不動産投資に興味はあるものの、「本当に収益が出るのか」「損をしないか」と迷う人は少なくありません。特に収益物件は専門用語や数字が多く、最初の一歩を踏み出しづらい分野です。本記事では、収益物件のメリットとデメリットを整理し、初心者でも実践できる収支計算の流れを解説します。読み終えるころには、自分に合った投資判断を下すための具体的な視点が手に入るはずです。
収益物件とは何か
まず押さえておきたいのは、収益物件の定義と特徴です。収益物件とは、家賃やテナント料などの賃料収入を目的として保有する不動産の総称で、区分マンションから一棟アパート、オフィスビルまで幅広い種類があります。
収益物件の魅力は、毎月の家賃という「インカムゲイン」が得られる点にあります。加えて、長期的に不動産価格が上昇した場合には売却益である「キャピタルゲイン」も期待できます。ただし、キャピタルゲインは景気変動の影響を受けやすいため、安定収入を望むならインカムゲイン中心の計画が無難です。
また、投資対象が現物資産であることから、インフレ局面でも資産価値が目減りしにくい特性を持ちます。国土交通省の「不動産価格指数」によると、過去二十年間で住宅系物件は緩やかながら上昇傾向を示しています。物価が上がる局面で現金価値が下がる一方、物件価格や家賃は連動して上がる可能性があるため、資産保全の観点でも注目されています。
一方で、収益物件は流動性が低く、多額の初期費用が必要です。売却までに時間を要するため、短期での資金回収には向きません。つまり、流動性と投資期間のバランスを理解したうえで、長期保有を前提に計画を立てることが成功の土台となります。
収益物件のメリットを正しく理解する
重要なのは、収益物件が提供する複数のメリットを体系的に理解することです。単に家賃収入だけでなく、税制面や資産形成にも効果が及びます。
第一に、安定的なキャッシュフローが挙げられます。日本賃貸住宅管理協会の統計では、2025年の平均入居率は全国で約91%に達しています。管理会社の選定やリフォーム戦略を適切に行えば、入居率の高い状態を維持でき、安定した家賃が見込めます。
第二に、レバレッジ効果です。銀行融資を利用すれば、自己資金に対して数倍の物件を取得できます。仮に自己資金500万円で5000万円のアパートを購入すると、資金倍率は十倍になります。金利負担は発生しますが、家賃収入で返済できれば、自己資金以上の資産を効率的に形成できます。
第三に、節税効果が期待できます。減価償却費や借入金利息を経費に計上できるため、所得税・住民税が圧縮される仕組みです。2025年度の税制では、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算できる制度が継続されています。赤字が大きすぎると税務署から指摘を受ける恐れがあるため、適正な経費計上が前提です。
さらに、生命保険代わりになる団体信用生命保険（団信）も見逃せません。融資に団信を付けると、万一の時にローン残債が完済され、家族へ無借金の物件が残ります。保険料は金利に上乗せされる形で支払うため、保険料と利回りのバランスを計画段階で確認すると安心です。
見落としやすいデメリットと対策
一方で、収益物件にはデメリットも存在します。リスクを知り、対策を講じてこそ、安定した運用が可能になります。
最大のリスクは空室リスクです。空室が続けば家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費を自己負担する事態になりかねません。人口減少が進む地方では、空室率が20%を超えるエリアも報告されています。対策として、エリアの人口動態や新築供給量を事前に調査し、需要の底堅い地域を選定しましょう。
次に、修繕費と突発的な支出です。築十年を過ぎると給排水設備や屋根防水の改修が必要になり、大規模修繕では数百万円単位の費用がかかることもあります。月々の家賃収入のうち10%程度を修繕準備金として積み立てる仕組みを導入すると、支出が集中した際の資金繰りが安定します。
金利上昇も見逃せません。日本銀行は2024年にマイナス金利政策を終了して以降、長期金利は徐々に上昇基調です。変動金利で借り入れている場合、返済額が増加する可能性があります。固定金利への借り換えや、想定金利を2%上乗せしたシミュレーションを行い、返済計画に余裕を持たせることが大切です。
