不動産投資を検討する際、価格の安い旧耐震基準の物件に魅力を感じる方は少なくありません。しかし「旧耐震の物件は融資が通らない」という話を耳にして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。実は旧耐震物件でも融資を受けられるケースは存在しますが、新耐震物件と比べて審査が厳しくなるのは事実です。この記事では、旧耐震物件の融資事情から金融機関の審査基準、そして融資を受けるための具体的な対策まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。物件選びで後悔しないために、正しい知識を身につけましょう。
旧耐震基準と新耐震基準の違いとは
旧耐震基準と新耐震基準の違いを理解することは、不動産投資において非常に重要です。この基準の違いが、融資の可否や物件の資産価値に大きく影響するからです。
耐震基準は1981年6月1日を境に大きく変わりました。この日以前に建築確認を受けた建物が「旧耐震基準」、それ以降が「新耐震基準」となります。注意したいのは、建物の完成日ではなく建築確認の日付で判断される点です。つまり1982年に完成した建物でも、建築確認が1981年5月であれば旧耐震基準に該当します。
旧耐震基準では震度5強程度の地震で建物が倒壊しないことを基準としていました。一方、新耐震基準では震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊しないことが求められています。この違いは1978年の宮城県沖地震での被害を教訓に設けられたもので、建物の安全性に大きな差があります。
実際の被害状況を見ても、その差は明らかです。1995年の阪神淡路大震災では、旧耐震基準の建物の約30%が大破または倒壊したのに対し、新耐震基準の建物では約10%にとどまりました。2016年の熊本地震でも同様の傾向が見られ、旧耐震基準の建物の被害が顕著でした。このような実績から、金融機関は旧耐震物件への融資に慎重な姿勢を取るようになっています。
金融機関が旧耐震物件の融資に慎重な理由
金融機関が旧耐震物件への融資を渋る背景には、複数の明確な理由があります。まず理解しておきたいのは、金融機関は融資した物件を担保として評価するという点です。
最も大きな理由は担保価値の低さです。旧耐震物件は地震による倒壊リスクが高いため、万が一借り手が返済できなくなった場合、金融機関は担保物件を売却して資金を回収します。しかし旧耐震物件は市場での需要が限られており、売却価格が大幅に下がる可能性があります。国土交通省の調査によると、旧耐震マンションの取引価格は新耐震物件と比較して平均20〜30%低い水準となっています。
さらに将来的な資産価値の下落リスクも懸念材料です。日本では大規模地震の発生確率が高まっており、南海トラフ地震は今後30年以内に70〜80%の確率で発生すると予測されています。このような状況下で、旧耐震物件の資産価値はさらに下がる可能性が高く、金融機関にとって長期的なリスクとなります。
耐震改修の必要性も融資判断に影響します。旧耐震物件を安全に運用するには耐震補強工事が必要になるケースが多く、その費用は数百万円から数千万円に及びます。この追加コストを考慮すると、投資家の返済能力に不安が生じるため、金融機関は融資に慎重にならざるを得ません。
旧耐震物件でも融資が通るケースとは
旧耐震物件だからといって、すべての融資が不可能というわけではありません。実は一定の条件を満たせば、融資を受けられる可能性は十分にあります。
最も有効なのは耐震基準適合証明書を取得することです。この証明書は、旧耐震物件でも現行の耐震基準を満たしていることを証明するもので、建築士などの専門家による耐震診断を経て発行されます。証明書があれば、金融機関は新耐震物件と同等の評価をしてくれる場合が多く、融資条件も大幅に改善されます。実際に大手銀行の中には、この証明書があれば旧耐震物件でも通常の金利で融資を行うところもあります。
自己資金を多めに用意することも効果的な対策です。一般的に新耐震物件では物件価格の20〜30%の自己資金が求められますが、旧耐震物件の場合は40〜50%程度を用意することで、金融機関の審査が通りやすくなります。自己資金比率が高いということは、それだけ投資家の本気度が高く、万が一の際のリスクも低いと判断されるためです。
