不動産投資に興味はあるものの、空室リスクが怖くて一歩を踏み出せない――そんな声をよく耳にします。確かに空室が長期化すれば、家賃収入が途絶えローン返済や修繕費に影響します。しかし適切な情報と手順を押さえれば、空室率21.2%という全国平均を下回り、安定した収益を得ることは十分に可能です。本記事では最新データをもとに、初心者でも実践しやすい空室対策を詳しく解説します。
空室対策の現状を数字でつかむ
まず押さえておきたいのは、市場全体の動向を知ることです。国土交通省の2025年7月住宅統計によると、全国アパート空室率は21.2%で前年比0.3ポイント改善しました。つまり全体としてはわずかに好転していますが、地方では30%を超えるエリアもあり、地域差が広がっています。
この数字は平均値に過ぎません。たとえば東京都23区内の空室率は15%前後にとどまる一方、人口減少が続く地方都市では35%近い地区もあります。総務省「住民基本台帳人口移動報告」が示すように、地方から都市部への転入超過は依然として続いています。空室対策を語るうえで、まず自分の物件が属するエリアの具体的な指標を確認する姿勢が欠かせません。
一方で、全国平均が下がった背景には、オーナーによる小規模リフォームや入居者ニーズの細分化への対応が進んだことが挙げられます。中でも、単身者向け物件で高速インターネットと非対面契約を整えた事例は、空室期間を半減させたケースが目立ちます。データと現場の両方を見ながら、自物件に応じた戦略を組み立てましょう。
勝てる立地とターゲット設定
重要なのは、立地だけでなく「誰に」「どのように」住んでもらうかを具体的に描くことです。たとえば駅徒歩10分圏内の築25年アパートであっても、駅前再開発により若年就労層の流入が増えれば需要は底堅くなります。周辺の雇用統計や大学の新設情報を確認し、賃貸需要の変化を読む力が求められます。
一方で郊外物件は駐車場2台無料やペット可など、生活スタイルに合わせた差別化が有効です。国交省の住生活総合調査では、郊外居住者の約35%が「広さと家賃のバランス」を重視すると回答しています。つまり家賃を闇雲に下げるのではなく、車社会のニーズに寄り添った付加価値を提案することで、適正家賃を維持したまま選ばれる物件に変えられるのです。
ターゲット設定を明確にすると、リフォームや設備投資の優先順位も自ずと決まります。単身社会人ならWi-Fi無料と宅配ボックス、ファミリーなら防犯カメラと対面キッチンなど、費用対効果の高い施策を選択できます。結果として投下資金を抑えつつ、長期入居につながる好循環を作り出せます。
物件改善で家賃を下げずに選ばれる
ポイントは、家賃を据え置きながら付加価値を高める改修を選ぶことです。例えば壁紙を全面張り替えるのではなく、アクセントクロスを使って一面だけ色を変えるだけで室内の印象は大きく向上します。材料費が抑えられるうえ、写真映えすることで募集広告のクリック率が上がる効果も期待できます。
さらに、水回りの部分交換はコストパフォーマンスが高い代表例です。キッチンをまるごと新品にせず、天板と水栓だけ交換すると費用は約15万円で済みます。実際、福岡市内の築30年物件でこの方法を採用したところ、平均空室期間が90日から40日に短縮しました。入居者は清潔感を重視するため、投資額のわりに強い訴求力が得られるわけです。
防犯性の強化も見落とせません。2025年度の税制では、防犯カメラやオートロック設置費用は原則として耐用年数に応じた減価償却対象ですが、総額10万円未満なら全額を修繕費として一括計上できます。小口の投資でもセキュリティ意識の高い入居者にアピールでき、退去率の低下につながるため検討する価値があります。
デジタル活用と管理体制の強化
実は、募集から管理までのDX（デジタルトランスフォーメーション）が空室率低下に大きく寄与しています。たとえばオンライン内見システムを導入すると、遠方転勤者や海外居住者にもリーチできるため、募集可能母集団が拡大します。国土交通省の実証実験では、オンライン内見を導入した物件の問い合わせ件数が平均1.4倍に伸びたという結果が出ています。
管理面でもIoTデバイスが威力を発揮します。スマートロックは鍵の受け渡しを不要にし、入居希望者の内覧を無人で行えるため、管理会社の人件費を削減しつつスピーディに案内できます。さらに、電気・水道の遠隔検針システムを導入すると空室時の漏水や電気の消し忘れを即座に把握でき、トラブルを未然に防げます。
ただしデジタル化は仕組みだけで完結しません。日常の巡回や清掃、水漏れ対応といったアナログ業務を怠れば、評価サイトでの悪評が拡散され逆効果です。DXと現場力を両輪で回すことが、アパート経営 空室対策 成功するための必須条件と言えるでしょう。
資金計画と税制を味方に付ける
基本的に空室対策は、投資額と回収期間のバランスを見極める資金計画が土台になります。物件改善費を自己資金で賄うか、追加融資を活用するかでキャッシュフローは大きく変わります。日本政策金融公庫の2025年上期データでは、賃貸住宅向け融資の平均金利は1.6%と低水準を維持しており、返済比率を50%以内に抑えればリスクは限定的です。
修繕費と資本的支出の区分も押さえておきましょう。壁紙やエアコン交換は通常修繕費として計上でき、当期の費用に落とせます。一方、屋根の全面改修や外壁の大規模補修は資本的支出となり、耐用年数で按分する必要があります。これを誤ると税負担が増え、せっかくの家賃収入が目減りする結果になりかねません。
さらに、2025年度の所得税法では住宅用家屋の耐震改修に伴う投資減税が継続中です。耐震基準適合証明を取得した場合、投資額の10%（上限250万円）が所得税から控除されます。築古アパートを購入した後で耐震改修を行うプランなら、キャッシュアウトを抑えつつ競争力を高められるため検討して損はありません。
まとめ
本記事では、最新データに基づく空室率の現状把握から、立地分析、物件改善、デジタル活用、資金計画までを網羅的に解説しました。ポイントは、地域特性に合わせたターゲット設定と、費用対効果の高い改修を選ぶことです。そしてDXと現場管理を両立させ、税制優遇を活用しながらキャッシュフローを安定させる姿勢が欠かせません。今日紹介した手順を一つずつ実践すれば、平均空室率を下回り、安定収益を得るアパート経営に近づけます。まずは自物件の空室データを分析し、最適な優先順位を決めることから始めましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告 2025年版 – https://www.stat.go.jp/
- 日本政策金融公庫 中小企業の経営動向調査 2025年上期 – https://www.jfc.go.jp/
- 国税庁 令和7年度税制改正大綱（2025年度適用分） – https://www.nta.go.jp/
- 不動産経済研究所 全国賃貸住宅市場レポート2025 – https://www.fudousankeizai.co.jp/