築年数が古い物件に投資したいと考えたとき、「耐用年数を超えているから融資は難しいのでは」と不安を感じる方は少なくありません。確かに耐用年数は融資審査で参考にされる指標の一つですが、それだけで融資の可否が決まるわけではないのです。
実際、金融機関のなかには耐用年数を超えた物件に対しても長期の返済を認めるところがあります。この記事では、税務上の耐用年数と融資期間の違いから、金融機関ごとの実際の条件、審査を有利に進める準備までを具体的に解説します。築古物件で不動産投資を成功させたい方は、ぜひ最後までお読みください。
耐用年数の基本と融資への影響を正しく理解する
まず押さえておきたいのは、耐用年数には「税務上の耐用年数」と「融資の返済年数」という別々の概念があるという点です。両者はしばしば混同されますが、まったく異なる基準で決まります。この違いを理解しておくと、金融機関との交渉や物件選びの判断がぐっと明確になります。
税法上の法定耐用年数は、建物の構造によって異なる年数が定められています。これは建物が使用に耐えられる期間として設定された年数であり、減価償却費を計算するための基準にすぎません。つまり、建物の実際の寿命を示すものではないのです。適切なメンテナンスを続けていれば、木造でも数十年にわたって使用できる建物は数多く存在します。
中古物件を取得した場合、税務上の耐用年数は法定耐用年数ではなく、使用可能期間として見積もった年数を用いることができます。国税庁によると、簡便法を使えば「法定耐用年数の全部を経過した資産は、その法定耐用年数の20パーセントに相当する年数」が目安になるとされています。たとえば法定耐用年数22年の木造で全期間を経過している場合、簡便法では4年（22年×20%）が耐用年数となります。
ただし注意点があります。国税庁は、中古資産を事業に使うために支出した資本的支出の金額が、その取得価額の50パーセントを超える場合は簡便法による算定ができないとしています。大規模なリフォームを前提に築古物件を買う場合は、単純に耐用年数が短くなるという前提が崩れるため、税理士に確認しておくと安心です。
一方で融資の返済年数は、金融機関がそれぞれの基準で設定します。担保価値の評価や返済期間の判断材料として耐用年数を参考にする金融機関が多いものの、後述するように耐用年数を超えても長期融資を認める機関は実在します。税務と融資は別物と割り切って考えることが大切です。
耐用年数を超えた物件でも長期融資は可能
結論からいえば、耐用年数を超えた物件でも長期の融資を受けることは可能です。実際、これを公式に明記している金融機関があります。新生インベストメント&ファイナンスは、担保不動産が築古でも最長35年の返済期間を設定でき、「建物の耐用年数を超過した不動産に対しても最長35年（420回払い）までの返済期間が設定できます」と公表しています。同社の不動産購入ローンは、2026年4月1日時点で団信なしが年3.20%〜4.45%、団信ありが年3.50%〜4.75%という変動金利のレンジです。
重要なのは、金融機関によって審査基準が大きく異なるという事実です。大手都市銀行は依然として耐用年数を厳格に適用する傾向がありますが、地域密着型の金融機関やノンバンク系では、物件の収益力や担保価値を重視する柔軟な対応が見られます。ある金融機関で断られたとしても、別の機関では融資が通る可能性は十分にあるのです。
金融機関を選ぶうえでのポイントは、公表条件だけでなく、耐用年数超過への姿勢を見極めることにあります。ここからは具体的な機関ごとの特徴を見ていきましょう。
金融機関別の特徴と実際の融資条件
ノンバンク系は築古物件の受け皿になりやすい
ノンバンク系の金融機関は、耐用年数や属性よりも物件の収益力・担保価値を重視する傾向があり、築古物件の受け皿として機能しています。前述の新生インベストメント&ファイナンスは、事業資金向けの不動産担保ローンも扱っており、こちらは2026年4月1日時点で変動年3.20%〜6.15%、融資額1,000万円から最大10億円というレンジです。
セゾンファンデックスの事業者向け不動産担保ローンについては、法人・個人事業主向けで融資金額や返済期間など、金融機関の公表条件に基づいて設定されています。金利は銀行より高めですが、独自評価によって築古や難しい物件でも検討の余地が生まれます。
実務情報のレベルになりますが、L&Fアセットファイナンスは築30〜40年も可能とされ、容積率オーバーや建蔽率オーバー、再建不可、借地といった難物件にも対応する受け皿として整理されています。金利は5,000万円以下で4.05%または4.45%、5,000万円超で3.05%または3.45%、融資期間は最大30年とされています。ただしこれらは二次情報のため、実際の条件は必ず個別に確認してください。
