マイホームを持ちたいけれど住宅ローンの返済が不安、そんな悩みを抱えている方は少なくありません。実は賃貸併用住宅という選択肢があることをご存知でしょうか。自宅部分と賃貸部分を組み合わせた住宅なら、家賃収入で住宅ローンの返済負担を軽減できる可能性があります。しかし「賃貸併用住宅を建てたい 住宅ローンでできますか」という疑問を持つ方も多いでしょう。この記事では、賃貸併用住宅を住宅ローンで建てるための条件や注意点、成功するためのポイントを初心者にも分かりやすく解説します。住宅ローンと不動産投資ローンの違いから、具体的な資金計画まで、あなたの疑問を解消していきます。
賃貸併用住宅とは何か？基本を理解しよう
賃貸併用住宅とは、一つの建物の中に自分が住む居住スペースと、他人に貸し出す賃貸スペースを併せ持つ住宅のことです。一般的には2階建てや3階建ての建物で、1階を賃貸部分、2階以上を自宅部分にするケースが多く見られます。アパートやマンションのオーナーが1室に住むイメージに近いですが、最初から自宅と賃貸を組み合わせて設計する点が特徴です。
この住宅形態の最大のメリットは、賃貸部分からの家賃収入を住宅ローンの返済に充てられることです。例えば月々の住宅ローン返済額が15万円だとして、賃貸部分から10万円の家賃収入があれば、実質的な負担は5万円に抑えられます。つまり、通常のマイホーム購入よりも少ない自己負担で、資産となる不動産を手に入れられるのです。
さらに賃貸併用住宅には税制面でのメリットもあります。賃貸部分に関わる建物の減価償却費や固定資産税、修繕費などを経費として計上できるため、所得税の節税効果が期待できます。また将来的に賃貸部分を自宅として使ったり、逆に全体を賃貸物件として活用したりと、ライフステージに応じた柔軟な使い方ができる点も魅力です。
ただし賃貸併用住宅には注意点もあります。入居者との距離が近いため、生活音やプライバシーへの配慮が必要です。また空室リスクや入居者トラブルへの対応も考えなければなりません。これらのメリットとデメリットを十分に理解した上で、自分のライフスタイルに合っているか検討することが大切です。
住宅ローンで建てられる条件とは？
賃貸併用住宅を建てたい場合、住宅ローンでできますかという質問の答えは「条件付きでイエス」です。最も重要な条件は、建物全体の床面積のうち自宅部分が50%以上を占めることです。この基準を満たせば、一般的な住宅ローンを利用できる可能性が高まります。逆に自宅部分が50%未満の場合は、住宅ローンではなく不動産投資ローンの対象となります。
住宅ローンと不動産投資ローンでは、金利に大きな差があります。2026年2月現在、住宅ローンの変動金利は1.5〜2.0%程度ですが、不動産投資ローンは3.0〜4.5%程度と高めに設定されています。仮に3000万円を30年で借りた場合、金利が1%違うだけで総返済額は約500万円も変わってきます。したがって、可能な限り住宅ローンを活用できる設計にすることが経済的に有利です。
金融機関によって審査基準は異なりますが、一般的には以下の条件を満たす必要があります。まず安定した収入があることが前提で、年収に対する返済比率は35%以内が目安です。また自己資金として物件価格の20〜30%を用意できると審査に通りやすくなります。さらに賃貸併用住宅の場合、将来的な家賃収入を返済能力の一部として評価してくれる金融機関もあります。
ただし家賃収入の評価方法は金融機関によって大きく異なります。満額を収入として認めるところもあれば、空室リスクを考慮して70〜80%程度しか評価しないところもあります。複数の金融機関に相談し、条件を比較検討することが重要です。また住宅ローン控除などの税制優遇措置も、自宅部分の面積に応じて適用されるため、設計段階から税理士に相談することをおすすめします。
自宅部分50%以上を確保する設計のポイント
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用するには、自宅部分が全体の50%以上という条件をクリアする必要があります。この計算は延床面積で判断されるため、設計段階から慎重に計画することが大切です。例えば総延床面積が200㎡の建物なら、自宅部分を100㎡以上確保しなければなりません。
実際の設計では、家族構成やライフスタイルに合わせて自宅部分の広さを決めていきます。4人家族であれば、リビング・ダイニング・キッチンで30〜40㎡、寝室や子供部屋で40〜50㎡、水回りや収納で20〜30㎡程度が一般的です。これで合計90〜120㎡となり、50%基準を満たしつつ快適な居住空間を確保できます。
