不動産投資に興味はあっても、築年数が進んだ物件は本当に収益になるのかと不安に感じる人は多いでしょう。とくに「築20年 シミュレーション」と検索しても、具体的な数値や判断材料が少なく、結局一歩を踏み出せないという声をよく耳にします。本記事では、築20年前後のマンションを例に、キャッシュフローの組み立て方から税制メリットまでを最新データで解説します。読み終えたときには、ご自身で収支を計算し、購入可否を判断できるだけの知識が身につくはずです。
築20年物件が狙い目とされる理由
まず押さえておきたいのは、築20年は価格と賃料のバランスが取れやすい点です。国土交通省の不動産価格指数によれば、築20年前後で分譲マンションの流通価格は新築時の6割程度に落ち着く一方、賃料は新築比で8割前後を維持しています。つまり利回りが相対的に高まり、投資効率が向上しやすい時期だといえます。
さらに、2000年代前半の物件は新耐震基準だけでなく、設備面でも大規模修繕が一巡している場合が多いです。このため当面の修繕リスクが読みやすく、長期シミュレーションに組み込みやすいメリットがあります。一方で、管理状態が悪いと給排水管の交換費用が膨らむため、内覧時に共用部まで確認する習慣が欠かせません。
人口動態も重要です。総務省の住民基本台帳によると、都心5区は2025年現在も年0.4%の純増を維持しています。郊外で空室率が高まるなか、賃貸需要が底堅いエリアに限定すれば、築年数による不安をかなり軽減できます。このように、市場価格と需要のギャップが縮まるタイミングこそ築20年物件が狙い目とされる理由なのです。
キャッシュフローを組み立てる手順
ポイントは、表面利回りではなく実質利回りで判断することです。実質利回りとは、年間家賃収入から管理費・修繕積立金・固定資産税などを差し引き、物件価格と取得諸費用の合計で割った数字を指します。これを算出して初めて、本来の収益力が見えてきます。
シミュレーションを行う際は、まず家賃下落率を年1%で設定するケースが多いです。レインズの賃料データでは、都心ワンルームの場合、築20年から30年にかけて家賃は平均8%程度下がるにとどまります。次に空室率を保守的に10%と仮定し、月収入に掛け合わせます。ここまでで年間キャッシュフローのおおまかな輪郭がつかめるでしょう。
融資条件も組み立ての核になります。日本銀行の統計では、2025年の投資用ローン平均金利は固定で2.1%、変動で1.4%前後です。自己資金2割、30年元利均等返済を想定すると、毎月返済額は約3.3万円（1,500万円借入・金利1.4%）となります。家賃から諸経費と返済を引いた後に3万円以上残る設計なら、金利上昇や大規模修繕にも耐えられる余裕が生まれます。
最後に、出口戦略まで数字に落とし込みます。築30年時点での売却価格を現在価格の85%で置き、返済残債との差額がいくら残るか確認してください。ここでプラスが確保できるなら、中長期投資として一定の安全域を確保できたと判断できます。
修繕費と減価償却をどう見込むか
実は、築20年物件の収支を左右する最大要因は修繕費です。マンションでは12～15年周期で大規模修繕が行われ、費用は1戸あたり平均80万～100万円とされています。購入前に長期修繕計画を取り寄せ、積立金が不足していないか必ず確認しましょう。
さらに重要なのは室内リフォームの見積もりです。築20年時点で水回りを一新すると80万円前後が目安ですが、投資物件なら最低限の原状回復にとどめ、家賃との採算を取る判断が求められます。家賃1万円アップに対し、回収期間を3年以内と設定すれば過剰投資を避けられます。
減価償却による税負担のコントロールも見逃せません。木造アパートでは22年、RC造マンションでは47年という法定耐用年数があり、築20年RCなら残存27年を定額法で償却できます。ここで実額経費が発生しない会計上の費用を作ることで、所得税・住民税の圧縮効果を得られます。税率30%の給与所得者であれば、年間20万円の減価償却は6万円の節税に直結する計算です。
