不動産投資を始めたばかりの方にとって、最初の壁は「どこで収益物件を探せばよいのか」です。ポータルサイトを眺めても、情報が多すぎて選び方がわからず、結局行動が止まるケースが後を絶ちません。この記事では、現役投資家として15年以上の経験を持つ筆者が、収益物件の探し方をステップごとに解説します。オンラインとオフライン双方の手法を比較し、2025年10月時点の市場動向も織り交ぜるので、読み終えたときには具体的なアクションプランが描けるはずです。
市場動向を押さえて探し始める
まず押さえておきたいのは、都市部と地方で需要構造が大きく異なる点です。国土交通省の2025年版住宅経済関連データによると、三大都市圏の世帯数は微増が続く一方、地方中核都市の単身世帯は働き方の多様化で再び伸びています。つまり、都心のワンルームは依然として低空室率を保ち、地方ではファミリー向けより単身向けが堅調です。統計を読み解くと、狙うエリアと物件タイプが自然に絞られます。
しかし数字だけではイメージが湧きにくいので、実際に現地を歩いて空室看板の数や昼夜の人通りを確認してみましょう。肌感覚と統計データが一致したエリアは、経験上、賃料下落リスクが低い傾向にあります。また2025年度の固定資産税の軽減特例は新築から3年間に限られるため、築浅物件を扱うエリアでは税負担が読める点も魅力です。エリア選定に時間をかけることで、後の物件比較が驚くほど楽になります。
オンラインプラットフォームを使い倒す
ポイントは、複数サイトを横断検索しながら、それぞれの特徴を把握することです。例えば健美家は投資用物件に特化し、収益率や賃貸稼働状況が詳細に載っています。一方、楽待は掲載数が多く、未公開情報がメールで届く仕組みがあります。ここで「収益物件 どこで探す」と検索し、気になる物件をお気に入り登録すると、類似物件が自動表示されるので効率的です。
ただし表面利回りだけで飛びつくのは危険です。想定賃料が高めに設定されているケースもあるため、近隣の賃料相場を国土交通省の「賃貸住宅実態調査」で確認しましょう。さらにサイト上で問い合わせた際の対応速度や説明の丁寧さは、仲介担当者の力量を測るバロメーターになります。返信が遅い場合、契約後のトラブル対応も期待できない可能性が高いので、次の候補に移る判断も必要です。
現地ネットワークと仲介会社を味方にする
重要なのは、エリアを絞ったら地場の仲介会社に足を運ぶことです。地場業者はネット未掲載の「水面下物件」を握っている場合が多く、早期に動けば高利回り案件に出合える可能性があります。特に資産整理を急ぐオーナーが多い高齢化エリアでは、売り急ぎ案件が短期間で市場に出回ることがあるため、日頃から顔を出して情報をもらえる関係を築きましょう。
言い換えると、仲介担当者に「すぐ買える投資家」と認識してもらうことがカギになります。購入資金の目安や決裁条件を事前に共有し、レスポンスを早めるだけで、競合より先に内覧できるケースが増えます。また2025年度の登録免許税軽減措置はオンライン契約にも適用されるため、IT重説に対応した仲介会社を選ぶと、遠方物件でも手続きがスムーズです。オフラインとオンラインを組み合わせた探し方が、今後ますます重要になるでしょう。
金融機関との連携でチャンスを広げる
実は金融機関も優良物件の情報源になります。融資相談の際に「収益物件 どこで探すのが良いか」と率直に聞くと、担保評価の高いエリアや過去の融資実績が多い物件タイプを教えてくれることがあります。銀行は貸し倒れを避けたいので、返済計画が立ちやすい物件に関するデータを豊富に持っています。この情報を活用すれば、投資効率と融資条件の両方で有利に進められます。
また、同じ銀行でも支店によって積極度が異なります。地方の支店は地場開発業者とのネットワークが強く、未公開物件の紹介を受けやすい傾向があります。さらに日本政策金融公庫の2025年度アパートローンでは、省エネ性能を満たすと金利が0.2%優遇される仕組みが続く予定です。融資条件を踏まえて探すことで、手残りキャッシュフローが年間数十万円変わるケースも珍しくありません。
AIとデータ分析で差をつける新手法
まず押さえておきたいのは、AI査定ツールを併用すると物件価値の目利きが格段に速くなる点です。2025年にリリースされた不動産テック各社のサービスは、過去の成約事例と現在の募集条件を統合し、将来の利回り低下リスクを予測してくれます。具体的には想定家賃の下落幅や修繕費の時期をシミュレーションできるため、机上での収支計算が一気に高度化します。
一方で、AIの予測はあくまで平均的な想定に過ぎません。現地調査で得た生の情報と照合し、ズレがあれば再度入力データを修正する作業が必須です。こうした二重チェックを行うことで、誤差を2%以内に抑えた投資判断が可能になります。最先端ツールを使う投資家はまだ少数派なので、早くから取り入れることでライバルと差を広げられるでしょう。
まとめ
ここまで、収益物件を探す際の情報源と活用方法をオンライン、オフライン、金融機関、AIの四つに分けて解説しました。重要なのは、データと現場感覚を行き来しながら、複数のチャネルを組み合わせる姿勢です。まず市場動向を把握し、次に信頼できる仲介会社と金融機関のパートナーを確保し、最後にAIで精度を高める流れを意識してください。行動を積み重ねれば、有望物件と出合う確率は確実に上がります。今日から一歩踏み出し、自分だけの物件リストを作成してみましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅経済関連データ集2025 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省 賃貸住宅実態調査2025 – https://www.mlit.go.jp
- 日本政策金融公庫 融資制度概要2025 – https://www.jfc.go.jp
- 健美家株式会社 投資用不動産市場レポート2025 – https://www.kenbiya.com
- 名古屋大学 不動産テック研究センター AI査定精度報告書2025 – https://www.nagoya-u.ac.jp