一棟アパート投資を検討しているけれど、収支計算の方法が分からず不安を感じていませんか。物件価格だけを見て判断してしまうと、実際の運営では思わぬ出費に悩まされることになります。この記事では、一棟アパートの収支計算に必要な項目から、実際のシミュレーション方法、さらには失敗しないためのポイントまで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。正確な収支計算ができるようになれば、安心して不動産投資をスタートできるでしょう。
一棟アパート投資における収支計算の重要性
一棟アパート投資で成功するためには、購入前の収支計算が何よりも重要です。多くの投資家が物件の外観や立地だけで判断してしまい、実際の運営で赤字に陥るケースが後を絶ちません。収支計算を正確に行うことで、その物件が本当に利益を生み出せるのか、長期的に保有する価値があるのかを判断できます。
不動産投資の収支は、単純に家賃収入から経費を引くだけではありません。ローンの返済、税金、修繕費、空室リスクなど、様々な要素を考慮する必要があります。国土交通省の住宅統計によると、2025年12月時点で全国のアパート空室率は21.2%となっており、満室を前提とした計算では現実とかけ離れた結果になってしまいます。
さらに、収支計算は購入判断だけでなく、購入後の運営戦略を立てる上でも欠かせません。どのタイミングで修繕を行うべきか、家賃をいくらに設定すべきか、こうした判断はすべて正確な収支計算に基づいて行われます。つまり、収支計算は不動産投資の羅針盤となるものなのです。
収入項目の正確な把握方法
一棟アパートの収入を計算する際、最も基本となるのが家賃収入です。しかし、単純に満室時の家賃を合計するだけでは不十分です。実際の運営では空室が発生するため、現実的な稼働率を考慮した計算が必要になります。
家賃収入を算出する際は、まず各部屋の想定家賃を調査します。周辺の類似物件の家賃相場を不動産ポータルサイトで確認し、自分の物件の築年数や設備を考慮して適切な家賃を設定しましょう。例えば、1K×8部屋のアパートで1部屋あたり月5万円の家賃なら、満室時の年間家賃収入は480万円となります。
ただし、この満室想定額をそのまま使うのは危険です。前述の通り全国平均の空室率は21.2%ですから、現実的には稼働率80%程度で計算するのが賢明です。先ほどの例では、480万円×0.8=384万円が実質的な年間家賃収入となります。この差額96万円を見落とすと、収支計画が大きく狂ってしまいます。
家賃以外の収入も忘れてはいけません。駐車場収入、自動販売機の設置収入、共益費などがあれば、これらも収入項目に加えます。ただし、これらの副収入は家賃収入に比べて金額が小さいため、過度に期待しすぎないことが大切です。
支出項目の詳細な内訳
一棟アパートの支出項目は多岐にわたり、見落としがちな費用も少なくありません。まず最も大きな支出となるのがローンの返済です。物件価格の70〜80%を融資で賄う場合、月々の返済額は収支に大きな影響を与えます。
例えば、5000万円の物件を購入し、4000万円を金利2%、返済期間30年で借り入れた場合、月々の返済額は約14.8万円、年間では約177.6万円になります。この返済額のうち、元金部分は経費として計上できませんが、利息部分は経費になるため、税務上の処理も理解しておく必要があります。
管理費も重要な支出項目です。自主管理する場合は費用を抑えられますが、管理会社に委託する場合は家賃収入の5〜10%程度が相場となります。先ほどの例で年間家賃収入384万円の場合、管理費率7%なら年間約26.9万円の支出です。管理会社は入居者募集や家賃回収、クレーム対応などを代行してくれるため、特に初心者には委託をおすすめします。
固定資産税と都市計画税も毎年必ず発生する費用です。固定資産税評価額の1.4%程度が固定資産税、0.3%程度が都市計画税として課税されます。評価額3000万円の物件なら、年間約51万円の税金を見込んでおく必要があります。
修繕費は予測が難しい項目ですが、長期的には必ず発生します。外壁塗装、屋根の補修、給湯器の交換など、大規模修繕には数百万円かかることもあります。一般的には、年間家賃収入の5〜10%程度を修繕積立金として確保しておくことが推奨されます。
実践的な収支シミュレーションの方法
収支計算の基本を理解したら、実際にシミュレーションを行ってみましょう。ここでは具体的な物件を例に、年間収支と投資利回りを計算していきます。
物件概要として、価格5000万円、1K×8部屋、築15年のアパートを想定します。各部屋の家賃は月5万円、駐車場収入が月2万円とします。満室時の年間収入は、家賃480万円+駐車場24万円=504万円です。しかし、稼働率80%を考慮すると、実質的な年間収入は約403万円となります。
支出面では、ローン返済が年間177.6万円、管理費が28.2万円（収入の7%）、固定資産税等が51万円、修繕積立金が20万円、保険料が5万円、その他経費が10万円で、合計291.8万円です。年間収入403万円から支出291.8万円を引くと、年間キャッシュフローは約111.2万円となります。
投資利回りには複数の指標があります。表面利回りは年間満室想定収入÷物件価格×100で計算され、この例では504万円÷5000万円×100=10.08%です。しかし、この数字は経費を考慮していないため、実態を反映していません。