信用金庫は柔軟だが条件の幅が大きい
信用金庫は都市銀行より柔軟な対応が期待できる一方、支店・保証会社・エリアによって条件の差が大きいのが特徴です。世田谷信用金庫の中古共同住宅向けローンは、購入・リフォーム・リノベーション・借換に使え、融資額は100万円〜5億円の変動金利です。ただし融資期間は原則として調査報告書に記載された残存耐用年数の範囲内とされており、融資額も原則「不動産収支計算」により返済能力の範囲内で算出されます。
実務情報として整理されている例では、東京ベイ信用金庫は木造20〜22年、S・RC造30〜35年という枠組みで耐用年数越えでも対応するとされ、金利は3.1%〜7.375%、LTV（融資額割合）は80%〜100%とされています。朝日信用金庫は物件エリアが東京23区以内に限られ、金利は変動2.475%〜、LTVは70%〜80%で、RCは47年から経過年数を引いた期間、鉄骨は34年から経過年数を引いた期間という考え方が示されています。さわやか信用金庫については金利1.6%〜2.0%程度、LTV80%で修繕工事等を条件に耐用年数越えの相談が可能とされています。いずれも二次情報であり、担当者や保証会社によって変わるため、参考程度にとどめてください。
銀行系は条件が良い反面、審査は厳しい
銀行系は金利が低く融資条件が良い反面、審査基準は厳格です。オリックス銀行の不動産投資ローンは、2026年7月1日時点で変動金利年2.425%〜4.425%、借入期間は最長35年、完済時年齢85歳未満までとされています。借入額は2,000万円以上2億円以下、原則として前年度の税込年収500万円以上が目安で、事務手数料は借入金額の2.20%以内です。
りそな銀行のアパート・マンションローンは金利を公開せず個別提示ですが、借入金額は最高5億円、借入期間は最長35年、変動金利型または固定金利選択型を選べる枠組みが公式に確認できます。不動産担保設定にあたっては事務取扱手数料99,000円がかかり、団体信用生命保険は任意加入とされています。
なお、auじぶん銀行の通常の住宅ローンは、投資用や事業用、賃貸用物件を借入対象外としている点に注意が必要です。投資ローンについては提携不動産会社経由のスキームが実務情報として紹介されており、年収1,000万円以上・金融資産1,000万円以上といった高属性向けとされていますが、これは二次情報です。
日本政策金融公庫という公的な選択肢
賃貸業を事業として始める場合、日本政策金融公庫も検討に値します。創業融資では設備資金が20年以内（うち据置期間5年以内）と公表されており、長期の返済が可能です。金利は一律ではなく、公庫自身が「融資制度、お使いみち、ご返済期間および担保・保証の有無などによって適用利率が決まります」と説明しているため、事前相談が欠かせません。事業計画書の作成など準備に時間がかかる点は覚悟しておきましょう。
融資を受けるための具体的な対策と準備
自己資金比率を高める
耐用年数を超えた物件で融資を受けるうえで最も効果的なのは、自己資金比率を高めることです。多くの金融機関はLTVという指標で融資額の割合を判断しており、自己資金が厚いほど審査は有利になります。自己資金が多いということは、投資家の返済能力とリスク耐性の高さを示すからです。仮に物件価格が2,000万円であれば、600万円程度の自己資金を準備できると、金融機関の印象は格段に良くなるでしょう。
物件の収益性を客観的に示す
金融機関は「この物件なら安定した収益が見込める」と判断できれば、耐用年数を超えていても前向きになります。世田谷信用金庫のように融資額を「不動産収支計算」で算出する機関もあるため、収益性の証明は決定的に重要です。過去の稼働率や家賃収入の実績、周辺の賃貸需要を具体的なデータで提示しましょう。駅から徒歩10分以内の物件や、大学・企業の近くに位置する物件は評価されやすい傾向があります。
建物状態を証明する
建物の状態を客観的に示すことも、審査を有利に進める手段です。ホームインスペクション（住宅診断）を実施し、構造や設備が良好であることを示せば、金融機関の不安を軽減できます。さらに、外壁塗装や水回りの改修といった具体的なリフォーム計画と費用見積もりを用意すれば、物件の将来性を評価してもらいやすくなります。ただし前述のとおり、資本的支出が取得価額の50%を超えると税務上の簡便法が使えなくなるため、リフォーム規模と税務の関係は事前に整理しておきましょう。
審査を通過するための書類準備と交渉のコツ
融資審査をスムーズに進めるには、必要書類を漏れなく準備することが欠かせません。基本的な書類として、本人確認書類、収入証明書、確定申告書（直近3期分）、物件の登記簿謄本、公図、建物図面、固定資産税評価証明書などが求められます。耐用年数超え物件の場合は、ホームインスペクション報告書や修繕履歴、リフォーム計画書を添えると審査担当者に好印象を与えられます。
