空き家や古いアパートをどう処分するか悩んでいませんか。特に調布市には相続で手に入れたものの「いらない」と感じる物件が増えています。本記事では、不動産クラウドファンディングを活用して手放さずに収益化する方法を解説します。初心者でも理解しやすいよう利回りの考え方からリスク管理まで丁寧に説明するので、最後まで読めば自宅のソファにいながら資産を増やす具体的なイメージがつかめるでしょう。
不動産クラウドファンディングの基本を押さえる
まず押さえておきたいのは、不動産クラウドファンディングが小口投資の一種だという点です。この仕組みでは、運営会社が物件を取得し、投資家は一口1万円程度から出資できます。また、運営会社が賃料や売却益を分配するため、物件管理や募集業務は不要です。つまり、自分で入居者対応をせずに不動産収益を得られるのが最大の魅力となります。
次に、法的な裏付けとして、不動産特定共同事業法が改正され電子取引が正式に認められたことが重要です。2023年の改正以降、多くの事業者がオンライン完結型のサービスを提供し、2025年10月現在で累計組成額は2,500億円を超えました。金融庁の統計によると、平均予定利回りは年5〜7%で推移しており、都心区分マンションの表面利回り4.2%より高い水準です。
さらに、元本は保証されないものの、優先劣後方式という仕組みで投資家のリスクを低減しています。この方式では劣後出資を運営会社が負担し、価格下落が一定割合までなら投資家の元本が守られる仕組みです。そのため、株式のように価格が日々変動するストレスが少ない点も初心者に支持されています。
調布エリアに注目が集まる理由
ポイントは、調布市が都心直結の交通利便性と再開発への期待を併せ持つことです。京王線急行で新宿まで15分という距離は、通勤需要を支え空室リスクを抑えます。一方、価格は世田谷区より2割ほど低く、利回り確保がしやすいのが現状です。
東京都の住宅市場動向調査（2025年度版）によると、調布市の中古マンション平均価格は1㎡あたり67万円で23区平均の83万円を大きく下回ります。それでも賃料水準は都心比8割程度にとどまるため、表面利回りは5.3%と高めです。加えて、調布駅周辺では2024年に商業施設「トリエ調布S4」が開業し、2026年には隣接地でホテル併設型複合開発が予定されています。この再開発がエリア価値を押し上げ、長期的な家賃維持に寄与すると見込まれています。
実は、多摩川沿いの戸建や空き家も豊富で、これらは単体では流動性が低い資産です。しかし、クラウドファンディングなら複数戸をパッケージ化でき、築古でもリノベーション後に高い需要を見込めます。そうした背景から、事業者が調布案件を組成し、個人投資家が小口で参画するケースが増加中です。
いらない空き家を“収益物件”に変える流れ
重要なのは、空き家所有者が自ら売却せずに事業者へ「現物出資」できるプランが登場した点です。具体的には、所有者が物件をクラウドファンド組成会社へ等価出資し、代わりにファンド持ち分を受け取ります。こうすることで譲渡税を先送りし、同時に利回り分配を受けることが可能です。
手続きは3段階で進みます。まず法務局で登記簿を確認し、抵当権や相続未登記の有無を整理します。次に、事業者がリノベーションプランと賃料査定を提示し、期待利回りを算出します。最後に、オンラインで契約締結し、収益配当は四半期ごとに銀行口座へ振り込まれる流れです。契約後は管理や修繕を含め、すべて事業者が行います。
空き家をそのまま売却すると、売却益に対して20.315%の譲渡所得税が課税されます。一方、現物出資型クラウドファンディングでは、持分換価まで課税が繰り延べられるため、手元資金が減らないのがメリットです。これは2025年度も有効なスキームで、特定の補助金に依存しないため制度変更リスクも低いと言えます。
利回りを見極める三つの視点
まず押さえるのは、表面利回りと実質利回りの差です。表面利回りは賃料収入を取得価格で割ったシンプルな指標ですが、実質利回りは管理費や修繕費を差し引いて計算します。不動産クラウドファンディングでは、運営報酬が年1〜1.5%差し引かれるため、予定表面利回り6%なら実質は4.5〜5%程度になります。
次に、運営会社の劣後比率を確認することが大切です。劣後比率が30%であれば物件価格が3割下落しても投資家元本は守られます。日本不動産研究所の調査では、東京近郊の中古マンション価格がリーマンショック期でも最大15%の下落にとどまっています。したがって、劣後比率30%なら歴史的な急落にも耐えられる計算です。
最後に、出口戦略としての売却シナリオをチェックします。契約期間満了時に売却益を狙うタイプと、長期賃貸運用を継続するタイプでは利回り構造が異なります。調布市の場合、再開発の進行で物件価値上昇が期待できるため、短期売却型より長期インカム型のほうが安定しやすい傾向があります。つまり、利回りだけでなく期間と売却方針を合わせて判断する必要があるのです。
投資初心者が押さえるべきリスクと対策
まず理解したいのは元本割れリスクです。優先劣後方式があるとはいえ、天災による全損や賃料下落が重なると分配が減少します。そのため、物件所在地のハザードマップを確認し、京王線沿線でも多摩川氾濫エリアを避ける案件を選ぶ姿勢が欠かせません。
また、途中解約が原則できない点も見落とせません。ファンド期間中に資金が必要になると売却先を自力で探さなければならず、大幅なディスカウントが発生します。よって、投資額は生活防衛資金を差し引いた余裕資金に限定するのが安全策です。
さらに、事業者の倒産リスクにも目を向けましょう。金融庁は資産分別管理を義務づけていますが、配当遅延の可能性は残ります。対策としては、複数の事業者に分散出資し、一社あたりの投資割合を3割以下に抑える方法が有効です。結果として、予想外のトラブルが起きてもポートフォリオ全体へのダメージを軽減できます。
まとめ
調布 いらない 不動産クラウドファンディング 利回りというキーワードが示すとおり、空き家を抱えたままでも収益化の道は開かれています。不動産クラウドファンディングなら、管理の手間をかけずに年4〜6%の実質利回りを目指せます。重要なのは、劣後比率や出口戦略を丁寧に確認し、余裕資金の範囲で分散投資を行うことです。この記事を参考に、小さな一歩から資産形成を始めてみてはいかがでしょうか。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 金融庁「不動産特定共同事業の電子取引状況」 – https://www.fsa.go.jp/
- 東京都都市整備局「住宅市場動向調査2025」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 国土交通省「不動産価格指数」 – https://www.mlit.go.jp/
- 調布市都市計画部「調布駅前再開発計画概要」 – https://www.city.chofu.tokyo.jp/