不動産投資を検討していると、「毎月の収支がマイナスなのに物件を購入する人がいる」という話を耳にすることがあるでしょう。一見すると不思議に思えるこの行動には、実は明確な投資戦略と将来を見据えた計算があります。この記事では、キャッシュフローがマイナスでも不動産を購入する投資家の考え方と、その戦略が成功するための条件について詳しく解説します。初心者の方でも理解できるよう、基礎から丁寧に説明していきますので、ぜひ最後までお読みください。
キャッシュフローとは何か？基本を理解する
不動産投資におけるキャッシュフローとは、毎月の家賃収入から、ローン返済額や管理費、修繕積立金などの支出を差し引いた手元に残るお金のことです。例えば、月10万円の家賃収入があり、ローン返済が7万円、管理費等が2万円かかる場合、キャッシュフローは1万円のプラスとなります。
多くの投資家は、このキャッシュフローがプラスになる物件を探します。毎月安定した収入が得られれば、生活費の足しにしたり、次の投資資金として貯めたりできるからです。しかし、都心部の新築マンションなど人気の高い物件では、物件価格が高いため、家賃収入だけではローン返済をカバーできないケースも少なくありません。
実は、キャッシュフローがマイナスでも不動産を購入する投資家は決して少なくないのです。国土交通省の調査によると、投資用マンション購入者の約3割が、購入当初はキャッシュフローがマイナスまたはトントンの状態でスタートしています。これは、彼らが単純な家賃収入だけでなく、より長期的な視点で投資価値を判断しているためです。
キャッシュフローがマイナスということは、毎月持ち出しが発生するということです。それでも購入する理由には、税制上のメリット、資産形成の戦略、将来的な値上がり期待など、さまざまな要因が絡んでいます。
節税効果を活用した投資戦略
高所得者にとって、不動産投資は強力な節税手段となります。不動産所得が赤字になった場合、給与所得などと損益通算できるため、所得税や住民税を大幅に減らせる可能性があるのです。
具体的には、建物の減価償却費を経費として計上できる点が大きなポイントです。減価償却とは、建物の価値が年々減少していくことを会計上の費用として計上する仕組みです。実際にお金が出ていくわけではないのに、税務上は経費として認められるため、帳簿上の赤字を作り出すことができます。
例えば、年収1000万円のサラリーマンが3000万円の投資用マンションを購入したとします。家賃収入が年間120万円、実際の支出が年間140万円で、キャッシュフローは年間20万円のマイナスです。しかし、減価償却費として年間80万円を計上できれば、不動産所得は100万円の赤字となります。この赤字を給与所得と損益通算すると、課税所得が900万円に減少し、所得税率33%の場合、約33万円の税金が還付されます。
つまり、実際の持ち出しは年間20万円ですが、税金の還付で33万円が戻ってくるため、トータルでは13万円のプラスになる計算です。これが「キャッシュフローがマイナスでも購入する」理由の一つです。
ただし、この戦略には注意点もあります。減価償却期間が終了すると節税効果は薄れますし、売却時には譲渡所得税がかかります。また、2026年度の税制では、不動産投資による損益通算に一定の制限が設けられているケースもあるため、税理士などの専門家に相談することが重要です。
将来的な資産価値の上昇を見込んだ投資
キャッシュフローがマイナスでも購入する二つ目の理由は、将来的な物件価格の上昇を期待しているからです。特に都心部の好立地物件や再開発エリアの物件では、長期的に見て資産価値が上がる可能性があります。
東京都心部では、過去10年間で中古マンション価格が平均で約40%上昇しています。例えば、2015年に5000万円で購入した港区のマンションが、2025年には7000万円で売却できるケースも珍しくありません。毎月2万円のキャッシュフローマイナスでも、10年間の持ち出しは240万円です。しかし、売却時に2000万円の値上がり益が出れば、十分にペイできる計算になります。
この戦略が成功するかどうかは、立地選びにかかっています。人口が増加している地域、大規模な再開発が予定されているエリア、交通利便性が向上する地域などは、将来的な価値上昇が期待できます。国土交通省の都市計画情報や、各自治体の開発計画を確認することで、有望なエリアを見極めることができます。
一方で、地方都市や人口減少が進む地域では、この戦略はリスクが高くなります。総務省の人口推計によると、2040年までに全国の約6割の自治体で人口が20%以上減少すると予測されています。こうした地域では、物件価格の下落リスクが高く、キャッシュフローマイナスの物件を購入することは避けるべきでしょう。
ローン完済後の安定収入を目指す長期戦略
