不動産投資に興味はあるものの、多額の自己資金や物件管理の手間に尻込みする人は少なくありません。そんな悩みを解決する選択肢が、不動産投資信託「REIT（リート）」です。上場REITなら数万円から投資を始められ、プロが運用するため物件管理も不要です。本記事では「REIT 2億円」をキーワードに、分配金を積み上げながら最終的に2億円規模の資産を築く方法を解説します。資金計画、銘柄選び、税制のポイントまで網羅しますので、読み終えた頃には具体的な行動ステップが見えてくるはずです。
REITで2億円を目指すとは何か
まず押さえておきたいのは、2億円という目標が投資元本の総額なのか、運用残高なのかを明確にする点です。多くの個人投資家は、年間分配金を生活費に充てつつ、最終的に保有口数を増やして評価額2億円を狙います。つまり、毎月の積立と分配金再投資を組み合わせ、時間を味方につける戦略が核心となります。
具体的に東証REIT指数を見ると、2025年10月時点の平均利回りは約3.9%です。仮に年4%で複利運用し、税引き後を考慮しても年3.2%程度は期待できます。元本3,000万円を毎月10万円ずつ追加し、この利回りで20年運用すると、金融庁の複利計算式では評価額が約2億500万円に届きます。これは現実的なシミュレーションであり、2億円到達に必要な期間と額の目安を示しています。
一方で、利回りは相場次第で変動します。オフィス系が低迷すれば住居系が支えるように、セクターを分散することで利回りのブレを緩和できます。重要なのは、利回りの高さだけでなく、安定した分配を継続できる銘柄を選び、長期保有に耐えうるポートフォリオを組むことです。
元本形成とキャッシュフローの設計
ポイントは、投資元本をいかに早く膨らませるかにあります。前段で示した通り、3,000万円の初期投資と月10万円の積立は現実的な出発点です。自己資金が少ない場合でも、年収の15%を積立に回せば、時間の経過とともに元本は着実に増加します。
金融庁の「家計の金融行動に関する調査」では、40代の金融資産中央値が約650万円とされています。これを踏まえると、まずは副業や節約で年間200万円の投資余力を確保することが現実的な第一歩です。税優遇のあるNISA成長投資枠（2025年度年間360万円）が使えるなら、非課税メリットを享受しつつREITを積み立てると効果的です。
また、キャッシュフロー計算は欠かせません。年利回り4%なら、元本5,000万円で税引き後年160万円の分配金が得られます。これを再投資すれば元本はさらに加速的に増えますが、生活費の補填に充てる選択肢もあります。どの程度を再投資し、どの程度を使うかを事前に決めておくと、ブレない資産形成が可能になります。
最後に、住宅ローンの繰上げ返済と比較検討することも重要です。金利1%のローンを抱えつつ4%で運用するなら、差引3%の利ザヤが得られる計算です。ただし、精神的な安心感を重視するならローン返済を優先する選択もあります。自身のリスク許容度を可視化することで、納得感の高いキャッシュフロープランが描けます。
銘柄選びと分配金再投資の実践
実は、REIT市場は物件タイプによって価格変動の特徴が異なります。オフィス系は景気敏感、住居系は安定、物流系はネット通販の拡大で堅調、ホテル系はインバウンド回復で上昇基調です。ファンドの運用報告書を読むと、物件入替えやテナント構成の方針が分かり、利回りの裏付けを確認できます。
銘柄選びでは、分配金余裕率（利益超過分配を含まない分配前利益÷分配金）を確認するのが要です。2025年10月時点で東証REIT上場銘柄の平均は約1.2倍ですが、長期安定銘柄は1.3倍以上を維持しています。余裕率が高いほど将来的な増配余地があり、継続性も高まります。
分配金再投資については、証券会社のDRIP（配当再投資サービス）を活用すると手数料を抑えられます。再投資を継続すれば元本が加速度的に膨らみ、複利効果が最大化します。たとえば、年160万円の分配金を全額再投資し、利回り4%を20年積み上げると、追加元本だけで約4,900万円の差が生まれます。
