家族向けの区分マンションを買って賃貸に回す――頭の中ではうまくいきそうでも、本当に黒字になるのか不安を抱える方は多いはずです。実際、購入後に「思ったより家賃が伸びない」「修繕費が重くのしかかった」と悩む投資家を何度も見てきました。本記事では、ファミリーマンション シミュレーションの作り方を丁寧に解説し、キャッシュフローを可視化する手順と注意点をまとめます。読み終えるころには、具体的な数字をもとに自信を持って投資判断ができるようになります。
シミュレーション前に押さえておきたい市場前提
重要なのは、シミュレーションに入る前に客観的な市況データを把握しておくことです。不動産経済研究所によると、2025年12月時点の東京23区新築マンション平均価格は7,580万円で前年比3.2%上昇しました。つまり価格が高止まりする一方で利回りは圧縮傾向にあり、家賃収入を中心とした長期保有戦略が求められます。
まず人口動態に目を向けましょう。総務省の推計では東京都の30〜49歳人口は2030年まで緩やかな減少にとどまりますが、都心にほど近い区では単身比率が上昇しています。ファミリー層は相対的に希少となるため、広めの間取りを探す需要は底堅いという見立てが可能です。また、住宅金融支援機構の『民間住宅ローン実態調査』によれば、2025年度の平均金利は変動型で1.3%台と歴史的低水準が続いています。この環境が続く前提で長期シナリオを組むと、返済負担率を抑えやすい点がポイントです。
一方で、修繕費の上昇には注意が必要です。東京都都市整備局の資料では大規模修繕費は10年間で平均22%上昇しました。将来費用を過小評価すると収益計画が崩れるため、シミュレーションでは管理会社の見積もりだけでなく、公的データも参照して上振れシナリオを必ず用意してください。
家賃設定と空室率を現実的に組み立てる
まず押さえておきたいのは、家賃設定を高くし過ぎると表面利回りは良くても空室期間が延びるリスクが高まることです。国土交通省の『不動産価格指数』を基にした区分マンション家賃データでは、駅徒歩10分以内と15分以上で月額1.5万円前後の差が生じています。つまり徒歩分数がわずかに延びるだけでも競合物件との差別化が必要になります。
家賃を決める際は周辺3物件の成約事例を平均し、そこから築年数や設備グレードで±5%を調整する方法が現実的です。また、空室率は表面的な区平均ではなく、賃貸管理会社が持つ実稼働データを活用してください。都心部ファミリータイプの実稼働空室率は2025年時点で3〜5%が一般的ですが、郊外では8%以上に達するエリアもあります。シミュレーションではベースの空室率を5%、ストレスケースで10%とし、家賃を下げてリーシングする際の影響も同時に試算しましょう。
加えて、賃貸募集における広告料（AD）やフリーレントも見落とせません。都心では成約時に賃料1か月分のADが主流ですが、競争が激しいエリアでは2か月に増えることもあります。これらを初期費用として織り込まないと、予想以上にキャッシュが流出するので要注意です。
融資条件がキャッシュフローを左右する要因
ポイントは、融資条件によって同じ物件でも手取りキャッシュフローが大きく変わることです。金融機関のファミリーマンション向け投資ローンは、2025年度で変動金利1.5〜2.3%、融資期間25〜35年がボリュームゾーンです。自己資金を物件価格の20%入れた場合と10%に抑えた場合で返済額を比較してみましょう。
例えば価格6,000万円、金利1.7%、期間30年のケースでは自己資金20%投入時の年間返済額は約220万円ですが、10%投入時は約245万円に増えます。見かけのレバレッジ効果は高まるものの、手残りは縮小するため、空室や修繕費のバッファーが少なくなるのが難点です。逆に金利が0.3%下がるだけで年間返済額は約9万円減少します。したがって、融資交渉は「金利」「期間」「自己資金率」をワンセットで比較し、最終的にはネットキャッシュフローが確保できる組み合わせを選ぶべきです。
また、2025年度の住宅ローン控除は投資用には適用されませんが、個人名義で取得後に賃貸転用する場合などは例外規定が複雑です。税理士と事前に確認し、最適な所有スキーム（個人・法人）を決めてから融資申し込みを行うとスムーズに審査が進みます。
税金と減価償却を加えた総合シミュレーション
実は、税金を含めるか否かでシミュレーション結果は大きく変わります。所得税と住民税は累進課税のため、本業収入が高いほど節税効果が限定的になる点を理解しましょう。建物価格の取得割合を高めて減価償却費を大きく取る方法は定番ですが、税務署の指摘を避けるため評価方法を適正に設定する必要があります。
例えば建物割合を60%に設定し、RC造の法定耐用年数47年を採用すると1年あたりの減価償却費は建物価格×1/47です。6,000万円の物件で建物3,600万円なら年間約77万円が経費になります。これに管理費、修繕積立金、ローン金利分約60万円を加えると、課税所得を137万円圧縮できます。結果として、所得税・住民税が20%の人は年間約27万円、33%の人は約45万円の税負担が軽減される計算です。
しかし、減価償却が切れる15〜20年後には節税効果が急減し、キャッシュフローが逆転しやすくなります。そのため、シミュレーションでは「償却期間後も黒字を維持できるか」を必ず検証しましょう。もし厳しい場合は、売却益狙いで出口戦略を前倒しする、あるいは追加物件で償却を積み増すなどの対応が必要です。
シミュレーション結果を投資判断に生かす方法
まず押さえておきたいのは、シミュレーションは作成して終わりではなく、「定期的にアップデートして経営判断に組み込む」ことです。管理会社からの月次報告を受け取ったら、想定家賃と実績家賃を突き合わせ、乖離が2%以上続く場合は早期に対策を検討します。小さなズレを放置すると年間で数十万円規模の損失に発展しかねません。
一方で、ローン残債と物件の時価を年1回比較することで、含み益があるかどうかを可視化できます。不動産テック企業が提供するオンライン査定では、データ量の蓄積により2025年時点で誤差10%以内に収まるケースが増えています。この数字とローン残債を比べ、売却時の税金と仲介手数料を差し引いてもプラスになるなら、出口戦略の選択肢が広がります。
最後に、シミュレーションを共有できるパートナーを持つことも大切です。税理士、管理会社、金融機関担当者と同じ試算表を見ながら議論すれば、各専門家の観点でリスクを指摘してもらえます。その結果、数字の裏付けを得たうえで投資判断ができ、精神的なブレが少なくなります。
まとめ
ここまで、ファミリーマンション シミュレーションを作る際の市場前提、家賃と空室率、融資、税金、そして運用後のモニタリングまでを網羅的に解説しました。ポイントは、楽観的な数字に流されず、修繕費や金利上昇といった逆風も盛り込んだ上でキャッシュフローを確認することです。シミュレーションを丁寧に行えば、投資前に黒字を確信でき、運用中の改善策も打ちやすくなります。ぜひ本記事を参考に実践的な試算表を作り、長期にわたり安定した資産形成を目指してください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.stat.go.jp
- 住宅金融支援機構 民間住宅ローン実態調査 – https://www.jhf.go.jp
- 東京都都市整備局 マンション大規模修繕実態調査 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 国税庁 タックスアンサー 不動産所得 – https://www.nta.go.jp