不動産投資に興味はあっても、最初の一歩を踏み出すときに「木造物件は本当に大丈夫だろうか」と不安になる方は多いものです。耐久性や空室リスク、資金計画など、気になるポイントがいくつも重なれば判断は難しくなります。しかし木造物件は初期費用の抑えやすさや融資の通りやすさが魅力で、正しい知識を得れば初心者でも取り組みやすい投資対象といえます。本記事では「木造 始め方」という視点から、投資メリットの理解、資金計画、物件選定、運営管理、そして2025年度に利用できる税制優遇まで体系的に解説します。読み終えるころには、自分に合った木造投資プランを描けるようになるはずです。
木造物件投資が選ばれる理由
まず押さえておきたいのは、木造物件が初心者に適している根拠です。ポイントは建築コストの低さと融資審査の柔軟さにあります。
国土交通省の住宅着工統計によると、2024年度の賃貸住宅の約45%が木造で建築されています。これは資金回収が比較的早いことを示しており、実際に表面利回りが鉄筋コンクリート造（RC造）より1〜2%高い事例が多いです。また、日本政策金融公庫の融資実績では、木造アパート向け融資が全体の6割近くを占めており、木造のほうが審査基準が緩やかな傾向が読み取れます。
一方で、法定耐用年数が22年と短い点を不安視する声もあります。しかし、2018年の税制改正以降、耐用年数経過後でも追加修繕により評価額を維持しやすくなりました。つまり維持管理を適切に行えば、減価償却メリットを受けつつ長期保有も可能です。
さらに、木造は間取り変更やデザイン改修が容易です。賃貸ニーズが変化した際にリノベーションで対応しやすいことは、空室リスクを抑える実践的な武器になります。これらの要素が、木造投資が「最初の一棟」に選ばれる背景といえるでしょう。
初期費用の考え方と資金調達
重要なのは、自己資金と融資をどう組み合わせるかという資金設計です。木造の場合、土地付き一棟アパートでも総事業費が抑えやすいため、少額からスタートしやすい利点があります。
初期費用には物件価格のほか、仲介手数料、登記費用、火災保険料などが含まれます。経験則では物件価格の8〜10%が目安となり、たとえば8,000万円の木造アパートなら諸費用はおおむね640万〜800万円です。住宅金融支援機構の「賃貸住宅融資」では、自己資金が2割あれば金利が年1.4%台（2025年12月時点、固定20年）まで下げられるケースがあります。つまり自己資金1,600万円を用意できれば、残りの6,400万円を低金利で調達できる計算になります。
資金調達では、地方銀行や信用金庫のアパートローンも選択肢となります。金利は1.8〜2.5%が一般的ですが、審査の柔軟さが魅力です。自己資金を1割に抑えたい場合や、築古物件を購入する場合は地方金融機関が有利に働くことがあります。複数行に同時打診し、提示条件を比較検討する作業は手間がかかりますが、総返済額を数百万円単位で節約できるため必ず実行しましょう。
また、収支シミュレーションは楽観的シナリオに加え、空室率15%、金利上昇1.5%といった保守的条件も並行して確認することが大切です。これによりキャッシュアウトを未然に防ぎ、長期で安定した運営を見込めます。
物件選定で押さえる立地と構造
ポイントは、需要が持続するエリアで木造の弱点をカバーすることです。立地と物件スペックを組み合わせて総合的に判断します。
まず立地ですが、総務省国勢調査の人口推計では、政令指定都市の駅徒歩10分圏は今後も人口が増加傾向にあります。一方で郊外ベッドタウンは減少傾向が続くため注意が必要です。駅からの距離だけでなく、生活インフラや大学、病院などの施設集積も入居需要を左右します。現地調査では昼夜それぞれの人通りを確認し、実際の生活導線をイメージすることが欠かせません。
次に建物構造を見ていきます。木造アパートは2階建てが主流ですが、耐火性能を高めた準耐火構造で3階建てが可能なケースもあります。2020年に改正された建築基準法の影響で、防火地域内でも準耐火木造が認められる例が増えました。これにより都市部の好立地でも木造投資が現実的になり、利便性と高利回りを両立できる可能性が広がりました。
築年数にも注目しましょう。築15年程度なら、外壁塗装や屋根防水が一巡しているかが判断基準となります。修繕履歴がしっかり残っている物件ほど将来の支出が読みやすく、キャッシュフロー計画が安定します。逆に築30年超の物件は取得価格が安い反面、設備更新が短期集中しやすい点を踏まえて慎重に検討する必要があります。
