不動産投資を始めようと物件情報を見ていると、「利回り10%」といった魅力的な数字が目に飛び込んできます。しかし、その数字だけで判断してしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうかもしれません。特に築10年前後の物件は、新築と中古の中間に位置し、投資判断が難しいとされています。この記事では、築10年物件の実質利回りについて、計算方法から実際の投資判断まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。実質利回りの正しい理解が、あなたの不動産投資を成功へと導く第一歩となるでしょう。
表面利回りと実質利回りの違いとは
不動産投資において、利回りには大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。この違いを理解することが、物件選びの最初の重要なステップです。
表面利回りは「グロス利回り」とも呼ばれ、年間家賃収入を物件価格で割った単純な数字です。例えば、3000万円の物件で年間家賃収入が240万円なら、表面利回りは8%となります。物件情報サイトに掲載されている利回りは、ほとんどがこの表面利回りです。計算が簡単で物件同士の比較がしやすいため、広く使われています。
一方、実質利回りは「ネット利回り」とも呼ばれ、年間家賃収入から実際にかかる経費を差し引いた金額を、物件価格と購入時の諸費用を合わせた総額で割って計算します。管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、管理委託費など、実際の運営にかかるコストをすべて考慮した、より現実的な収益性を示す指標です。
実は、表面利回りと実質利回りの差は物件によって大きく異なります。一般的に表面利回りから2〜3%程度低くなることが多いのですが、築年数や物件の状態によってはさらに差が開くこともあります。つまり、表面利回り8%の物件でも、実質利回りは5〜6%程度になることも珍しくないのです。
築10年物件の実質利回りを正確に計算する方法
築10年物件の実質利回りを計算するには、まず必要な経費をすべて洗い出すことから始めます。正確な計算ができれば、投資判断の精度が格段に上がります。
年間家賃収入から差し引くべき主な経費は以下の通りです。管理費は月額1万円から2万円程度、修繕積立金は築10年の場合、月額5千円から1万5千円程度が一般的です。固定資産税と都市計画税は物件価格の1.5〜2%程度、火災保険料は年間1万円から3万円程度を見込みます。さらに、賃貸管理を委託する場合は家賃の5%程度の管理委託費が発生します。
具体的な計算例を見てみましょう。物件価格3000万円、購入諸費用200万円、年間家賃収入240万円の築10年マンションの場合を考えます。年間経費として、管理費18万円、修繕積立金12万円、固定資産税・都市計画税50万円、火災保険料2万円、管理委託費12万円の合計94万円がかかるとします。
実質利回りの計算式は「（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入諸費用）×100」です。この例では、（240万円－94万円）÷（3000万円＋200万円）×100＝4.56%となります。表面利回りが8%だったのに対し、実質利回りは4.56%と、3.44ポイントも低くなることが分かります。
購入諸費用には、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、印紙税、融資手数料などが含まれます。これらは物件価格の6〜8%程度が目安となり、決して無視できない金額です。特に築10年物件の場合、新築に比べて修繕積立金が高めに設定されていることが多いため、この点も計算に含めることが重要です。
築10年物件が持つ投資メリットと注意点
築10年という築年数は、不動産投資において非常に興味深いポジションにあります。新築と中古の良いところを併せ持つ一方で、特有の注意点も存在します。
まず大きなメリットとして、物件価格が新築時から20〜30%程度下落していることが挙げられます。新築プレミアムが剥がれ落ちた後の価格で購入できるため、実質利回りが新築よりも高くなる傾向があります。2026年2月時点のデータによると、東京23区の築10年ワンルームマンションの平均実質利回りは3.8〜4.5%程度となっており、新築の2.5〜3.5%と比べて明らかに高い水準です。
建物の状態も投資判断において重要なポイントです。築10年であれば、まだ大規模修繕が行われていないか、1回目が終わったばかりの状態です。設備も比較的新しく、入居者募集の際に「築浅」としてアピールできる範囲内にあります。また、管理組合の運営状況や修繕積立金の積み立て状況も確認できるため、将来的なリスクを予測しやすいという利点があります。
しかし注意すべき点もあります。築10年前後は、給湯器やエアコンなどの設備が故障し始める時期でもあります。これらの交換費用は1台あたり10万円から30万円程度かかることがあり、突発的な出費として収益を圧迫する可能性があります。さらに、大規模修繕が近づいている場合、修繕積立金の値上げや一時金の徴収が予定されていることもあるため、管理組合の議事録を確認することが欠かせません。
立地条件も築10年物件では特に重要です。10年前の開発エリアは、現在の人気エリアとは異なる場合があります。周辺環境の変化や交通利便性の向上・低下を見極め、今後10年、20年先も安定した需要が見込めるかを慎重に判断する必要があります。