加えて、2025年度も継続している「既存住宅の省エネ改修減税」を活用すれば、一定の断熱工事に対して固定資産税が3年間2分の1に減額されます。期限は2026年3月31日登記分までなので、シミュレーションに織り込むことで実質利回りをさらに高めることが可能です。
2025年度の税制と融資条件が与える影響
基本的に、投資判断では制度変更によるキャッシュフローの変動幅を把握することが先決です。2025年度は住宅ローン減税の見直しが注目されがちですが、中古投資用には適用外なので気にしすぎる必要はありません。むしろ注目すべきは、金融庁がガイドライン化した「不動産投資ローンのストレステスト」です。
このガイドラインでは、金利2%上昇と空室率20%悪化のシナリオを想定しても返済が可能かを審査過程で確認するよう求めています。裏を返せば、この条件を自分の「築20年 シミュレーション」に組み込めば、金融機関と同じ視点でリスクを測れます。シミュレーション時点でキャッシュフローが黒字なら、融資審査でも有利に働くでしょう。
固定資産税については、2025年度税制改正で「住宅用地特例」の継続が決定しています。200平方メートル以下部分の課税標準は6分の1に据え置かれるため、小規模区分マンションの税負担は当面大きく変わりません。つまり税制リスクは低く、シミュレーションの前提を変更する必要は小さいといえます。
また、日本政策金融公庫は2025年度も「女性・若者向け創業融資」に不動産賃貸業を含めています。利率1.0%台で最大4,800万円まで借入可能なので、自己資金が少ない場合の選択肢となります。ただし、創業計画書で3年分の収支計画を提出する必要があり、築20年物件でも保守的なシミュレーションを提示する姿勢が求められます。
シミュレーション事例で学ぶ判断基準
重要なのは、具体的な数値と手順を自分で組むことです。ここでは都心駅徒歩8分、築20年RCワンルーム（専有面積25㎡）を2,000万円で購入したケースを取り上げます。家賃は月8万円、管理費と修繕積立金は計月1.2万円です。
まず年間家賃収入は96万円、空室率10%で86.4万円となります。ここから管理関連費を引くと71万円です。固定資産税7万円、火災保険2万円を差し引けば、ネット収入は62万円となります。融資1,600万円、金利1.4%、期間30年なら年間返済は約39万円です。結果として年間キャッシュフローは23万円、表面利回り4.8%に対し実質利回りは7.2%となりました。
次にストレステストを行います。金利が3.4%に上昇し、空室率20%になると返済は年間68万円、家賃収入は61万円に減少します。このときキャッシュフローは▲7万円で赤字です。しかし減価償却22万円を経費計上すれば、課税所得上では赤字11万円となり、所得控除で約3万円の税額減が見込めます。結果として手取りベースの赤字は実質4万円に圧縮され、数年間であれば耐えられる範囲と判断できます。
結論として、この物件は通常シナリオでは安定黒字、最悪シナリオでも軽微な赤字に収まる設計です。修繕積立金の水準と管理組合の運営実態を追加確認できれば、購入を検討する価値が高いといえるでしょう。
まとめ
築20年のマンションは、価格下落と賃料維持のバランスが取れ、実質利回りを高めやすいタイミングです。家賃下落率・空室率・金利上昇を盛り込んだ「築20年 シミュレーション」を作成し、実質利回りを把握することが成功への近道となります。修繕計画と減価償却による節税効果を忘れずに組み込み、2025年度の税制や融資ガイドラインを反映すれば、リスクを可視化した上で確かな投資判断が可能になります。まずは一物件でも良いので、この記事の手順でシミュレーションを作成し、数字と向き合うことから始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp
- 東日本レインズ マーケットサマリーレポート – https://www.reins.or.jp
- 日本銀行 金融経済統計月報 – https://www.boj.or.jp
- 住宅金融支援機構 住宅ローン最新動向 – https://www.jhf.go.jp