運営管理とリスク対策の基本
実は、購入後の運営こそ投資の成否を分ける局面です。管理体制を整え、リスクを体系的に抑えることで長期的な収益が見込めます。
賃貸管理は自主管理と委託管理の選択があります。初心者が遠方物件を持つ場合は、管理会社へ委託するほうがトラブル対応の迅速さという面で安心です。管理委託料は家賃の3〜5%が相場ですが、入居付けに強い会社を選ぶことで空室期間を短縮でき、結果的に収益改善につながります。契約前に「入居率」「平均空室期間」「クレーム対応体制」という三つの指標を確認すると、実務力を把握しやすいでしょう。
リスク対策としては、突発的な修繕費と家賃滞納が二大テーマになります。修繕費に備え、家賃収入の10%を毎月積み立てる仕組みを運用開始と同時に設定しましょう。家賃滞納については、家賃保証会社を利用する方法が一般的です。2023年の全国賃貸管理ビジネス協会調査では、保証会社利用物件の滞納率は1%台にとどまっており、導入効果は明白です。
火災保険は木造ゆえに割高になりがちですが、一括見積もりで年2〜3万円差が生じることもあります。付帯サービスに目が行きがちですが、免責金額や水災補償の有無など基本条件を洗い出し、複数社のプランを比較する姿勢が肝心です。
2025年度に使える税制・融資優遇
まず押さえておきたいのは、2025年度も継続している住宅ローン減税の活用です。居住用区分所有の条件が中心ですが、自宅併用の一棟アパートや賃貸併設住宅を計画する場合、最大で年控除額が45万円（認定長期優良住宅の場合）まで拡大します。控除期間は13年間と長く、節税効果が家賃収益を底上げします。
賃貸専用物件では、所得税の青色申告特別控除が基本的な優遇制度になります。2025年度税制では、複式簿記で帳簿を付け、確定申告をe-Taxで提出すると最大65万円の控除が受けられます。木造投資では減価償却費が大きいため、この控除を併用することで実効税率を10%台まで下げる事例も珍しくありません。
融資面では、住宅金融支援機構の「【賃貸住宅融資】サステナブル建築物等先導事業」が2027年3月まで募集期間を延長しています。2025年度は省エネ性能を満たす木造アパートに対し、0.3%の金利優遇が適用される枠が用意されています。ZEH基準相当の断熱性能を備えたプランを採用すれば、長期的な光熱費削減による競争力アップも図れるため、一石二鳥のメリットといえるでしょう。
さらに、地方自治体が独自に行う固定資産税の減免制度にも目を向けたいところです。たとえば東京都杉並区では、耐震改修工事を行った木造賃貸住宅に対し、翌年度の固定資産税を2分の1に減額する措置を2025年度も継続しています。投資対象エリアの自治体ホームページを確認することで、思わぬ優遇が受けられる場合があります。
まとめ
木造物件への投資は、初期費用を抑えつつ高い利回りを狙える魅力的な選択肢です。建築コストの低さ、柔軟な融資、リノベ容易性という三つの強みを活かし、立地選定と修繕計画を適切に組み立てれば長期安定経営が可能になります。資金計画では自己資金2割を目安にしつつ、保守的シミュレーションでキャッシュフローを検証する姿勢が欠かせません。また、2025年度も活用できる住宅ローン減税や金利優遇などの制度を適宜取り入れることで、実質利回りをさらに高められます。まずは信頼できる金融機関と管理会社を探し、現地調査を重ねながら自分の投資ビジョンに合致する物件を見極めていきましょう。準備を丁寧に行えば、木造投資は初心者にとっても十分実現可能なステップアップの手段となります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅着工統計 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/statistics.html
- 総務省 国勢調査 人口推計 – https://www.stat.go.jp/data/kokusei/
- 日本政策金融公庫 融資実績データ – https://www.jfc.go.jp/
- 住宅金融支援機構 賃貸住宅融資 – https://www.jhf.go.jp/
- 全国賃貸管理ビジネス協会 調査報告書 – https://www.chintaikanri.biz/