賃貸部分の設計も重要なポイントです。単身者向けの1Kや1DKなら25〜35㎡程度、ファミリー向けの2LDKなら50〜60㎡程度が標準的です。収益性を高めたいからといって賃貸部分を広くしすぎると、自宅部分が50%を下回ってしまう可能性があります。建築士や不動産コンサルタントと相談しながら、住宅ローンの条件を満たしつつ収益性も確保できるバランスの良い設計を目指しましょう。
また将来的な変更可能性も考慮に入れるべきです。子供が独立した後に自宅部分を縮小して賃貸部分を増やしたり、逆に賃貸部分を自宅として使ったりできるよう、間取りに柔軟性を持たせることも一つの方法です。ただしその場合、住宅ローンから不動産投資ローンへの借り換えが必要になる可能性もあるため、事前に金融機関に確認しておくことが重要です。
資金計画の立て方と収支シミュレーション
賃貸併用住宅を成功させるには、綿密な資金計画が欠かせません。まず建築費用の総額を把握することから始めましょう。建物本体の工事費に加えて、設計料、地盤改良費、外構工事費、登記費用、不動産取得税など、様々な諸費用がかかります。一般的に諸費用は建物価格の10〜15%程度を見込んでおく必要があります。
自己資金は物件価格の20〜30%を用意することが理想的です。例えば総額4000万円の賃貸併用住宅を建てる場合、800万円から1200万円の自己資金があると、住宅ローンの審査も通りやすくなります。さらに予期せぬ出費に備えて、別途200万円程度の予備資金も確保しておくと安心です。
収支シミュレーションを作成する際は、楽観的な予測だけでなく、厳しい条件でも耐えられるか確認することが重要です。家賃収入は満室時の金額ではなく、空室率20%程度を想定した保守的な数字で計算しましょう。また固定資産税、火災保険料、修繕積立金、管理費用なども月々の支出として組み込む必要があります。
具体的な例を見てみましょう。総額4000万円の賃貸併用住宅を建て、3200万円を住宅ローンで借りたとします。金利1.8%、返済期間30年の場合、月々の返済額は約11.5万円です。一方、賃貸部分が2戸あり、それぞれ月7万円で貸せるとすると、満室時の家賃収入は14万円です。しかし空室率20%を考慮すると実質的な収入は11.2万円程度になります。ここから固定資産税や修繕費などの経費を差し引くと、実質的な手出しは月3〜4万円程度となる計算です。
このように現実的な数字で収支を計算し、長期的に無理なく返済できるか確認することが大切です。また金利が上昇した場合のシミュレーションも行い、変動金利で借りる場合は金利が2%上昇しても耐えられるか検討しましょう。
金融機関選びと審査対策のコツ
賃貸併用住宅の融資を受ける際、金融機関選びは非常に重要です。都市銀行、地方銀行、信用金庫、ネット銀行など、それぞれに特徴があります。都市銀行は金利が低めですが審査が厳しい傾向にあります。一方、地方銀行や信用金庫は地域密着型で柔軟な対応をしてくれることも多く、賃貸併用住宅への理解も深い場合があります。
複数の金融機関に相談することで、最も有利な条件を見つけられます。金利だけでなく、家賃収入の評価方法、団体信用生命保険の内容、繰上返済手数料の有無なども比較ポイントです。また賃貸併用住宅の実績が豊富な金融機関を選ぶと、審査もスムーズに進みやすくなります。
審査を通過するためには、事前準備が重要です。まず自分の信用情報を確認し、過去のローン返済やクレジットカードの支払いに遅延がないか確認しましょう。もし問題があれば、解消してから申し込むことをおすすめします。また源泉徴収票や確定申告書など、収入を証明する書類を整理しておくことも大切です。
賃貸併用住宅の事業計画書を作成することも効果的です。周辺の賃貸需要を調査し、想定家賃の妥当性を示すデータを用意します。また長期的な収支計画を数字で示し、空室リスクや修繕費用も織り込んだ現実的なシミュレーションを提示することで、金融機関の信頼を得やすくなります。不動産会社や建築会社のサポートを受けながら、説得力のある事業計画を作成しましょう。
さらに頭金を多めに用意できると、審査に有利に働きます。自己資金比率が高いほど、金融機関はリスクが低いと判断するためです。親族からの贈与や援助を受ける場合は、贈与税の非課税枠を活用するなど、税務面でも適切な対応を心がけましょう。
成功する賃貸併用住宅の立地と設計
賃貸併用住宅で安定した収益を得るには、立地選びが最も重要です。駅から徒歩10分以内、できれば5分以内の物件は常に需要が高く、空室リスクを大幅に減らせます。また周辺にスーパーやコンビニ、病院などの生活施設が揃っていることも入居者にとって魅力的です。