実質利回りから見る投資判断の基準
実質利回りの数字が出たら、次はその数字をどう評価するかが重要になります。単に高ければ良いというわけではなく、総合的な判断が求められます。
一般的に、都心部の築10年マンションで実質利回り4%以上あれば、検討に値する物件といえます。ただし、これはあくまで目安であり、エリアや物件タイプによって基準は変わります。東京23区内であれば3.5〜4.5%、地方都市であれば5〜7%程度が平均的な水準です。実質利回りが極端に高い物件は、何らかのリスクを抱えている可能性があるため、慎重な調査が必要です。
キャッシュフローの観点からも検証しましょう。実質利回りがプラスでも、ローン返済を含めた月々の収支がマイナスになっては意味がありません。年間の実質収入から年間のローン返済額を差し引いた金額がプラスになるか、少なくともマイナスが小さく抑えられるかを確認します。特に築10年物件の場合、融資期間が新築より短くなることがあり、月々の返済額が高くなる傾向があります。
空室リスクも実質利回りの計算に織り込む必要があります。年間家賃収入を計算する際、満室を前提とするのではなく、空室率を10〜20%程度見込んでおくと安全です。築10年物件は比較的空室リスクが低いとされますが、周辺の競合物件の状況や賃貸需要を調査し、現実的な稼働率を想定することが大切です。
さらに、将来的な資産価値の変動も考慮に入れます。実質利回りが高くても、物件価格が大きく下落してしまえば、売却時に損失が出る可能性があります。築10年から築20年にかけての価格下落率は、立地や管理状態によって大きく異なるため、類似物件の価格推移を参考にシミュレーションを行いましょう。
築10年物件で実質利回りを高める工夫
購入後の運営方法次第で、実質利回りをさらに改善することができます。賢い投資家は、購入時だけでなく運営段階でも収益性を高める努力を続けています。
経費削減の第一歩は、管理会社の見直しです。管理委託費は家賃の5%が相場ですが、複数の管理会社を比較することで3〜4%に抑えられることもあります。年間家賃収入が240万円の場合、管理委託費を5%から3%に下げるだけで、年間4.8万円の経費削減になります。ただし、安さだけで選ぶのではなく、サービスの質も十分に確認することが重要です。
火災保険の見直しも効果的です。複数の保険会社から見積もりを取り、補償内容と保険料のバランスを検討しましょう。また、長期契約にすることで保険料を割安にできる場合もあります。築10年物件であれば、まだ建物の状態が良いため、保険料も比較的安く抑えられる傾向にあります。
家賃収入を増やす工夫も考えられます。築10年物件の場合、小規模なリフォームで家賃アップが見込めることがあります。例えば、壁紙の張り替えや照明のLED化、ウォシュレットの設置など、30万円から50万円程度の投資で月額家賃を5千円から1万円上げられれば、投資回収期間は3〜5年程度です。ただし、周辺相場を超える家賃設定は空室リスクを高めるため、慎重な判断が必要です。
税務面での工夫も実質利回りの改善につながります。減価償却費を適切に計上することで、帳簿上の赤字を作り出し、給与所得などと損益通算することで節税効果が得られます。築10年の建物であれば、まだ十分な減価償却期間が残っているため、この恩恵を受けやすい状況にあります。税理士に相談し、最適な申告方法を検討することをお勧めします。
まとめ
築10年物件の実質利回りについて、計算方法から投資判断、収益改善の方法まで解説してきました。表面利回りだけでなく、実際にかかる経費をすべて考慮した実質利回りを正確に計算することが、不動産投資成功の鍵となります。
築10年という築年数は、価格と建物状態のバランスが良く、初心者にも取り組みやすい投資対象です。実質利回り4%以上を目安としながら、キャッシュフロー、空室リスク、将来の資産価値など、多角的な視点で物件を評価することが大切です。購入後も経費削減や家賃収入の最適化を継続的に行うことで、さらなる収益改善が期待できます。
不動産投資は長期的な視点が求められる投資です。焦らず、一つひとつの物件を丁寧に分析し、自分の投資目標に合った物件を選ぶことが、安定した資産形成への道となるでしょう。この記事で学んだ実質利回りの知識を活かし、あなたの不動産投資の第一歩を踏み出してください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産情報ライブラリ – https://www.reinfolib.mlit.go.jp/
- 一般財団法人 日本不動産研究所 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/
- 公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS） – https://www.reins.or.jp/
- 国税庁 不動産所得の計算方法 – https://www.nta.go.jp/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/
- 一般社団法人 不動産流通経営協会 – https://www.frk.or.jp/
- 公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 – https://www.zentaku.or.jp/