物件の立地条件も重要な判断材料となります。都心部の駅近物件や、人気エリアの物件であれば、旧耐震であっても需要が見込めるため、金融機関の評価が高くなります。実際に東京23区内の主要駅から徒歩5分以内の物件であれば、旧耐震でも融資を受けられたという事例は珍しくありません。立地の良さは空室リスクの低さにもつながるため、金融機関にとって安心材料となるのです。
金融機関別の旧耐震物件への融資姿勢
金融機関によって旧耐震物件への融資姿勢は大きく異なります。自分に合った金融機関を選ぶことが、融資成功への近道となります。
メガバンクは基本的に旧耐震物件への融資に最も厳しい姿勢を取っています。三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行などの大手銀行では、原則として1981年6月以降の新耐震基準を満たす物件のみを融資対象としています。ただし耐震基準適合証明書がある場合や、借り手の属性が非常に良好な場合は例外的に融資を検討することもあります。メガバンクで融資を受けるメリットは金利の低さで、変動金利で年1.0〜1.5%程度と他の金融機関より有利な条件が期待できます。
地方銀行や信用金庫は比較的柔軟な対応をしてくれる傾向があります。地域密着型の金融機関は、物件の立地や借り手との関係性を重視するため、旧耐震物件でも個別に審査してくれるケースが多いのです。金利はメガバンクより若干高めで年1.5〜2.5%程度ですが、融資実行の可能性は高まります。特に給与振込口座として長年利用している地方銀行であれば、信頼関係を活かして交渉できる余地があります。
ノンバンクや不動産投資専門の金融機関は、旧耐震物件でも積極的に融資を行っています。オリックス銀行やSBJ銀行などは、物件の収益性を重視した審査を行うため、旧耐震でもキャッシュフローが見込める物件であれば融資対象となります。ただし金利は年2.5〜4.5%程度と高めに設定されており、融資期間も短くなる傾向があります。それでも融資を受けられる可能性が高いため、他の金融機関で断られた場合の選択肢として有効です。
旧耐震物件で融資を受けるための具体的な対策
旧耐震物件で融資を受けるには、事前の準備と戦略的なアプローチが不可欠です。ここでは実践的な対策を詳しく解説します。
耐震診断と補強工事の実施は最も効果的な対策です。専門の建築士に依頼して耐震診断を行い、必要に応じて補強工事を実施することで、物件の安全性を大幅に向上させることができます。診断費用は10万円から30万円程度、補強工事は規模によって100万円から1000万円以上かかりますが、この投資によって融資条件が大きく改善されます。特に耐震基準適合証明書を取得できれば、新耐震物件と同等の評価を受けられる可能性が高まります。
物件選びの段階で融資を受けやすい条件を意識することも重要です。旧耐震物件の中でも、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の物件は、木造や軽量鉄骨造と比べて融資が通りやすい傾向があります。また築年数が1981年に近い物件ほど、金融機関の評価は高くなります。1980年築の物件と1970年築の物件では、同じ旧耐震でも融資条件に大きな差が出ることを覚えておきましょう。
複数の金融機関に同時並行で相談することをお勧めします。一つの金融機関で断られても、別の金融機関では融資が通るケースは珍しくありません。メガバンク、地方銀行、信用金庫、ノンバンクなど、異なるタイプの金融機関に同時に相談することで、最も有利な条件を引き出すことができます。その際、各金融機関の審査基準や重視するポイントを理解し、それに合わせた資料を準備することが成功の鍵となります。
旧耐震物件投資のリスクと注意点
旧耐震物件への投資には、融資以外にも様々なリスクが存在します。これらを十分に理解した上で、慎重に判断することが大切です。
地震リスクは最も深刻な懸念事項です。前述の通り、旧耐震基準の建物は大規模地震で倒壊する可能性が新耐震物件より高くなっています。万が一建物が倒壊すれば、多額のローンだけが残る最悪の事態も考えられます。地震保険への加入は必須ですが、旧耐震物件は保険料が高額になる傾向があり、また補償額も建物の評価額が低いため限定的です。首都直下地震や南海トラフ地震の発生が予測される中、このリスクは年々高まっていると言えます。
入居者確保の難しさも見逃せません。近年は入居者の安全意識が高まっており、特に若い世代は耐震性を重視する傾向があります。実際に不動産ポータルサイトでは、新耐震基準を検索条件に設定できるようになっており、旧耐震物件は検索結果から除外されてしまうケースが増えています。その結果、空室期間が長引いたり、家賃を相場より下げざるを得なくなったりする可能性があります。
