戸建て賃貸はマンションと違い自由度が高く、家族層をターゲットに長期入居を期待できるといわれます。しかし実際に購入して貸し出すと、空室や修繕、立地選択など思わぬ落とし穴に悩む人が少なくありません。本記事では「戸建て賃貸 リスク」を中心に、初心者でも理解しやすいよう仕組みから対策まで順を追って解説します。読み終えるころには、危険を最小限にしながら安定収益を目指す具体的な手順がつかめるはずです。
戸建て賃貸という投資の特徴を押さえる
まず押さえておきたいのは、戸建て賃貸がマンション投資とは構造的に異なる点です。国土交通省の賃貸住宅市場調査（二〇二四年度版）によると、戸建ての平均入居期間は八・六年とマンションより約二年長い一方、流通量は全体の一割程度にとどまります。
戸建ては土地と建物を一体で所有できるため、長期的な資産形成に向くというメリットがあります。また、分譲仕様の設備や庭付き物件は子育て世代に人気があり、更新毎に大規模修繕が不要な点も魅力と語られます。一方で売却や再賃貸の際には流通性が低く、買い手・借り手探しに時間がかかるという弱点が浮かび上がります。
つまり、戸建て賃貸は少数派だからこそ安定入居が続けば高収益を狙える半面、出口戦略を見誤ると資金が長期間拘束されるのです。この「両刃の剣」を理解することがリスク管理の第一歩となります。
空室と家賃下落のダブルリスク
重要なのは、戸建て特有の空室期間の長さです。総務省人口推計（二〇二五年四月時点）では、三十五歳以下の持ち家志向が回復し、地方部での賃貸需要が頭打ちになっています。戸建て賃貸の主要顧客であるファミリー層が購入に動くと、空室が長期化しやすいのです。
さらに、空室対策として家賃を下げると収益が一気に悪化します。戸建ては一棟一戸のため、家賃が一万円下がれば年間十二万円がそのまま純利益を押し下げます。マンションのように複数戸でリスクを分散できない点が痛手となります。
空室率十％、家賃下落五％という控えめなシナリオを当てはめると、想定利回り八％の物件でも実質利回りは五％台に下がる計算です。購入前の収支シミュレーションでは、最低でも一年の空室を織り込むこと、家賃下落を三段階で試算することが欠かせません。
加えて、募集期間中の広告費やリフォーム費も見落とされがちです。仲介手数料一カ月分に加え、アクセントクロスやクリーニングで十五万円前後かかるケースは珍しくありません。空室リスクは家賃だけでなく周辺コストも含めて管理する必要があります。
修繕費と老朽化コストを見誤らない
ポイントは、戸建ては築年数が浅くても局所修繕が高額化しやすいことです。マンションなら管理組合が長期修繕計画に基づき費用を積み立てますが、戸建て賃貸では大家が単独で全額を負担します。屋根や外壁は一回の塗装で百万円近くになる場合があり、給湯器やエアコンも同時期に寿命がくると五十万円規模の支出が発生します。
国土交通省「住宅リフォーム実例調査」（二〇二四年版）では、築二十年の戸建てで平均二百五十万円の修繕が必要と報告されています。これを二十年で割ると年当たり十二万五千円を内部留保する計算です。自己資金を温存せず家賃収入を全て返済に回すと、いざというときの持ち出しが家計を逼迫します。
実は、二〇二五年度の「住宅省エネ2025支援事業」は戸建て賃貸でも高断熱窓と高効率給湯器の改修に補助を受けられますが、交付申請は二〇二六年三月までと期限が決まっています。こうした制度を活用すれば出費を抑えられるものの、補助金ありきで計画を立てると制度変更時に計画が崩れるため注意が欠かせません。
また、入居者の快適性を保たないと空室リスクを招きます。築年数が進むほど修繕と空室が連動する点を意識し、家賃の一五％程度を毎月別口座に積み立てるなど、自動化した修繕準備金の仕組みづくりが安全運用の鍵になります。
立地と災害リスクが将来価値を左右する
まず押さえておきたいのは、戸建ては土地の価値が出口価格を左右するという事実です。都市計画道路や再開発予定地に近いと将来の地価上昇が見込めますが、人口減少エリアでは逆に地価下落が加速します。国土交通省地価公示（二〇二五年）によると、地方中核市でも郊外住宅地は三年連続マイナスが続いています。
さらに、戸建ては建物が広い分だけ自然災害の影響を受けやすい点が見逃せません。気象庁ハザードマップ（二〇二五年改訂）では、一級河川沿いの浸水想定区域が拡大し、保険料の見直しが進んでいます。火災保険・地震保険料は二〇二五年一〇月の制度改定で最高二割上昇しており、保険コストも経営を圧迫します。
災害リスクを軽減する方法として、地盤サポートマップで標高と液状化の有無を確認し、長期優良住宅の耐震等級二以上を選ぶ手があります。耐震性が高い物件は入居者への安全アピールにつながるだけでなく、保険料割引や融資金利優遇を受けやすい利点があります。
出口戦略を意識するなら、将来的に自己居住や分譲転用が可能なエリアを選ぶことも有効です。学区の評判やスーパーへの距離など生活利便性は売却時の訴求力になります。立地と災害リスクを同時にチェックし、長期保有でも資産価値が維持できるかを判断しましょう。
まとめ
結論として、戸建て賃貸は長期入居と資産形成を両立できる一方で、空室長期化、修繕費高騰、立地と災害による資産価値下落という三重のリスクを抱えています。家賃シミュレーションに厳しい前提を入れ、毎月の収入から修繕積立を継続し、購入前にハザードと地価動向を二重チェックすることが安全運用の近道です。この記事で紹介した視点を参考に、自身の資金計画とリスク許容度を見直し、戸建て賃貸だからこそ得られる安定収益を手にしてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2024年度版 – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省 地価公示2025年 – https://www.land.mlit.go.jp
- 総務省 人口推計2025年4月 – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 住宅リフォーム実例調査2024 – https://www.mlit.go.jp
- 気象庁 ハザードマップ2025年改訂版 – https://www.jma.go.jp
- 環境省 住宅省エネ2025支援事業概要 – https://www.env.go.jp