不動産投資を検討する際、築20年前後の物件は価格と収益性のバランスが良く、初心者にも人気の選択肢です。しかし、表面利回りだけを見て判断すると、実際の手取り収入が想定より少なく失敗してしまうケースも少なくありません。実は、築20年物件の真の収益性を測るには「実質利回り」を正しく理解することが不可欠です。
この記事では、築20年物件の実質利回りについて、計算方法から相場、注意すべきポイントまで詳しく解説します。表面利回りとの違いを理解し、実際の収支を正確に把握することで、あなたの不動産投資を成功に導くための知識が身につきます。
実質利回りとは何か？表面利回りとの決定的な違い
不動産投資の収益性を測る指標として、実質利回りと表面利回りの2つがあります。多くの物件情報サイトでは表面利回りが掲載されていますが、これだけでは実際の収益性を正確に判断できません。
表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」というシンプルな計算式で求められます。例えば、2000万円の物件で年間家賃収入が120万円なら、表面利回りは6%です。一見すると魅力的な数字に見えますが、この計算には大きな落とし穴があります。実際の不動産投資では、管理費や修繕積立金、固定資産税、保険料など様々な経費が発生するからです。
一方、実質利回りは「（年間家賃収入−年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100」で計算されます。この計算式には、実際に発生する経費と購入時の諸費用が含まれているため、より現実的な収益性を把握できます。同じ物件でも、表面利回り6%に対して実質利回りは3〜4%程度になることも珍しくありません。
つまり、実質利回りこそが投資判断の基準となる重要な指標なのです。特に築20年の物件では、修繕費用や管理費が新築より高くなる傾向があるため、実質利回りでの評価がより重要になります。
築20年物件の実質利回り相場と市場動向
築20年前後の物件は、不動産投資市場において独特のポジションを占めています。新築や築浅物件に比べて価格が手頃でありながら、まだ十分な耐用年数が残っているため、バランスの取れた投資対象として注目されています。
2026年2月時点のデータによると、東京23区における築20年マンションの平均実質利回りは、ワンルームで約3.5〜4.0%、ファミリータイプで約3.0〜3.5%程度となっています。表面利回りと比較すると、経費を差し引くことで1.5〜2.0%程度低くなるのが一般的です。地方都市では、これより1〜2%高い実質利回りが期待できる場合もあります。
築年数と利回りの関係を見ると、興味深い傾向が浮かび上がります。築10年未満の物件は価格が高く実質利回りは2〜3%程度ですが、築20年を超えると価格が下がり利回りが上昇します。しかし、築30年を超えると修繕費用の増加や融資条件の悪化により、見かけの利回りほど実質的な収益が得られないケースも増えてきます。
このため、築20年前後の物件は「価格の下落が落ち着き、まだ大規模修繕の負担が少ない」という理想的なタイミングと言えます。ただし、物件の管理状態や立地条件によって実質利回りは大きく変動するため、個別の物件ごとに慎重な検証が必要です。
築20年物件の実質利回り計算で見落としがちな経費項目
実質利回りを正確に計算するには、すべての経費を漏れなく把握することが重要です。特に築20年物件では、新築時には発生しなかった費用が増えてくるため、注意深く確認する必要があります。
まず押さえておきたいのは、毎月必ず発生する固定費です。マンションの場合、管理費と修繕積立金が代表的な経費となります。築20年のマンションでは、修繕積立金が当初の2〜3倍に値上がりしているケースも珍しくありません。例えば、新築時は月5000円だった修繕積立金が、築20年で月15000円になっていることもあります。さらに、賃貸管理を委託する場合は、家賃の5〜10%程度の管理委託費も毎月発生します。
年間で発生する経費も見逃せません。固定資産税と都市計画税は、物件の評価額に応じて毎年課税されます。築20年の物件でも、立地が良ければ年間20〜30万円程度の税負担が発生することもあります。また、火災保険や地震保険の保険料も年間数万円かかります。特に地震保険は、建物の構造や築年数によって保険料が変わるため、事前に確認しておくことが大切です。
さらに、不定期に発生する費用も考慮する必要があります。入居者の入れ替わり時には、原状回復費用や広告費、仲介手数料などが発生します。築20年の物件では、設備の経年劣化により、エアコンや給湯器の交換が必要になることもあります。これらの費用を年間平均で見積もり、実質利回りの計算に含めることで、より現実的な収支予測が可能になります。
築20年物件で実質利回りを高める具体的な戦略
実質利回りを向上させるには、収入を増やすか経費を減らすかの2つのアプローチがあります。築20年物件ならではの特性を活かした戦略を立てることで、投資効率を大きく改善できます。
