不動産投資を始めようと考えたとき、多くの方が「利回り」という言葉に戸惑うのではないでしょうか。特に新築物件の広告では「利回り8%」といった魅力的な数字が並びますが、実際に手元に残るお金はもっと少なくなります。この記事では、新築物件の実質利回りについて、計算方法から注意点まで初心者の方にも分かりやすく解説します。実質利回りを正しく理解することで、物件選びの失敗を防ぎ、長期的に安定した収益を得られる投資判断ができるようになります。
表面利回りと実質利回りの違いを理解する
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」という2つの指標があります。この違いを理解することが、物件選びの第一歩となります。
表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、年間家賃収入を物件価格で割った単純な数値です。例えば3000万円の物件で年間家賃収入が240万円なら、表面利回りは8%となります。計算式は「年間家賃収入÷物件価格×100」で、不動産広告で目にする利回りの多くはこの表面利回りです。
一方、実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、年間家賃収入から実際にかかる経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時の諸費用の合計で割った数値です。つまり、実際に投資家の手元に残る収益をより正確に反映した指標といえます。
実は、表面利回りと実質利回りの差は想像以上に大きくなります。表面利回り8%の物件でも、実質利回りは5〜6%程度になることが一般的です。この差を理解せずに投資を始めると、想定していた収益が得られず、資金繰りに困る事態にもなりかねません。したがって、物件を比較検討する際は必ず実質利回りで判断することが重要です。
新築物件の実質利回りを正しく計算する方法
実質利回りを正確に計算するには、収入と支出の両面から細かく見ていく必要があります。まず押さえておきたいのは、計算式の基本構造です。
実質利回りの計算式は「(年間家賃収入−年間経費)÷(物件価格+購入時諸費用)×100」となります。この式を使って、具体的な数字で見ていきましょう。
例えば、物件価格3000万円、年間家賃収入240万円の新築ワンルームマンションを購入する場合を考えます。購入時の諸費用として、登記費用、不動産取得税、仲介手数料などで約200万円かかるとします。年間経費には、管理費・修繕積立金が月2万円で年間24万円、固定資産税・都市計画税が年間10万円、賃貸管理委託費が家賃の5%で年間12万円かかるとすると、年間経費の合計は46万円です。
この場合の実質利回りは「(240万円−46万円)÷(3000万円+200万円)×100=6.06%」となります。表面利回りが8%だったのに対し、実質利回りは約6%まで下がることが分かります。
重要なのは、この計算に含めるべき経費を漏れなく把握することです。新築物件の場合、当初数年間は修繕費がほとんどかからないため、実質利回りが高めに出る傾向があります。しかし、10年後、20年後には大規模修繕が必要になることを見越して、長期的な視点で収益性を評価する必要があります。
新築物件特有の経費項目を見落とさない
新築物件には、中古物件とは異なる経費の特徴があります。これらを正確に把握することで、より現実的な実質利回りを算出できます。
まず、新築物件の管理費・修繕積立金は当初低めに設定されていることが多いです。分譲マンションの場合、販売時の見栄えを良くするため、管理費や修繕積立金を抑えめにしているケースがあります。しかし、築年数が経過すると段階的に値上がりすることが一般的です。国土交通省のガイドラインによると、修繕積立金は築10年で1.5倍、築20年で2倍程度になることも珍しくありません。
固定資産税についても注意が必要です。新築住宅には固定資産税の軽減措置があり、一定期間は税額が半額になります。しかし、この軽減期間が終了すると税負担が倍増するため、長期的な収支計画では軽減終了後の金額で計算すべきです。
さらに、新築物件では火災保険料も考慮に入れる必要があります。建物の構造や立地によって異なりますが、年間2〜5万円程度が目安となります。また、空室時の家賃保証サービスを利用する場合は、その費用も年間経費に含めて計算します。
賃貸管理を委託する場合の管理委託費は、家賃の5%程度が相場です。月20万円の家賃なら月1万円、年間12万円の経費となります。自主管理すればこの費用は削減できますが、入居者対応や家賃回収の手間を考えると、特に初心者の方には委託をおすすめします。
購入時諸費用が実質利回りに与える影響
物件価格だけでなく、購入時にかかる諸費用も実質利回りの計算に含める必要があります。この諸費用は意外と高額になるため、事前にしっかり把握しておくことが大切です。
新築マンションを購入する場合、主な諸費用として登記費用、不動産取得税、印紙税、融資関連費用などがあります。登記費用は司法書士への報酬を含めて20〜30万円程度、不動産取得税は固定資産税評価額の3%が基本ですが、新築住宅の軽減措置により実質的な負担は抑えられます。
融資を利用する場合は、ローン事務手数料や保証料、団体信用生命保険料なども発生します。金融機関によって異なりますが、融資額の2〜3%程度を見込んでおくと良いでしょう。3000万円の融資なら60〜90万円の費用がかかる計算です。
仲介手数料については、新築物件の場合は売主から直接購入するケースが多く、不要な場合もあります。しかし、仲介業者を通す場合は物件価格の3%+6万円+消費税が上限として設定されています。3000万円の物件なら約105万円となり、これは決して小さくない金額です。
これらの諸費用を合計すると、物件価格の7〜10%程度になることが一般的です。つまり、3000万円の物件なら210〜300万円の初期費用が必要になります。この金額を実質利回りの計算式の分母に加えることで、より正確な収益性を把握できます。
新築物件の実質利回りが低くなる理由
新築物件は中古物件と比べて実質利回りが低くなる傾向があります。その理由を理解することで、新築投資のメリットとデメリットを正しく判断できます。
