投資用に中古物件を探していると「築二十年」がよく勧められますが、本当に得なのかと悩む人は少なくありません。価格の安さに惹かれながらも、将来の修繕費や資産価値の下落が気になり、購入を決め切れないという相談を頻繁に受けます。そこで本記事では、築20年 メリット・デメリットを最新データと実例で整理し、初心者でも判断しやすい基準を示します。読み終えた頃には、自分の投資方針に合うかどうかを具体的にイメージできるはずです。
築20年が狙い目となる背景
まず押さえておきたいのは、築二十年前後の物件が建築基準法の改正後に建てられている点です。二〇〇〇年の耐震基準強化や断熱性能の向上をクリアしているため、旧耐震物件に比べ安全性と居住快適性が高いといえます。また、国土交通省の「住宅市場動向調査（二〇二五年版）」によると、新築から十五年目までは価格下落が急ですが、二十年を過ぎると下落カーブが緩やかになります。つまり価格が底に近い状態で買える可能性が高いのです。
さらに、築二十年物件は賃貸市場で需要が底堅い点も見逃せません。総務省「住宅・土地統計調査」では、一戸建てより集合住宅の賃貸需要が増加傾向にあり、とくに都市近郊でその傾向が顕著です。築年だけで空室リスクが大きく跳ね上がるわけではなく、立地と間取りが合えば安定した入居を確保できます。一方で、建物の経年劣化による修繕リスクは避けられません。購入前に共用部の修繕履歴や長期修繕計画を確認し、追加コストを見積もる姿勢が欠かせます。
購入コストと収益性のリアル
実は、築二十年物件の最大の魅力は初期投資の少なさにあります。レインズの二〇二五年取引データを見ると、首都圏中古マンションの平均単価は新築の約六割まで下がります。自己資金を抑えつつ、家賃水準が大きく下がらないエリアを選べば、表面利回りが新築より一〜二％高くなるケースが珍しくありません。
しかし、購入価格だけで判断すると落とし穴があります。金融機関の評価額が低く設定されやすく、融資比率が七〜八割に制限される例が多いからです。つまり、自己資金を想定より多く求められる場合があるということです。また、家賃は新築比で一五〜二〇％程度安くなる傾向があるため、賃料下落を読み違えるとキャッシュフローが一気に崩れます。
ポイントは、価格交渉で得た割引分をそのまま運営に振り向けることに尽きます。具体的には、購入時に想定家賃の一年分を修繕積立として別口座に確保しておくと、突発的な工事にも慌てずに済みます。家賃水準を維持するために、入居者ニーズに合わせた小規模リフォームを行う資金としてキープしておくのが賢い運用です。
修繕リスクとメンテナンス戦略
重要なのは、築二十年という数字だけでリスクを過大評価しないことです。日本賃貸住宅管理協会の統計では、空調設備や給湯器の交換サイクルはおおむね十五年から二十年とされています。この時期に主要設備が一度更新されていれば、次の十年間は大規模な故障リスクが低減します。購入前のインスペクション（建物診断）で交換履歴を確認し、未交換の場合は費用を差し引いて価格交渉することが王道です。
一方で、外壁や屋上防水は周期的な改修が必要です。マンションの場合、管理組合が長期修繕計画を公表しているため、積立金の残高と改修スケジュールを必ず照合しましょう。戸建ての場合は自己管理となるため、購入後五年以内に必要な大規模修繕を資金計画に組み込むことが欠かせません。費用目安として、延べ床面積百平方メートルの住宅なら外壁と屋根で一五〇万円前後をみると安心です。
さらに、設備更新を単なる修繕ではなく価値向上の機会と捉える姿勢が求められます。たとえばエアコンを高効率モデルに交換し、省エネ性能をアピールすることで賃料を二千円上げられた事例もあります。年間二万四千円の収入増は、十年で二十四万円となり、機器代の大部分をまかなえる計算です。修繕をコストで終わらせず、収益改善まで視野に入れることが、築二十年物件を長期で育てる鍵となります。
融資・税制で押さえるべきポイント
まず確認すべきは、金融機関ごとの融資姿勢の違いです。地方銀行や信用金庫はエリア密着型で、建物の築年より立地と収益を重視する傾向があります。実際、筆者が二〇二五年に仲介した案件では、築二十二年の区分マンションでも、最寄り駅徒歩五分という強みで九割融資が通りました。反対に、耐用年数を機械的に適用する都市銀行では、残存年数以内の返済条件を提示されやすいため、返済期間が短くなりキャッシュフローが圧迫されることがあります。
税制面では「二〇二五年度住宅ローン控除」が既存住宅にも適用されますが、床面積が四十平方メートル以上かつ合計所得二千万円以下などの要件があります。控除率は年〇・七％、上限二千万円で十三年間と、新築より控除額が少ない点に注意が必要です。投資用の場合は対象外ですが、自己居住併用や将来の住み替えを検討しているなら、大きな節税効果が見込めます。
減価償却についても見逃せません。木造なら残存耐用年数が短いため、定額法で年間償却費を多く計上でき、所得税の圧縮に役立ちます。ただし、短期で償却を取り切った後は経費が減るため、その時点でのキャッシュフローと売却計画をあらかじめ作成しておくと、税負担の波を平準化できます。
将来の出口戦略をどう描くか
ポイントは、購入時点で売却シナリオを複数用意しておくことです。国土交通省「不動産価格指数」によれば、築三十年を超えた物件でも、都心五区ではここ五年間で価格が微増しています。一方、郊外では横ばいから微減にとどまり、流動性が低下する傾向が続きます。市場環境によっては、十年後に売却益を狙うより、賃料収入を安定的に得て償却を取り切るほうが合理的な場合もあります。
また、相続対策としての活用も視野に入ります。固定資産税評価額が下がっている築二十年物件は、相続税評価も低く抑えられます。賃貸経営による収益を確保しつつ、相続時の負担を軽減できるため、法人化や家族信託を組み合わせる相談が増えています。ただし、節税のみを目的にすると運営が疎かになり、空室や修繕コストで収益を失う恐れがあります。
結論として、出口戦略は保有期間と市場予測を軸に、売却・継続保有・法人移管の三本立てで検討すべきです。シミュレーションは楽観・悲観・中立の三つを作り、毎年の実績と照らし合わせて更新することで、予期せぬ市場変動にも柔軟に対応できます。
まとめ
築20年 メリット・デメリットを整理すると、購入価格が底値圏で利回りを高めやすい一方、修繕費や融資条件で計画が狂いやすい点が浮かび上がります。耐震基準を満たし、需要が見込める立地を選べば、安定収入と資産保全を両立できる余地があります。逆に、修繕履歴の確認不足や過度な楽観シナリオは失敗の元です。この記事を参考に、まずはインスペクションと資金繰りチェックを行い、自分の投資目的に沿ったかたちで行動を起こしてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査2023 – https://www.stat.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会 賃貸住宅市場景況感調査2025年 – https://www.jpm.jp
- 不動産流通推進センター 不動産価格指数レポート2025 – https://www.retpc.jp
- 金融庁 金融機関の不動産融資に関するモニタリング結果2024 – https://www.fsa.go.jp