収入面での工夫として、まず検討したいのがリノベーションによる家賃アップです。築20年の物件は、適切なリフォームを施すことで周辺相場より高い家賃設定が可能になります。例えば、100万円程度の投資で水回りを刷新し、壁紙を張り替えるだけでも、月額家賃を5000〜10000円上げられるケースがあります。投資回収期間を計算しながら、費用対効果の高いリノベーションを選択することが重要です。
また、ターゲット層を明確にした設備投資も効果的です。単身者向け物件なら宅配ボックスやインターネット無料サービス、ファミリー向けなら防犯カメラや追い焚き機能付き浴槽など、入居者ニーズに合わせた設備を整えることで、空室期間を短縮し稼働率を高められます。
経費削減の面では、管理会社の見直しが大きな効果を生みます。管理委託費は家賃の5〜10%と幅があるため、複数の管理会社を比較検討することで年間数万円のコスト削減が可能です。ただし、安さだけでなく管理品質も重視し、入居者対応や清掃の質が維持できる会社を選ぶことが大切です。
さらに、火災保険の見直しも見落とせないポイントです。複数の保険会社を比較し、必要な補償内容を精査することで、年間保険料を2〜3割削減できることもあります。築20年の物件では、建物の評価額が下がっているため、保険金額を適正化することで保険料を抑えられます。
築20年物件の実質利回り投資で失敗しないための注意点
築20年物件への投資は魅力的ですが、いくつかの落とし穴に注意しなければ、期待した実質利回りを実現できません。実際の投資判断で見落としがちなリスクを理解しておくことが重要です。
最も注意すべきは、大規模修繕の時期と費用負担です。マンションの大規模修繕は通常12〜15年周期で実施されるため、築20年の物件は2回目の大規模修繕が近づいている可能性があります。この時期には修繕積立金の一時金徴収が発生することもあり、数十万円から100万円以上の負担を求められるケースもあります。購入前に修繕履歴と今後の修繕計画を必ず確認し、予想外の出費に備える必要があります。
融資条件も慎重に検討すべきポイントです。金融機関は一般的に、築年数が古い物件ほど融資期間を短く設定する傾向があります。築20年の物件では、法定耐用年数（RC造で47年）から築年数を引いた期間が融資期間の目安となり、最長でも27年程度になります。融資期間が短いと月々の返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があるため、複数の金融機関で条件を比較することが大切です。
また、将来の出口戦略も考慮に入れる必要があります。築20年の物件を10年保有すると築30年になり、売却時の価格は購入時よりさらに下がることが予想されます。売却益を期待するのではなく、保有期間中のインカムゲイン（家賃収入）で投資を回収する計画を立てることが現実的です。
立地条件の将来性も見極めが必要です。人口減少が進む地域では、築年数が経つにつれて空室リスクが高まります。駅からの距離、周辺の商業施設、学校や病院などの生活利便施設を確認し、長期的に賃貸需要が見込める立地かどうかを判断しましょう。
まとめ
築20年物件の実質利回りは、表面利回りより1.5〜2.0%程度低くなるのが一般的ですが、正確な経費計算と適切な戦略により、安定した収益を得ることが可能です。実質利回りの計算では、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料などすべての経費を漏れなく計上することが重要です。
築20年前後の物件は、価格と収益性のバランスが良く、初心者にも取り組みやすい投資対象です。しかし、大規模修繕の時期や融資条件、将来の出口戦略など、築年数特有の注意点も存在します。これらのリスクを理解した上で、リノベーションによる家賃アップや管理会社の見直しなど、実質利回りを高める工夫を実践することで、投資の成功確率を高められます。
不動産投資で最も大切なのは、表面的な数字に惑わされず、実態を正確に把握することです。この記事で紹介した実質利回りの考え方を活用し、あなたの投資判断に役立ててください。慎重な物件選びと綿密な収支計画が、長期的な資産形成への第一歩となります。
参考文献・出典
- 一般財団法人日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 公益財団法人東日本不動産流通機構（REINS） – https://www.reins.or.jp/
- 国土交通省 住宅局 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
- 一般社団法人不動産流通経営協会 – https://www.frk.or.jp/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 金融庁 投資信託協会 – https://www.toushin.or.jp/