三つ目の理由は、ローン完済後の安定した不動産収入を目指す長期的な資産形成戦略です。現役時代はキャッシュフローがマイナスでも、定年退職後にローンが完済されれば、家賃収入がそのまま年金の上乗せとして受け取れます。
35歳で投資用マンションを購入し、35年ローンを組んだ場合、70歳でローンが完済されます。その後、月10万円の家賃収入があれば、管理費等を差し引いても月7〜8万円の純収入が得られます。年間で約90万円の収入は、老後の生活を大きく支えてくれるでしょう。
厚生労働省の調査によると、2026年時点での年金受給額は、会社員の平均で月額約16万円です。これに不動産収入が加われば、ゆとりある老後生活を送ることができます。特に、公的年金だけでは不安を感じる現役世代にとって、将来の収入源を確保する手段として不動産投資は魅力的な選択肢となっています。
この戦略を成功させるポイントは、物件の耐久性と立地です。築年数が経過しても需要が見込める立地を選び、適切なメンテナンスを行うことで、長期的に安定した家賃収入を確保できます。また、ローン完済までの期間中、安定した収入を維持できるかどうかも重要な要素です。
団体信用生命保険による生命保険代わりの効果
不動産投資ローンには、通常、団体信用生命保険（団信）が付帯されています。これは、ローン契約者が死亡または高度障害状態になった場合、残りのローンが全額弁済される保険です。この仕組みを生命保険の代わりとして活用する投資家も少なくありません。
例えば、3000万円の投資用マンションをローンで購入した場合、万が一のことがあれば、ローンが完済された状態で物件が家族に残ります。その物件を売却すれば現金化できますし、保有し続ければ毎月の家賃収入が遺族の生活を支えます。これは実質的に3000万円の生命保険に加入したのと同じ効果があります。
通常の生命保険で3000万円の保障を得ようとすると、年齢や健康状態にもよりますが、月々数万円の保険料が必要です。一方、不動産投資では、キャッシュフローがマイナスでも月2〜3万円程度であれば、生命保険料と同等かそれ以下の負担で、同様の保障を得られる計算になります。
さらに、通常の生命保険は掛け捨てですが、不動産投資の場合は物件という実物資産が残ります。保険としての機能を持ちながら、資産形成もできるという二重のメリットがあるのです。ただし、この戦略を採用する場合は、家族が物件管理や売却の手続きを行えるよう、事前に情報を共有しておくことが大切です。
インフレ対策としての実物資産保有
近年、世界的なインフレ傾向が続いており、現金の価値が目減りするリスクが高まっています。不動産という実物資産を保有することで、インフレから資産を守る効果が期待できます。
インフレが進むと、物価が上昇するとともに不動産価格や家賃も上昇する傾向があります。日本銀行の統計によると、2020年から2025年にかけて、都市部の住宅価格は平均で約15%上昇しました。同時に、家賃相場も緩やかに上昇しています。
現金で3000万円を保有していた場合、年率2%のインフレが続けば、10年後の実質的な価値は約2460万円に目減りします。一方、3000万円の不動産を購入していれば、インフレに連動して資産価値が上昇する可能性が高いのです。
この観点から見ると、キャッシュフローが多少マイナスでも、インフレによる現金の目減りを防ぐコストと考えることができます。特に、金融資産を多く保有している富裕層にとって、資産の一部を不動産に分散することは、リスク管理の面でも重要な戦略となります。
ただし、すべての不動産がインフレヘッジになるわけではありません。需要が見込める立地の物件でなければ、インフレ時でも価格が上昇しない可能性があります。人口動態や経済動向を見極めた上で、慎重に物件を選ぶことが重要です。
キャッシュフローマイナス投資のリスクと注意点
ここまでキャッシュフローがマイナスでも不動産を購入する理由を説明してきましたが、この戦略には当然リスクも伴います。最も大きなリスクは、想定外の支出や収入減少により、持ち出しが続けられなくなることです。
空室が長期化すれば、家賃収入がゼロになる一方で、ローン返済や管理費の支払いは続きます。また、給湯器の故障や水漏れなどの突発的な修繕費用が発生することもあります。こうした事態に対応できる十分な預貯金がなければ、物件を手放さざるを得なくなる可能性があります。
さらに、金利上昇リスクも考慮する必要があります。変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇すれば月々の返済額が増加し、キャッシュフローのマイナス幅が拡大します。2026年現在、日本銀行の金融政策は正常化に向かっており、今後金利が上昇する可能性は十分にあります。
また、税制改正によって節税効果が薄れるリスクもあります。政府は不動産投資による過度な節税を抑制する方向で税制を見直しており、将来的に損益通算の制限が強化される可能性があります。節税効果だけを目的とした投資は、税制変更によって計画が崩れるリスクがあることを理解しておく必要があります。