事業計画書の作成には特に力を入れるべきです。収支シミュレーションでは楽観的な数字だけでなく、空室率が上がった場合や家賃が下落した場合でも収支が成り立つことを示しましょう。厳しい条件でも耐えられる計画であるほど、金融機関の信頼を得やすくなります。
金融機関との交渉では、複数の機関に相談して条件を比較することが有効です。ただし短期間に多数の申し込みをすると信用情報に影響する可能性があるため、3〜4行程度に絞ることをおすすめします。担当者との関係構築も見落とせません。初回の面談で投資方針や将来のビジョンを明確に伝え、長期的な取引関係を築きたい意思を示すと、継続的な関係を重視する金融機関に評価されやすくなります。
耐用年数超え物件投資のリスクと対処法
耐用年数を超えた物件への投資には、通常以上のリスクが伴います。しかし正しく理解して備えれば、十分に収益性の高い投資が可能です。
最も大きいのは、予想外の修繕費用が発生するリスクです。築年数が古い建物では、給排水設備の老朽化や外壁の劣化、屋根の損傷などで大規模な修繕が必要になる場合があります。購入前のホームインスペクションを徹底し、今後10年間の修繕計画と費用を見積もっておくことが重要です。物件価格の10〜15%程度を修繕費として確保しておくと安心でしょう。
融資期間が短くなることで月々の返済額が増えるリスクも考慮が必要です。もっとも、新生インベストメント&ファイナンスのように耐用年数超過でも最長35年を設定できる機関を選べば、この負担を抑えられます。返済期間と金利のバランスを機関ごとに比較し、キャッシュフローが安定する条件を探すことが対策になります。
将来の売却時における価格下落リスクも無視できません。このリスクを軽減するには、立地の良さを最優先に物件を選ぶことが効果的です。駅から近く賃貸需要が継続的に見込める立地であれば、建物が古くても土地の価値が維持されやすくなります。入居者確保の難しさについても、適切なリフォームや設備更新、インターネット無料や宅配ボックスといった付加価値の提供によって克服できます。
まとめ
耐用年数を超えた物件への融資は、現在でも十分に可能です。新生インベストメント&ファイナンスのように耐用年数超過でも最長35年の返済を明記する機関があり、ノンバンクや信用金庫を中心に、物件の収益力を重視した柔軟な審査が行われています。税務上の耐用年数と融資の返済年数は別物であることを理解し、両者を切り分けて判断することが第一歩です。
成功の鍵は、自己資金の確保、収益性の客観的な証明、建物状態の評価、そして自分の状況に合った金融機関の選択にあります。銀行系、信用金庫、ノンバンク、日本政策金融公庫にはそれぞれ特徴があり、金利や融資期間、耐用年数への姿勢が大きく異なります。今回紹介した金利や条件は執筆時点の公開情報や実務情報に基づくものであり、最新の適用条件は各金融機関の公式サイトや窓口で必ずご確認ください。
耐用年数という数字だけにとらわれず、物件の本質的な価値と収益性を見極めることで、築古物件でも成功への道は開けます。複数の金融機関に相談し、税理士など専門家のアドバイスも活用しながら、着実に投資を進めていきましょう。
参考文献・出典
- 国税庁 – No.5404 中古資産の耐用年数 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
- 日本政策金融公庫 – 創業融資のご案内 – https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/sogyoyushi.html
- 日本政策金融公庫 – 国民生活事業をはじめてご利用の方へ – https://www.jfc.go.jp/n/finance/first/kokumin.html
- オリックス銀行 – 不動産投資ローン – https://www.orixbank.co.jp/personal/property/
- りそな銀行 – りそなアパート・マンションローン – https://www.resonabank.co.jp/kojin/apaman/
- セゾンファンデックス – 事業者向け不動産担保ローン – https://www.fundex.co.jp/business/mortgage/
- 新生インベストメント&ファイナンス – 不動産購入ローン – https://www.shinsei-if.com/real-estate/buyer/
- 世田谷信用金庫 – 中古不動産向けオーナーズローン – https://www.shinkin.co.jp/setagaya/items/house/owners_used.html
