不動産投資に興味はあるものの「物件を直接持つのはハードルが高い」と感じる人は多いでしょう。REIT（リート）なら少額から始められ、分配金という形で賃料収入を受け取れます。しかし、銘柄を選ぶうえで地域経済の強さや空室率の推移を把握しなければ、期待どおりの利回りを得られません。本記事では名古屋エリアの経済指標を踏まえつつ、分配金の仕組みや税制面の基礎を解説します。読み終えた頃には、自分に合ったREITを選ぶ視点と、着実にキャッシュフローを伸ばすコツがつかめるはずです。
名古屋のREIT市場が注目される理由
まず押さえておきたいのは、名古屋圏の経済成長が全国平均を上回っている点です。内閣府の県民経済計算によると、愛知県の実質成長率は直近三年間で年平均2.1%を維持し、全国1.3%を大きく超えています。この安定した需要を背景に、オフィスや物流施設を主力とするREITが積極的に物件を取得してきました。
次に名古屋駅周辺の再開発が進むことで、オフィス賃料は2025年上期時点で坪当たり2万5,000円前後へと上昇しました。日本取引所グループのJ-REIT Monthlyでは、同地域の賃料改定率がプラスを維持していると報告されています。結果として、オフィス主体のREITは安定した分配金を確保しやすい状況です。
一方で住宅系REITは、大学や製造業の集積による単身需要が支えです。名古屋市統計ポータルが示す2025年4月の空室率は5.3%と、東京23区の6.7%より低い水準にあります。つまり、名古屋は賃料の伸びと空室リスクの低さが両立しやすい市場であり、分配金狙いの投資家にとって魅力的といえます。
分配金の仕組みと読み解き方
重要なのは、分配金が「配当」ではなく不動産収入の分配だという点です。REITは法律上、利益の九割超を投資家へ還元することで法人税が実質課税されません。そのため分配金利回りは同規模の上場企業より高めに推移する傾向があります。
分配金を見る際は、表面利回りだけでなくFFO（一口当たり運用キャッシュフロー）に注目しましょう。FFOは減価償却費を戻し、実質的な収益力を示す指標です。名古屋の物流施設を多く保有するある銘柄では、2025年4月期のFFO成長率が前年比7%増と発表されました。物件の稼働率が高まり、賃料改定が進んだことが要因です。
また、修繕積立金の水準も見逃せません。大規模修繕が集中する年は分配金が一時的に減る可能性があります。運用報告書で中長期の資本的支出計画を確認し、突発的な減配リスクを把握しておくと、保有中に慌てずに済みます。
地域特性を反映する名古屋系物件の収益性
実は、同じREITでも保有物件の用途によって利回りが大きく異なります。名古屋では自動車関連企業の物流ニーズが旺盛で、郊外の大型倉庫は稼働率99%超が続いています。国土交通省の不動産価格指数でも、物流施設の評価額は年4%ペースで上昇しており、安定したキャッシュフローを生み出します。
一方、都心マンションは利回りこそ物流施設より低いものの、資産価値は下支えされやすいといえます。2025年6月時点での中古マンション成約価格は前年同月比3.2%増でした。人口がゆるやかに増える区もあり、流動性の高さが心強い材料です。
つまり、利回り重視なら物流系、資産価値重視なら住居系というように、名古屋ならではのセクター選択が可能です。ポートフォリオ内で用途を分散させることで、景気変動に強い分配金を確保できます。
投資家が押さえるべき2025年度税制と手数料
ポイントは、分配金が「配当所得」として総合課税か申告分離課税かを選べる点です。2025年度も上場株式等の配当と同じく、源泉税20.315%が自動で徴収されます。ただし、総合課税を選び配当控除を活用すれば、課税所得900万円以下の層では実効税率が下がるケースがあります。
さらに、2024年に拡充された新NISAは2025年度も継続しており、成長投資枠で年間240万円、通算1,800万円まで非課税です。東証に上場するREITも対象となるため、分配金への課税を完全にゼロにできます。非課税枠が埋まるまでは、まずNISA口座での保有を優先するのが賢明です。
購入時の売買手数料も忘れてはなりません。ネット証券では代表的な三社が取引手数料を片道約0.05%に設定しており、かつ定期買付なら無料というサービスもあります。信託報酬に相当する運用報酬は平均0.3%前後ですが、物流系REITの一部は0.2%未満と割安です。コストを長期で積み重ねると利回りを数十ベーシスポイント押し下げるため、細部まで確認しましょう。
リスク管理とポートフォリオ構築のコツ
まず、分配金利回りだけで判断すると、高い空室率や過度な借入比率を見落とす恐れがあります。LTV（総資産利益率）は60%以下が目安とされ、名古屋比率が高いREITでも平均55%前後に収まっています。借入金利が上昇局面に入った場合でも、財務健全性が確保されていれば減配リスクを抑えられます。
さらに、地震リスクへの備えも不可欠です。名古屋市は東海地震の想定震源域に近く、耐震補強済みかどうかが物件価値を左右します。運用報告書でPML（予想最大損失率）が10%未満か確認し、複数都市に分散投資することでリスクを平準化しましょう。
最後に、キャッシュフローを再投資する戦略が分配金投資の醍醐味です。たとえば年利回り4.0%のREITを毎月3万円ずつ買付け、分配金を全額再投資すれば、10年後には元本約360万円に対して評価額が約450万円に達する試算もあります（複利4.0%で計算）。再投資効果を最大化するうえでも、手数料や税金を抑える工夫が重要です。
まとめ
名古屋は製造業の集積と再開発が進むことで、オフィス・物流・住宅いずれの用途でも安定した賃料成長が期待できます。REITを活用すれば少額から参入でき、分配金を通じて地域経済の恩恵を享受できる点が魅力です。投資判断ではFFOやLTVといった指標を確認し、税制優遇のある2025年度NISAを活用すると効率が高まります。まずは手数料の低い証券会社で一口購入し、分配金を再投資する習慣を身につけることから始めましょう。着実にポートフォリオを育てれば、名古屋発の安定収益があなたの長期資産形成を力強く後押ししてくれるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 日本取引所グループ J-REIT Monthly Report – https://www.jpx.co.jp
- 名古屋市統計ポータル 空室率統計 – https://www.city.nagoya.jp
- 内閣府 県民経済計算 2025 – https://www.cao.go.jp
- 金融庁 新NISA制度解説書2025 – https://www.fsa.go.jp