不動産投資を始めたいけれど「どの物件を選べば良いか分からない」という悩みは多くの人が抱えています。価格だけで決めてしまうと、購入後に思わぬ空室や修繕コストに直面し、収益が伸びないことも珍しくありません。本記事では15年以上の投資経験と2025年10月時点の最新データをもとに、初心者でも実践できる収益物件の見極め方を基礎から解説します。読み終えたとき、あなたは自分の投資目的に合った物件を自信をもって選べるようになるでしょう。
収益物件を選ぶ前に知るべき市場の温度
まず押さえておきたいのは、物件個別の良し悪しを判断する前に市場全体の温度感を把握することです。国土交通省の不動産価格指数では、2025年上期の全国住宅総合指数が前年同期比3.2％上昇しており、特に三大都市圏の上昇率が高いと示されています。
実はこの上昇が示すのは単なる「価格の高止まり」ではありません。人口動態や雇用環境と合わせて見ると、本当に賃貸需要が伸びているエリアか、いわゆる投機的な上昇かを判断できます。例えば、総務省統計局の最新人口推計で増加傾向にある市区町村は、賃貸住宅の入居期間が長くなる傾向が確認されています。
一方で地方都市でも、駅前再開発や大学の新キャンパス設置などで一時的に需要が高まるケースがあります。しかし持続性がないと数年で空室率が跳ね上がるため、行政の公表資料や地元金融機関の融資姿勢を合わせてチェックすることが欠かせません。つまり、市場の温度は「価格」「人口」「雇用」の三層で測ると精度が上がります。
キャッシュフローを数字で読むコツ
ポイントは、表面利回りに惑わされず、実質利回りと年間キャッシュフローを必ず算出することです。日本銀行の貸出約定平均金利は2025年8月時点で変動1.45％、固定1.64％と低水準を維持していますが、金利上昇リスクはゼロではありません。
例えば購入価格3,000万円、表面利回り8％のワンルーム一棟アパートを想定しましょう。空室率10％、運営費20％、借入70％、変動金利1.5％で試算すると、実質利回りは約5％に落ち、年間キャッシュフローは約60万円にとどまります。ここで金利が2％に上がるとキャッシュフローは半減します。このシミュレーションを複数のシナリオで行うと、物件ごとに「耐性ライン」が見えてきます。
さらに、家賃下落率を年1％で織り込むと長期保有時の収益は大きく変わります。国土交通省「賃貸住宅市場概況調査」によれば、築20年を超える物件の平均家賃は新築比20〜30％下がるとされています。つまり、家賃下落と金利上昇を同時に加味することで、より堅実な投資判断ができるのです。
空室リスクを見抜く「立地」と「需要」の関係
重要なのは、立地評価を駅距離だけで終わらせないことです。総務省の通勤・通学動向調査によると、駅徒歩10分圏でもバス便エリアでも、実際の入居率は周辺施設の充実度で大きく差が出ます。
まず、最寄駅の乗降客数が横ばいでも、近隣に大型商業施設や病院が新設されると需要は底堅くなります。また、子育て世帯が多いエリアでは、公立学校の評判が入居期間に直結する傾向があります。こうした情報は自治体の公表資料と地元不動産会社のヒアリングで得られます。
一方、学生需要に頼るエリアでは、大学の定員厳格化やオンライン授業の定着で想定より入居者が減るリスクがあります。文部科学省の統計によると、2025年度の大学進学率は横ばいでも地方校の募集定員削減が進んでいます。そのため、学生向けワンルームを選ぶ際は、大学のキャンパス移転計画や周辺の新築供給数まで確認することが大切です。
物件の寿命と修繕計画をどう評価するか
まず押さえておきたいのは、建物構造による寿命と修繕周期の違いです。鉄筋コンクリート造（RC）の法定耐用年数は47年ですが、適切にメンテナンスすれば60年以上の使用例もあります。一方で木造は22年と短いものの、初期投資が抑えられるためキャッシュフローが出やすい特長があります。
大規模修繕の時期を甘く見積もると、計画外の出費で収益が吹き飛びます。国土交通省「長期修繕計画ガイドライン」では、外壁補修は12年ごと、屋上防水は15年ごとが目安と示されています。購入前に前オーナーの修繕履歴を取り寄せ、近い将来に高額な工事が控えていないか確認しましょう。
さらに、2025年度版の建築基準法改正で、耐震基準適合証明を取得した物件は金融機関の評価が上がる傾向があります。証明取得には図面や現地調査が必要ですが、金利優遇や保険料の割引につながるため、費用対効果で考えると十分元が取れるケースが多いです。
融資条件と出口戦略をセットで考える
実は、金融機関が重視するのは物件だけでなく「出口」を含む事業計画です。賃料収入で持ち切るのか、数年後に売却してキャピタルゲインを狙うのかで融資期間や金利が変わります。例えば、都市銀行は10年以内の短期売却計画には慎重ですが、地方銀行は長期保有と地域貢献を評価することがあります。
2025年10月時点で利用可能な「住宅ローン減税」は自己居住用に限られるため、投資用物件では使えません。一方、個人投資家が法人化して物件を保有するケースでは、法人税率や損益通算のメリットが生まれます。ただし、法人設立費用や会計コストがかかるため、年間家賃収入が1,000万円を超える規模から検討するのが現実的です。
出口戦略としては、人口減少が緩やかなうちに売却する「計画的売却型」と、減価償却が終わった後も保有し続ける「長期保有型」の二択が基本です。日本全国の中古住宅成約価格を公表する東日本不動産流通機構のデータでは、築30年でも駅徒歩5分以内なら平均価格維持率が70％を超えています。つまり、立地が良ければ長期保有でも資産価値を守りやすいわけです。
まとめ
ここまで、収益物件 見極め方のキーポイントを市場分析、キャッシュフロー、空室リスク、修繕計画、融資と出口戦略の五つに分けて解説しました。物件購入はゴールではなくスタートであり、数字と根拠を持った判断こそが安定収益への近道です。まずは気になるエリアの人口動態と家賃相場を調べ、複数のシミュレーションを行いましょう。そして修繕履歴や融資条件まで確認し、自分のライフプランに合った投資スタイルを選ぶことで、長期にわたり安心して運用できるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 人口推計 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 貸出約定平均金利統計 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 賃貸住宅市場概況調査 – https://www.mlit.go.jp
- 文部科学省 学生数及び大学定員に関する統計 – https://www.mext.go.jp
- 東日本不動産流通機構 成約価格データ – https://www.reins.or.jp