンドを踏まえてリノベーションを行えば、築古アパートでも競争力を高められます。
事故物件という選択肢の光と影
重要なのは事故物件を「特別な投資対象」と捉え過ぎないことです。不動産公正取引協議会のガイドラインでは、心理的瑕疵（かし）がある物件の告知義務は3年間が目安とされています。つまり期間を過ぎれば広告上の制限が緩くなり、一般物件と同等に扱えるケースが増えます。
事故物件の一番の魅力は取得価格の安さです。首都圏の実績では同条件の一般アパートに比べ、10〜20%割安な成約事例が散見されます。賃料を1割下げても利回りが改善するため、キャッシュフローを厚くできる可能性があります。ただし告知義務期間中は入居付けに時間がかかることが多く、空室リスクを織り込む必要があります。
一方で心理的抵抗を完全に消せるわけではありません。入居募集の際は、物件透明性を高めるために室内クリーニングやデザイン性の高いリフォームを行い、イメージを刷新する戦略が効果的です。また、地元保証会社と連携し、入居希望者に対して丁寧な説明を行うことで申し込み率を上げられます。
さらに、火災保険や地震保険は事故物件であっても通常通り加入できます。しかし保険会社によっては細かなアンケートを求められる場合があるため、事前に条件を確認しましょう。こうした準備を怠らなければ、事故物件は収益性と社会的意義の両面で魅力的な投資対象になります。
不動産クラウドファンディングが開く新しい扉
実は、事故物件や築古アパートへの投資経験がなくても、不動産クラウドファンディングを通じて学びながら参入できます。クラウドファンディングとは、複数の投資家がインターネット上で少額ずつ資金を出し合い、運営会社が不動産を取得・運営して収益を分配する仕組みです。法律上は「不動産特定共同事業法」に基づき、2022年の改正でオンライン完結型が拡大しました。
この仕組みを活用すると、一口1万円からでも事故物件を含むリノベーション案件に投資できます。運営会社が物件選定から管理、売却まで担うため、初心者でも現場経験を疑似体験できます。投資家は運営レポートを通じて工事費や空室率の推移を数字で確認できるため、リアルな学習効果が得られます。
また、2025年10月現在、クラウドファンディング案件の平均予定利回りは4〜8%で推移しています。レバレッジをかけない分リスクは控えめですが、元本保証ではありません。事業者選定では「優先劣後システムの比率」「取得物件の所在」「過去の元本毀損（きそん）実績」を比較し、信頼度を見極めることが大切です。
加えて税務面では、分配金は原則として雑所得扱いとなり、事業規模に応じた確定申告が必要です。会社員であっても20万円を超える利益が出た場合は申告を忘れないようにしましょう。
始め方を具体的なステップで確認する
ポイントは流れをイメージしやすく整理することです。以下の手順を踏むと、実物投資とクラウドファンディングの両方をスムーズに始められます。
1. 情報収集 – 国交省や地価公示サイトでターゲットエリアの人口動態と家賃水準を調べる。 2. 資金計画策定 – 自己資金と毎月の余剰資金を把握し、クラウドファンディングと実物投資の比率を決める。 3. 事業者・物件選定 – クラウドファンディングでは優先劣後比率30%以上を目安に、実物では利回りと立地を総合評価する。 4. デューデリジェンス（詳細調査） – 事故物件の場合は過去の事故内容、近隣評判、リフォーム履歴を確認する。 5. 契約・運営開始 – クラウドファンディングではオンラインで契約締結。実物取得後は管理会社と修繕計画を策定する。
この順序を守ると、リスクを可視化したうえで資金を投入できます。特にデューデリジェンスは専門家に依頼することで、見落としを防げます。
リスク管理と出口戦略を忘れない
基本的に投資の成否はリスク管理で決まります。事故物件を保有する場合、入居率が一定水準を下回ったらリノベーションの追加投資や売却を検討しましょう。売却先としては同業投資家だけでなく、2024年以降活発化している不動産証券化ファンドも選択肢になります。
さらに金利上昇リスクに備え、融資を利用する場合は返済比率を家賃収入の50%以内に抑える設計が安全です。空室が続いてもキャッシュフローが枯渇しにくくなります。クラウドファンディングを併用していれば、分散効果で損益を平準化できます。
保険活用も忘れてはいけません。2025年度の地震保険料率見直しでは築古木造アパートの割引率が拡大しました。割引を適用するには耐震診断書が必要なので、早めに取得すると保険コストを抑えられます。
最後に税務面の出口です。譲渡益が出た場合、長期譲渡所得（5年超保有）に区分されると税率が20.315%に下がります。保有期間を調整しながら売却時期を計画すると、手取り額を最大化できます。
まとめ
結論として、アパート投資で安定収益を目指すなら、事故物件の割安さと不動産クラウドファンディングの手軽さを組み合わせる戦略が有効です。市場データを基に立地と価格を見極め、少額から経験を積みつつリスクを分散すれば、資金規模にかかわらず投資家として成長できます。まずはクラウドファンディングで小さく試し、知識と資金が整った段階で実物アパートを取得する二段階ステップから始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp
- 不動産公正取引協議会連合会 ガイドライン – https://www.retio.or.jp
- 金融庁 不動産特定共同事業に関する資料 – https://www.fsa.go.jp
- 国税庁 所得税基本通達 – https://www.nta.go.jp
- 日本損害保険協会 地震保険料率改定資料 – https://www.sonpo.or.jp