より重要なのは実質利回りです。これは（年間収入-年間経費）÷物件価格×100で計算します。この例では（403万円-114.2万円※）÷5000万円×100=5.78%となります。※ローン返済を除く経費の合計。さらに、自己資金に対するリターンを見るキャッシュオンキャッシュリターン（CCR）も重要で、年間キャッシュフロー÷自己資金×100で計算します。自己資金1000万円なら、111.2万円÷1000万円×100=11.12%です。
収支計算で見落としがちな重要ポイント
収支計算を行う際、多くの初心者が見落としてしまうポイントがいくつかあります。まず、空室期間中の収入ゼロだけでなく、入居者募集にかかる広告費や原状回復費用も考慮する必要があります。
入居者が退去すると、次の入居者を見つけるまでの空室期間が発生します。この間は家賃収入がないだけでなく、部屋のクリーニング、壁紙の張り替え、設備の修理などに費用がかかります。1部屋あたり10〜30万円程度を見込んでおくべきでしょう。さらに、不動産会社に支払う広告費として家賃の1〜2ヶ月分が必要になることもあります。
金利上昇リスクも重要な検討事項です。変動金利でローンを組んでいる場合、将来的に金利が上昇すると返済額が増加し、キャッシュフローが悪化します。現在の金利が2%でも、3%に上昇すれば月々の返済額は大きく変わります。金利が1%上昇した場合のシミュレーションも必ず行っておきましょう。
減価償却の効果も忘れてはいけません。建物部分は会計上、毎年価値が減少するものとして経費計上できます。木造アパートなら22年、鉄骨造なら34年で減価償却します。これにより帳簿上は赤字でも、実際のキャッシュフローはプラスという状況を作れます。ただし、減価償却期間が終了すると税負担が増えるため、長期的な視点での計画が必要です。
税金の計算も複雑です。不動産所得には所得税と住民税がかかり、所得が増えるほど税率も上がります。給与所得がある場合は合算されるため、思わぬ高税率になることもあります。税理士に相談して、正確な税額を把握しておくことをおすすめします。
収支改善のための具体的な戦略
収支計算の結果が思わしくない場合でも、様々な改善策があります。まず検討すべきは、収入を増やす方法です。家賃を上げることは難しいかもしれませんが、付加価値を高めることで実現可能です。
例えば、インターネット無料サービスを導入すれば、月額3000〜5000円程度の家賃アップが期待できます。初期費用は50〜100万円程度かかりますが、8部屋で月4000円ずつ上げられれば、年間38.4万円の増収となり、2〜3年で回収できます。また、宅配ボックスの設置、防犯カメラの設置、共用部のリノベーションなども、入居者の満足度を高め、空室率を下げる効果があります。
支出を削減する方法も重要です。管理会社の見直しは効果的で、複数の会社から見積もりを取り、サービス内容と費用を比較しましょう。管理費率が1%下がるだけでも、年間数万円の節約になります。また、火災保険や地震保険も、複数の保険会社を比較することで保険料を抑えられる可能性があります。
修繕費の計画的な管理も重要です。突発的な修繕は費用が高くなりがちですが、定期的なメンテナンスを行うことで大規模修繕を先延ばしにできます。例えば、外壁の小さなひび割れを早期に補修すれば、数万円で済むものが、放置すると数百万円の大規模修繕が必要になることもあります。
融資条件の見直しも検討価値があります。金利が下がっている時期なら、借り換えによって返済額を減らせる可能性があります。ただし、借り換えには手数料がかかるため、総合的に判断する必要があります。返済期間を延ばすことで月々の返済額を減らす方法もありますが、総返済額は増えるため、慎重に検討しましょう。
まとめ
一棟アパートの収支計算は、不動産投資成功の鍵を握る重要なプロセスです。家賃収入だけでなく空室率を考慮した現実的な収入予測、ローン返済から修繕費まで含めた詳細な支出計算、そして複数の利回り指標を用いた総合的な評価が必要になります。
収支計算では、入居者の入れ替わりコスト、金利上昇リスク、減価償却の効果、税金の影響など、見落としがちなポイントにも注意を払いましょう。また、収支が厳しい場合でも、付加価値の向上による収入増加や、管理費の見直しによる支出削減など、様々な改善策があります。
正確な収支計算ができるようになれば、物件選びの精度が上がり、購入後の運営もスムーズになります。最初は複雑に感じるかもしれませんが、一つひとつの項目を丁寧に確認していけば、必ず理解できるようになります。この記事で紹介した方法を参考に、ぜひ実際の物件で収支シミュレーションを行ってみてください。慎重な計画と現実的な見通しが、あなたの不動産投資を成功へと導くでしょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計 – https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2.html
- 国土交通省 不動産市場動向マンスリーレポート – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html
- 金融庁 投資信託協会 不動産投資の基礎知識 – https://www.fsa.go.jp/
- 公益財団法人 不動産流通推進センター – https://www.retpc.jp/
- 一般財団法人 日本不動産研究所 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/
- 総務省 統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 国税庁 不動産所得の計算方法 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
