築20年のアパートやマンションを所有していると、「設備はまだ使えるのに空室が埋まらない」「家賃を下げても問い合わせがない」といった悩みが尽きません。実は、築20年前後の物件は減価償却が進み投資効率が高まる一方で、築浅物件と比較されやすく競争が激化します。本記事では、設備投資と情報発信のバランスを取りながら、2025年時点で有効な税制優遇も活用し、築20年 入居者募集を成功させる具体策を体系的に解説します。読み終える頃には、空室改善の道筋がはっきり見えるはずです。
築20年物件が直面する募集課題
ポイントは、築20年という数字が賃貸市場で持つイメージを正しく把握することです。国土交通省「住宅市場動向調査」によると、入居希望者の約六割が築年数を重視しています。そのため外観や設備の見た目が古いと、それだけで候補から外される危険があります。
まず空室が続く物件では、問い合わせ数の減少と内見後の成約率の低下が並行して起こりがちです。問い合わせはネット上の写真で決まり、成約率は実際に足を運んだときの印象で決まるため、双方に対策が必要になります。
一方で築20年は建物構造が大きく劣化する時期ではなく、適切な手入れを行えば新築同様の耐久性を保てます。つまり競合と差がつくのは見た目と情報量であり、そこさえ補えば家賃を大幅に下げなくても入居者を確保できます。
結論として、課題を「情報」「印象」「価格」の三つに分け、順序立てて改善することが最短ルートです。次章からはその具体策を見ていきましょう。
まず押さえたいリフォーム戦略
重要なのは、すべてを新品にするのではなく「費用対効果が高い箇所から手を付ける」ことです。内見時に視線が集中するのは玄関、キッチン、浴室の三点で、ここを集中的に刷新すると印象が大きく向上します。
例えば玄関ドアをダークトーンのシートでラッピングし、LED人感センサーライトを設置すると、施工費十万円前後でも清潔感と安全性を同時に演出できます。またキッチンは水栓をシングルレバーに交換し、コンロ周りをパネル仕上げにすると日常的な使い勝手が向上するため、写真映えと実体験の両面で評価が高まります。
浴室のカビ汚れは入居者の不安要素になりやすいため、壁パネルを張り替え、浴室乾燥機を後付けする方法が効果的です。2025年度も中古住宅の省エネ改修に対する固定資産税減額措置（翌年度分が三分の二減額）は継続中で、一定の断熱性能向上を伴う工事なら税負担を抑えつつ魅力度を高められます。
こうした部分リフォームは、総工費を家賃一か月分の増額で五年で回収できる水準に抑えることが目安です。収支シミュレーションを行い、回収期間が七年を超える場合は仕様を再検討すると損失を防げます。
デジタル活用で入居者にアプローチ
実は、情報の届け方を変えるだけで反響率は大きく改善します。総務省「通信利用動向調査」によると、20代の約九割が物件探しにスマートフォンを使用しています。スマホ画面に最適化した情報提供こそが第一歩です。
まず物件写真は昼間と夜間の両方を用意し、部屋の明るさと外観の雰囲気を同時に伝えましょう。動画内見や360度画像を追加すると、平均滞在時間が二倍以上に伸びるという不動産ポータルの内部データもあります。つまり内見前の疑似体験を提供できれば、実際の訪問件数が増えます。
さらにSNS広告を地域半径三キロに絞り、「ペット可」「高速Wi-Fi無料」など属性別のキーワードを組み合わせると、月数千円の広告費でも高い効果が得られます。この際、築年数は隠さずリフォーム内容を強調して説明し、安心感を与えることが離脱防止につながります。
最後に管理会社任せにせず、オーナー自身がポータルサイトの反響データを月次で確認する仕組みを作ると、写真差し替えや説明文の微調整をタイムリーに行えます。デジタル活用は一度形を整えれば、毎年の入居募集が半自動化される点が大きなメリットです。
家賃設定と付帯サービスの最適化
まず押さえておきたいのは、家賃を下げる前に総支出を下げる工夫を提案することです。インターネット無料やスマートロックなどの付帯サービスを導入すると、月額五百円程度のコスト増で家賃を千円上げられるケースがあります。
家賃水準の決定には、類似物件の「成約家賃」を参考にし、募集家賃との差を把握することが不可欠です。成約データはレインズマーケットインフォメーションから取得できます。もし成約家賃が募集家賃より五％以上低い場合は、価格が原因で内見数が伸びていない可能性が高まります。
一方で家賃だけを下げると「安い＝何か問題がある」と誤解される恐れがあります。そこでフレキシブル契約（短期解約違約金なし）を提示し、転勤族や単身赴任者の需要を取り込むと、平均入居期間が短くても空室損失を抑えられます。
また共用部の電力を2025年度の再エネ電力プランに切り替え、「実質再生可能エネルギー100％」を掲げれば、環境意識の高い層に響きます。これらの付加価値は家賃表の備考欄に具体的コストメリットを書き添えると伝わりやすく、価格競争を避けながら満室経営に近づけます。
2025年度の税制優遇を味方に
ポイントは、リフォーム費用を一括経費にできる制度と長期保有メリットを同時に活用することです。2025年度も「所得税の住宅ローン控除（リフォーム融資分）」が存続し、省エネ改修を伴う場合は最大年二十万円を十年間控除できます。
また築二十年以上の木造住宅を購入・保有する場合でも、耐震基準適合証明を取得すれば、登録免許税や不動産取得税の軽減措置が受けられます。オーナーが買い増しを検討する際には、取得コストを抑えた上でリフォームを行い、賃料アップを狙う戦略が現実的です。
さらに賃貸住宅の省エネ改修に関する「住宅省エネ2025キャンペーン」は、窓断熱や高効率給湯器の導入で補助率が最大三割に達します。申請は施工業者経由で行うため、見積もり段階で補助対象製品かどうかを確認すると手続きがスムーズです。
つまり税制優遇と補助金を組み合わせれば、自己資金を温存しつつ物件価値を高め、家賃維持と空室対策を同時に実現できます。
まとめ
築20年 入居者募集を成功させるには、第一に部分リフォームで視覚的な魅力を底上げし、次にスマホ世代へ届く情報発信を強化し、最後に家賃と付帯サービスを市場データに基づき最適化する流れが効果的です。加えて2025年度の税制優遇や補助金を活用すれば、初期費用を抑えてリターンを最大化できます。行動提案として、今週中に管理会社から成約家賃データを取り寄せ、来月の募集開始に向けたリフォーム計画とオンライン広告の見直しを同時に進めてみてください。満室への道は一歩踏み出すことで開けます。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2024年版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 通信利用動向調査2024 – https://www.soumu.go.jp
- レインズマーケットインフォメーション（不動産流通機構） – https://www.reins.or.jp
- 国土交通省 住宅省エネ2025キャンペーン概要 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 住宅ローン控除に関するFAQ（2025年度版） – https://www.nta.go.jp