転職を控えた今、「新しい職場で収入が安定するまで投資は待つべきか」と迷う人は少なくありません。しかし実は、転職前の安定した勤続年数と給与明細こそが金融機関の信頼を得る大きな武器になります。本記事では、不動産投資歴15年の筆者が、転職前に押さえておくべき資金計画や融資戦略、物件選びの基準を基礎から解説します。読み終える頃には、自分が取るべき具体的な準備手順が見え、転職と投資の両立に自信が持てるはずです。
なぜ転職前に不動産投資を考えるのか
重要なのは、会社員としての「信用力」が最も高いタイミングが転職前だという事実です。日本の金融機関は、申込時点での勤務先、勤続年数、年収を重視し、転職直後や自営業への転換期には審査が厳しくなる傾向があります。つまり、現職での実績がまとまった今こそ、大きめの融資枠を確保できるチャンスと言えます。
国土交通省の2024年度住宅市場動向調査によると、アパートローンの平均融資額は年収の7〜10倍が目安とされています。この倍率は勤続年数が5年以上の場合に最も高く、1年未満だと5倍以下に落ち込むデータも示されています。転職前であれば、年収600万円の会社員が最大6,000万円前後の枠を得られる可能性がある一方、転職後すぐでは4,000万円程度まで縮小するケースが多いのです。
さらに、日本銀行が2025年7月に公表した「貸出動向アンケート」では、個人向け賃貸不動産ローンの審査姿勢は「やや厳格化」ながらも、給与所得者の融資実行率は前年同期比で2.3ポイント上昇しました。背景には、貸し倒れリスクが低い層への資金供給を維持したい金融機関の思惑があります。この流れを活かすなら、勤続年数と収入が揃った今が最適と言えるでしょう。
収入証明と融資審査のリアル
まず押さえておきたいのは、融資審査で評価される書類が源泉徴収票、住民税決定通知書、直近の給与明細の三つだという点です。これらが示すのは、継続的な収入と社会保険加入状況であり、金融機関はここから返済能力を読み取ります。転職後に年収が上がる予定でも、審査には反映されにくいことを覚えておきましょう。
次に、勤続年数のハードルです。多くの都市銀行では2年以上を目安とし、一部信金やノンバンクでは1年でも柔軟に対応します。それでも、5年以上の勤続で金利優遇や自己資金比率の緩和が得られる事例が目立ちます。たとえば2025年4月時点で三大メガバンクのアパートローン固定金利は1.4%前後ですが、勤続5年以上かつ年収800万円超の層には0.1〜0.2ポイントの優遇が提示されています。
一方で、転職の内定を得た段階でローンを申し込むと、金融機関は「勤務先変更予定あり」とみなし、新たな就業規則や試用期間の有無を確認します。その結果、融資額を抑えたり、金利を上乗せした条件が提示されることが多いのが現状です。したがって、審査を通すタイミングは「退職届を出す前」が鉄則と覚えてください。
転職前に準備すべき資金計画
ポイントは、自己資金と運転資金を分けて管理することです。不動産投資では物件価格の15〜25%を自己資金として用意すると、融資審査が通りやすくなるだけでなく、月々の返済比率を下げられます。たとえば5,000万円の中古マンションを購入する場合、1,000万円を頭金として入れれば、年間返済額は金利1.5%、30年返済で約204万円に抑えられます。
また、初年度は固定資産税や管理修繕費が重なりやすいため、物件価格の5%程度を運転資金として別口座に確保しておくと安心です。国税庁の「不動産所得の必要経費統計」では、平均的な修繕費割合が家賃収入の12〜15%に達することが示されています。予備費なしで融資だけに頼ると、空室や大規模修繕が重なった際にキャッシュフローが赤字化し、追加融資も受けにくくなります。
さらに、2025年度の税制では、減価償却費を活用して所得税や住民税の負担を抑えるスキームが引き続き有効です。木造アパートなら最短22年、RC造なら47年で償却するルールは変わっていません。転職前に試算ソフトや税理士へ相談し、節税効果とキャッシュフローを同時に把握しておけば、返済リスクを定量的に管理できます。
失敗しない物件選びと管理体制
実は、初心者が最もつまずきやすいのが物件選びよりも「管理の設計」です。立地や利回りの数字だけに注目すると、入居率や修繕履歴を見落としやすくなります。総務省住宅・土地統計調査によると、全国平均の空室率は13.8%ですが、築30年超の郊外木造アパートでは20%を超える地域もあります。空室率が高いエリアで高利回りに見える物件を買ってしまうと、安定収入は望めません。
物件選びの第一歩は「人口動態」と「駅距離」を合わせて見ることです。具体的には、最寄駅から徒歩10分圏内かつ将来人口が横ばい以上の市区町村を対象とすると、空室リスクを抑えやすくなります。そのうえで、築15年以内のRC造は修繕費が比較的読めるため、転職前の初投資には向いています。購入後は管理会社との契約書を精査し、家賃送金日や緊急対応フローを明記しておくと、転職後の多忙期でもトラブルを最小限にできます。
賃貸管理を自主管理にするか委託するかで悩む人も多いですが、転職直後は業務に慣れるまで時間が取れないことが一般的です。管理委託料は家賃の3〜5%が目安ですから、委託しても収支が黒字になる計画を立てておきましょう。東京都内で家賃10万円のワンルームを3戸所有する場合、管理委託料は月1.5万円前後です。これを高いと感じるかもしれませんが、空室期間が半減するだけで十分に回収できるコストと言えます。
会社員の信用力を活かすタイムライン
まず押さえておきたいのは、退職届を出す前に「ローン契約締結」と「決済日確定」まで進めるスケジュール感です。一般的に、物件の買付証明から融資承認まで2〜4週間、売買契約から決済まで1〜1.5カ月が必要となります。したがって、転職予定日の3カ月前には物件探しを始めると、余裕を持って資金計画を組めます。
スケジュールを例示すると、5月に転職内定を得た場合、6月上旬に物件申し込み、7月上旬に融資承認、8月上旬に決済・引き渡し、9月1日に新会社へ入社という流れです。決済後は金融機関に勤続証明を追加提出する必要がなくなるため、転職による影響は最小化できます。ただし、決済時点で退職日が確定していると、融資実行がストップするリスクもあるため、退職日は決済翌日に設定するなど細心の注意が必要です。
一方で、すでに転職が決まっており、今からでは間に合わない人もいるでしょう。その場合は、転職先での試用期間終了後に再度融資を相談する方法があります。試用期間が6カ月なら、入社から半年後に申込むと勤続0.5年扱いとなり、勤続0年より条件が改善します。加えて、家計の収支を整え、クレジットカードの延滞をゼロにしておくことで、信用情報を高める努力が欠かせません。
まとめ
会社員としての安定した信用力は、実は転職前がピークです。源泉徴収票や勤続年数を武器に、より大きな融資枠と低金利を引き出せるからです。転職が決まったら、退職届を出す前に物件選定とローン契約を終えるタイムラインを組み、自己資金と運転資金を分けて準備しましょう。空室リスクを避ける立地と堅実な管理体制を整えれば、転職後の忙しい時期でも家賃収入が家計を支えてくれます。今こそ行動を起こし、将来のキャッシュフローの柱を築いてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査 2024年度版 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 貸出動向アンケート 2025年7月 – https://www.boj.or.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 2023年速報 – https://www.stat.go.jp
- 国税庁 不動産所得の必要経費統計 2024年 – https://www.nta.go.jp
- 各メガバンク アパートローン商品説明書（2025年4月時点） – 各社公式サイト