ターゲットとなる入居者層を明確にすることも大切です。単身者向けなら大学や企業が近い立地、ファミリー向けなら学校や公園が近い住宅街が適しています。周辺の賃貸物件を調査し、競合との差別化ポイントを見つけることで、安定した入居率を維持できます。
建物の設計では、プライバシーの確保が重要なポイントです。自宅部分と賃貸部分の玄関を完全に分離し、生活動線が交わらないようにします。また防音対策も欠かせません。床や壁に遮音材を入れる、水回りの配置を工夫するなど、お互いの生活音が気にならない設計を心がけましょう。
賃貸部分の設備も入居率に大きく影響します。2026年現在、インターネット無料、宅配ボックス、オートロックなどは入居者が求める標準的な設備となっています。初期投資は増えますが、家賃を高めに設定できたり、空室期間を短縮できたりするため、長期的には投資効果が高いといえます。
また将来的なメンテナンスのしやすさも考慮に入れるべきです。外壁や屋根の素材選び、設備機器の配置など、修繕時のコストを抑えられる設計にすることで、長期的な収益性を高められます。建築会社と相談しながら、初期費用と維持費用のバランスを考えた設計を目指しましょう。
賃貸経営の実務と注意点
賃貸併用住宅を建てた後は、大家さんとしての役割が始まります。入居者募集から契約、家賃管理、トラブル対応まで、様々な業務が発生します。自分で管理するか、管理会社に委託するかは重要な選択です。自主管理なら管理費用を節約できますが、時間と手間がかかります。一方、管理会社に委託すれば月額家賃の5〜10%程度の費用がかかりますが、専門的な対応を任せられる安心感があります。
入居者選びは慎重に行う必要があります。家賃の支払い能力はもちろん、生活態度や人柄も重要なポイントです。特に賃貸併用住宅では自分も同じ建物に住むため、トラブルが起きると日常生活に直接影響します。入居審査では収入証明書の確認だけでなく、面談を通じて人となりを見極めることが大切です。
家賃設定も重要な判断です。周辺相場より高すぎると空室が長引き、安すぎると収益性が下がります。不動産会社に相談しながら、適正な家賃を設定しましょう。また定期的に周辺相場をチェックし、必要に応じて家賃の見直しを行うことも大切です。
トラブル対応の準備も欠かせません。設備の故障、騒音問題、家賃滞納など、様々な問題が起こる可能性があります。緊急時の連絡先を明確にし、修繕業者との関係を築いておくことで、迅速な対応が可能になります。また入居時に詳細な契約書を交わし、ルールを明確にしておくことで、トラブルを未然に防げます。
確定申告も忘れてはいけません。賃貸収入は不動産所得として申告する必要があります。減価償却費、固定資産税、修繕費、管理費などを経費として計上できるため、適切に申告すれば節税効果も期待できます。税理士に相談しながら、正確な申告を心がけましょう。
まとめ
賃貸併用住宅を建てたい 住宅ローンでできますかという疑問に対して、自宅部分が50%以上であれば住宅ローンを利用できることをお伝えしました。住宅ローンは不動産投資ローンと比べて金利が低く、総返済額を大幅に抑えられるため、条件を満たす設計にすることが経済的に有利です。
成功のポイントは綿密な資金計画と現実的な収支シミュレーションです。楽観的な予測だけでなく、空室リスクや金利上昇も考慮した保守的な計画を立てることで、長期的に安定した賃貸経営が可能になります。また立地選びと設計の工夫により、入居者に選ばれる魅力的な物件を作ることが大切です。
複数の金融機関に相談し、最も有利な条件を見つけることも重要です。家賃収入の評価方法や審査基準は金融機関によって異なるため、比較検討する価値があります。また建築会社や不動産会社、税理士など専門家のサポートを受けながら、計画を進めることをおすすめします。
賃貸併用住宅は住宅ローンの負担を軽減しながら資産形成できる魅力的な選択肢です。この記事で紹介したポイントを参考に、あなたに合った賃貸併用住宅の実現に向けて、一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/
- 全国銀行協会 住宅ローン金利統計 – https://www.zenginkyo.or.jp/
- 金融庁 金融サービス利用者相談室 – https://www.fsa.go.jp/
- 国税庁 不動産所得の課税について – https://www.nta.go.jp/
- 住宅金融支援機構 フラット35 – https://www.flat35.com/
- 日本不動産研究所 不動産投資インデックス – https://www.reinet.or.jp/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/