将来的な売却の困難さも考慮すべきポイントです。旧耐震物件は年々市場での需要が減少しており、売却時に大幅な値下げを余儀なくされる可能性があります。特に2025年以降、団塊世代の相続による物件供給増加が予想される中、旧耐震物件の資産価値はさらに下落する恐れがあります。出口戦略を描きにくいという点で、長期的な投資計画を立てる際の大きな障害となります。
旧耐震物件投資を成功させるポイント
リスクの高い旧耐震物件投資ですが、適切な戦略を立てれば成功の可能性は十分にあります。重要なのは、リスクを正しく理解し、それに見合ったリターンを確保することです。
利回りの高さを最大限に活かすことが基本戦略となります。旧耐震物件は新耐震物件と比べて購入価格が20〜30%安いため、表面利回りで2〜3%高い水準を狙うことができます。例えば新耐震物件の表面利回りが6%の地域であれば、旧耐震物件では8〜9%を目標にすることで、リスクに見合ったリターンを確保できます。ただし表面利回りだけでなく、修繕費や保険料などのコストを織り込んだ実質利回りで判断することが重要です。
短期的な投資戦略を採用することも有効です。旧耐震物件は長期保有するほどリスクが高まるため、5〜10年程度の短期で投資回収を目指す計画を立てましょう。減価償却を活用した節税効果を最大限に享受しながら、早期に投資資金を回収し、次の物件へ移行するという戦略です。この場合、融資期間も短めに設定し、月々の返済額は高くなりますが、総返済額を抑えることができます。
リノベーションによる付加価値の創出も検討に値します。旧耐震物件でも、内装を現代的にリノベーションすることで入居者の関心を引くことができます。特に単身者向けの物件では、耐震性よりもデザイン性や設備の充実度を重視する層も一定数存在します。ただしリノベーション費用は慎重に見積もり、投資回収期間を明確にした上で実施することが大切です。
まとめ
旧耐震の物件は融資が通りませんかという疑問に対して、答えは「通りにくいが不可能ではない」となります。金融機関は旧耐震物件への融資に慎重ですが、耐震基準適合証明書の取得、十分な自己資金の準備、優良な立地条件などの条件を満たせば、融資を受けられる可能性は十分にあります。
重要なのは、旧耐震物件特有のリスクを正しく理解し、それに見合った対策を講じることです。地震リスク、入居者確保の難しさ、将来的な売却の困難さなど、様々な課題がありますが、高い利回りや低い購入価格というメリットも存在します。金融機関選びでは、メガバンクだけでなく地方銀行や信用金庫、ノンバンクなど複数の選択肢を検討し、自分の状況に最も適した融資先を見つけることが成功への鍵となります。
旧耐震物件への投資を検討する際は、必ず専門家に相談し、耐震診断を実施した上で判断してください。安易な投資判断は大きな損失につながる可能性があります。一方で、適切な知識と戦略を持って臨めば、旧耐震物件でも十分に収益を上げることは可能です。この記事で紹介した情報を参考に、慎重かつ戦略的な不動産投資を実現してください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局 – 建築物の耐震化の推進について – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html
- 国土交通省 – 不動産価格指数（住宅） – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 地震調査研究推進本部 – 南海トラフで発生する地震 – https://www.jishin.go.jp/regional_seismicity/rs_kaiko/k_nankai/
- 国土交通省 – 既存住宅の流通促進・活用に関する研究会 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000038.html
- 一般社団法人 日本建築防災協会 – 耐震診断・耐震改修について – https://www.kenchiku-bosai.or.jp/
- 金融庁 – 金融機関の不動産融資に関する実態調査 – https://www.fsa.go.jp/
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構 – 首都圏不動産流通市場の動向 – http://www.reins.or.jp/