もう一点、流動性リスクにも注意が必要です。出来高の少ない銘柄は、急落局面で売りたいときに希望する価格で売れない恐れがあります。東証が公表する日次売買代金データを参考にし、平均売買代金が1億円以上の銘柄を中心に組み入れると、流動性面の不安が軽減されます。
税制と2025年度の優遇措置
重要なのは、税を制する者が手取りを最大化できる点です。REITの分配金は通常、所得税・住民税合わせて20.315%が源泉徴収されます。しかし、NISA成長投資枠を使えば年間360万円まで配当非課税で投資できます。上限を超える分は特定口座で保有し、損益通算や繰越控除を活用することで税負担を抑えられます。
さらに、2025年度税制改正で拡充された「上場株式等に係る配当所得の分離課税の優遇措置」は2028年末まで適用される予定です。一定額以下の配当について総合課税を選択し、配当控除を享受すると実効税率が下がるケースがあります。所得控除が多い家庭なら、総合課税を選んだ方が有利になる可能性があるため、確定申告時にシミュレーションを行うと安心です。
また、法人化による節税も選択肢の一つです。法人税の実効税率は約30%ですが、損金算入できる経費の幅が広がり、個人より手取りが増える場合があります。ただし、設立費用や事務負担が増すため、年間分配金が少なくとも800万円を超えてから検討するのが一般的です。税理士と相談し、個人課税と法人課税の損益分岐点を見極めましょう。
リスク管理と出口戦略
まず押さえておきたいのは、REITにも価格変動リスクがある点です。リーマンショック時の東証REIT指数は、2007年高値から2008年末にかけて約70%下落しました。逆に言えば、暴落局面こそ割安で買い増す好機でもあります。余裕資金をプールしておくことで、急落時に計画的なナンピン買いが可能になります。
一方、金利上昇はREITの大きなリスクです。借入コスト増により分配原資が圧迫されるためです。ただし、日本銀行の「長期金利見通し」（2025年10月公表）では、政策金利は段階的引き上げを検討するものの、2026年時点でも1%未満との予測が示されています。よって、短期的には影響限定的と見る向きが多いものの、変動金利比率の低い銘柄を選ぶことで金利上昇耐性を高められます。
出口戦略としては、分配金生活への移行か一括売却が考えられます。生活費を分配金で賄うなら、目標達成後は再投資を減らし、手取りを増やすだけで済みます。一括売却を選ぶ場合は、相続や贈与のタイミングも合わせて検討すると税負担を抑えられます。金融庁の「資産移転の税制優遇ガイド」によれば、2025年度の相続時精算課税の特例を活用すると、評価額2億円までなら節税効果が大きいとされています。
最後に、分散投資は常に意識してください。国内REITだけでなく、米国やシンガポールの海外REIT、さらには上場インフラファンドを組み合わせることで、セクターと地域の二重分散が実現します。これにより、特定市場の不調が資産全体に与える影響を和らげられます。
まとめ
本記事では「REIT 2億円」を実現するための資金計画、銘柄選定、税制活用、リスク管理を順に解説しました。重要なのは、①毎月の積立と分配金再投資で元本を加速的に増やす、②分配金余裕率や流動性を確認して銘柄を選ぶ、③NISAや配当控除を駆使して手取りを最大化する、④暴落時にも買い増せる余裕資金を確保する、という四つの視点です。これらを実践すれば、20年で評価額2億円に到達するシナリオは十分に現実味を帯びます。今日からまず証券口座を開設し、月1万円でも良いので積立を始めてください。時間が経つほど複利は力を増し、将来の選択肢が広がります。
参考文献・出典
- 金融庁 家計の金融行動に関する調査 2024年版 – https://www.fsa.go.jp
- 日本取引所グループ 東証REIT指数データ – https://www.jpx.co.jp
- 財務省 税制改正の概要 2025年度 – https://www.mof.go.jp
- 日本銀行 長期金利見通し 2025年10月 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 不動産市場動向レポート 2025年秋号 – https://www.mlit.go.jp