最後に、流動性リスクがあります。物件を売却したいときに買い手が見つからない、あるいは希望価格で売れない事態は珍しくありません。物件選定段階から出口戦略を描き、将来的に賃借人付きのまま売却できる市場があるか確認しておくと、資金回収の確度が高まります。
収支計算の基本とシミュレーション方法
ポイントは、購入前に詳細な収支計算を行い、複数のシナリオで耐久力を検証することです。ここでは、年間キャッシュフローを算出する代表的な手順を示します。
1. 想定年間家賃収入を算出し、入居率を85〜95%に設定して現実的な収入額を出す 2. 管理費・修繕積立金・火災保険料など運営費を差し引き、純収入（NOI）を求める 3. 元利返済額を差し引き、税引前キャッシュフロー（BTCF）を計算する 4. 減価償却費と金利を経費に含めて税額を推計し、税引後キャッシュフロー（ATCF）を確認する
上記の手順を基に、具体例を見てみましょう。表面利回り8%の中古アパート（価格4000万円、家賃年額320万円）を想定します。入居率を90%に設定すると、年間賃料は288万円です。運営費を25%とするとNOIは約216万円になります。元利返済額を年間150万円とすると、BTCFは66万円です。ここから税金が差し引かれるものの、残る手取りが40万円程度であれば、自己資金に対する利回りが判断基準になります。
実は、シミュレーションでは悲観シナリオが重要です。入居率を70%、金利を1%上乗せして計算し、それでもキャッシュフローが黒字なら、投資の安定性は高いと言えます。家賃下落率や大規模修繕を盛り込み、最悪期でも自己資金が枯渇しないかを確認しましょう。
2025年度の融資環境と税制ポイント
さらに、2025年度の金融・税制環境を把握することで、より現実的な計画を立てられます。2025年4月の金融庁ガイドラインによれば、収益物件向け融資は借入比率80%前後が目安となり、自己資金2割が求められるケースが増えています。
融資金利は、都市銀行で固定1.8〜2.3%、地方銀行で変動1.2〜1.8%が平均的です。金利タイプを選ぶ際は、将来の金利上昇リスクと返済期間を照らし合わせ、長期固定を選ぶか、短期の変動で繰上返済を前提にするか決めると良いでしょう。
2025年度税制改正では、耐用年数超え物件の減価償却費を定額法一本化する方針が維持されました。築古物件を取得して短期で償却する戦略は有効ですが、償却後のキャッシュフローが急減する点に注意が必要です。また、登録免許税と不動産取得税の軽減措置が2026年3月まで延長されています。取得コストを抑えるチャンスなので、スケジュール管理を忘れないようにしましょう。
金融機関との面談では、自己資金比率と長期的な運営計画が評価されます。家賃設定の根拠や修繕計画を具体的に示すことで、返済能力と事業の実現性をアピールできます。信頼関係を築けば、追加融資や金利優遇の可能性も広がります。
まとめ
ここまで、収益物件のメリットとデメリット、そして収支計算の基本手順を解説しました。安定した家賃収入やレバレッジ効果といった利点がある一方で、空室や修繕といったリスクも無視できません。重要なのは、悲観シナリオまで含めた綿密な収支計算と、融資・税制を踏まえた長期戦略を持つことです。行動に移す際は、小規模な物件で経験を積みながら知識とネットワークを拡充すると、安全度の高いポートフォリオを築けます。今日得た視点を活かし、一歩ずつ着実に不動産投資の世界へ踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本賃貸住宅管理協会 データベース – https://www.jpm.jp/
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp/
- 住宅金融支援機構 金利情報 – https://www.jhf.go.jp/
- 総務省統計局 人口推計 – https://www.stat.go.jp/
- 財務省 税制改正資料 – https://www.mof.go.jp/