成功するための物件選びのポイント
キャッシュフローがマイナスでも成功する不動産投資を実現するには、物件選びが極めて重要です。まず押さえておきたいのは、立地の重要性です。駅から徒歩10分以内、主要都市へのアクセスが良好、周辺に商業施設や医療機関が充実しているなど、入居者にとって魅力的な立地を選ぶことが基本となります。
建物の品質も重要な要素です。大手デベロッパーが手がけた物件や、管理体制がしっかりしているマンションは、長期的に資産価値を維持しやすい傾向があります。また、耐震性能や省エネ性能が高い物件は、将来的な修繕費用を抑えられるだけでなく、入居者からの人気も高くなります。
間取りや設備も慎重に検討しましょう。単身者向けなら1K〜1LDK、ファミリー向けなら2LDK〜3LDKが一般的に需要が高いとされています。また、オートロックや宅配ボックス、インターネット無料など、現代の入居者が求める設備が整っていることも重要です。
物件価格については、周辺相場と比較して適正かどうかを見極める必要があります。不動産情報サイトで類似物件の価格を調べたり、複数の不動産会社に査定を依頼したりして、客観的な相場観を持つことが大切です。相場より明らかに高い物件は、将来的な売却時に損失が出るリスクが高くなります。
資金計画と出口戦略の重要性
キャッシュフローマイナスの投資を成功させるには、綿密な資金計画が不可欠です。まず、毎月の持ち出し額を正確に計算し、それを無理なく続けられるかどうかを判断します。一般的には、手取り収入の10%以内に抑えることが望ましいとされています。
また、緊急時の予備資金も確保しておく必要があります。空室期間や突発的な修繕に備えて、最低でも年間の持ち出し額の2〜3倍程度の現金を用意しておくと安心です。例えば、月3万円の持ち出しなら、年間36万円の2〜3倍で、70万円〜100万円程度の予備資金が目安となります。
出口戦略も投資開始時から考えておくことが重要です。何年後に売却するのか、ローン完済まで保有するのか、相続資産として残すのかなど、明確な目標を設定します。売却を前提とする場合は、市場動向を常にチェックし、適切なタイミングで売却できるよう準備しておきましょう。
税金についても長期的な視点で計画を立てます。所有期間が5年を超えると、譲渡所得税の税率が約20%から約39%へと大幅に下がります。このため、短期での売却は税負担が重くなることを理解しておく必要があります。また、相続を考える場合は、相続税の評価額や特例措置についても専門家に相談しておくことをおすすめします。
まとめ
不動産投資でキャッシュフローがマイナスでも物件を購入する人には、明確な投資戦略があります。節税効果の活用、将来的な資産価値の上昇期待、ローン完済後の安定収入確保、生命保険代わりの効果、インフレ対策など、さまざまな理由から長期的な視点で投資価値を判断しているのです。
しかし、この戦略にはリスクも伴います。空室リスク、金利上昇リスク、税制改正リスクなどを十分に理解し、それらに対応できる資金的余裕を持つことが重要です。また、立地や建物品質にこだわった物件選び、綿密な資金計画、明確な出口戦略の設定が成功の鍵となります。
不動産投資は、単純にキャッシュフローのプラス・マイナスだけで判断するものではありません。自分の投資目的、資金状況、リスク許容度を総合的に考慮し、長期的な視点で判断することが大切です。特に初心者の方は、不動産投資の専門家やファイナンシャルプランナーに相談しながら、自分に合った投資戦略を見つけていくことをおすすめします。
キャッシュフローがマイナスでも成功する投資は可能ですが、それには十分な知識と準備が必要です。この記事で紹介した内容を参考に、慎重に検討を進めていただければ幸いです。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産市場動向マンション – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 総務省統計局 人口推計 – https://www.stat.go.jp/data/jinsui/
- 厚生労働省 年金制度 – https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/nenkin/index.html
- 日本銀行 金融政策 – https://www.boj.or.jp/mopo/index.htm/
- 国土交通省 都市計画情報 – https://www.mlit.go.jp/toshi/index.html
- 東京都 不動産取引価格情報 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 不動産流通推進センター 不動産統計集 – https://www.retpc.jp/