最も大きな理由は、新築プレミアムと呼ばれる価格の上乗せです。新築物件の価格には、デベロッパーの利益、広告宣伝費、モデルルームの運営費などが含まれています。このため、同じ立地・同じ条件の中古物件と比べて、新築物件は15〜30%程度高くなることが一般的です。
日本不動産研究所の2026年2月時点のデータによると、東京23区の新築ワンルームマンションの平均表面利回りは4.2%です。これに対して築5年程度の中古物件では5.0〜5.5%程度の利回りが期待できます。実質利回りで比較すると、この差はさらに広がります。
また、新築物件は家賃の下落リスクも考慮する必要があります。新築時の家賃は「新築プレミアム」として相場より高めに設定できますが、一度入居者が退去すると、次の募集時には中古物件として扱われ、家賃を下げざるを得ないケースが多いです。一般的に、築5年で家賃は10〜15%程度下落すると言われています。
さらに、新築物件は将来的な修繕積立金の値上がりリスクも抱えています。当初は低めに設定されていても、大規模修繕の時期が近づくにつれて段階的に上昇します。築20年で当初の2倍になることも珍しくなく、これは実質利回りの継続的な低下を意味します。
実質利回りだけで判断してはいけない理由
実質利回りは重要な指標ですが、これだけで投資判断をするのは危険です。利回り以外の要素も総合的に考慮することが、成功する不動産投資の鍵となります。
まず考えるべきは、物件の資産価値です。実質利回りが高くても、将来的に物件価値が大きく下落すれば、売却時に損失を被る可能性があります。特に地方の高利回り物件は、人口減少により将来的な需要減少が懸念されます。一方、都心部の新築物件は利回りが低くても、資産価値の維持が期待できるため、長期的には有利になることもあります。
空室リスクも重要な判断材料です。利回り計算は満室を前提としていますが、実際には空室期間が発生します。駅から遠い物件や需要の少ないエリアでは、空室率が20〜30%に達することもあります。実質利回り6%の物件でも、空室率20%なら実際の利回りは4.8%まで下がってしまいます。
融資条件も見逃せません。新築物件は金融機関の評価が高く、フルローンや低金利での融資が受けやすい傾向があります。自己資金が少ない投資家にとって、これは大きなメリットです。実質利回りが1%低くても、レバレッジ効果により自己資金に対するリターンは高くなる可能性があります。
税制面でも新築物件には優位性があります。建物の減価償却期間が長く取れるため、毎年の減価償却費が少なくなり、課税所得を抑えられます。また、新築住宅の固定資産税軽減措置により、当初数年間の税負担が軽減されます。これらの税制メリットは、実質利回りの計算には表れない隠れた利点といえます。
実質利回りを改善するための具体的な方法
実質利回りが低くても、工夫次第で収益性を高めることは可能です。ここでは、実践的な改善方法をいくつか紹介します。
経費削減の第一歩は、管理会社の見直しです。賃貸管理委託費は家賃の5%が相場ですが、複数の管理会社を比較することで3〜4%に抑えられることもあります。月20万円の家賃なら、年間12〜24万円の差が生まれます。ただし、安さだけでなく、サービスの質も重視して選ぶことが大切です。
火災保険も見直しの余地があります。複数の保険会社を比較し、必要な補償内容を精査することで、年間1〜2万円の削減が可能です。また、10年一括払いにすることで、年払いより15〜20%程度安くなります。
家賃収入を増やす工夫も効果的です。新築物件の場合、設備やデザインが魅力的なため、相場より少し高めの家賃設定が可能です。周辺の類似物件を調査し、適正な家賃を見極めることで、年間数万円の収入増加が見込めます。また、更新時の家賃交渉では、安易に値下げに応じず、物件の価値をしっかり伝えることも重要です。
税金対策も実質利回り改善に貢献します。青色申告を選択することで、最大65万円の特別控除が受けられます。また、修繕費や管理費などの経費を適切に計上することで、課税所得を抑え、手元に残る資金を増やせます。税理士に相談して、合法的な節税策を実践することをおすすめします。
さらに、長期的な視点では、適切なメンテナンスにより物件価値を維持することが大切です。定期的な清掃や小規模な修繕を怠らないことで、家賃の下落を防ぎ、空室期間を短縮できます。初期費用はかかりますが、長期的には実質利回りの維持につながります。
まとめ
新築物件の実質利回りは、表面利回りよりも2〜3%低くなることが一般的です。これは、管理費、修繕積立金、固定資産税、管理委託費などの経費と、購入時の諸費用を考慮した結果です。実質利回りを正確に計算することで、物件の真の収益性を把握でき、投資判断の精度が高まります。
新築物件は中古物件と比べて実質利回りが低い傾向にありますが、資産価値の維持、融資の受けやすさ、税制メリットなど、利回り以外の優位性も存在します。重要なのは、実質利回りだけでなく、立地、空室リスク、将来性などを総合的に評価することです。
不動産投資を始める際は、楽観的なシミュレーションだけでなく、空室率や経費増加を織り込んだ保守的な計画を立てましょう。実質利回りを正しく理解し、長期的な視点で物件を選ぶことが、安定した収益を得るための第一歩となります。まずは複数の物件で実質利回りを計算し、比較検討することから始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 – マンションの修繕積立金に関するガイドライン – https://www.mlit.go.jp/
- 日本不動産研究所 – 不動産投資家調査（2026年2月） – https://www.reinet.or.jp/
- 国税庁 – 不動産所得の計算方法 – https://www.nta.go.jp/
- 東京都主税局 – 固定資産税・都市計画税 – https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/
- 一般社団法人不動産流通経営協会 – 不動産投資の基礎知識 – https://www.frk.or.jp/
- 公益財団法人東日本不動産流通機構 – 首都圏不動産流通市場の動向 – http://www.reins.or.jp/
