冷蔵倉庫への投資や賃借を検討する際、まず知りたいのが「坪単価はいくらか」という点ではないでしょうか。しかし冷蔵倉庫の料金は、一般的な倉庫や住宅とは違う独特の仕組みで決まります。この記事では、坪単価の相場感だけでなく、なぜ数字が大きく振れるのか、その背景にある料金体系の違いまで丁寧に解説します。相場の「読み方」を身につけることで、公開情報だけでは見えにくい実態を掴めるようになります。
冷蔵倉庫の坪単価を語る前に知るべき料金体系
冷蔵倉庫の坪単価を調べるうえで、最初に押さえておきたいのが「保管料」と「賃料」の違いです。この2つは混同されがちですが、まったく別の概念だからです。保管料は荷物を預かるサービスの対価であり、賃料は建物や区画を貸す対価を指します。国土交通省の資料でも、営業冷蔵倉庫の料金体系と低温物流不動産の賃料体系は明確に分けて整理されています。坪単価という言葉が同じでも、どちらを指しているかで金額の意味がまったく変わる点に注意が必要です。
さらに複雑なのは、倉庫料金の設定方法が坪単価だけではないという点です。倉庫業法関係の通達では、従価・従量制、容積建て、個建て、パレット建てなど、さまざまな料金設定が認められています。つまり「冷蔵倉庫 坪単価」で検索しても、そもそも坪単価では表現されていない案件が数多く存在するのです。相場を調べる際は、坪単価だけを追いかけると全体像を見落とすことを覚えておきましょう。
加えて、冷蔵倉庫では料金の締め方も独特です。1か月を10日ごとに区切る「三期制」のほか、1日から15日、16日から末日と2つに区切る「二期制」が用いられることがあります。この二期制は主に冷蔵倉庫で使われる形態です。そのため単純に「月額坪単価×坪数」で実際の支払額を計算すると、実態とズレが生じる場合があります。相場を比較するときは、料金の計算単位まで確認することが大切です。
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冷蔵倉庫の坪単価相場はどのくらいか
気になる相場感ですが、まず前提として、冷蔵と冷凍は分けて考える必要があります。温度帯が下がるほど設備コストや電気代が増えるため、賃料も高くなる傾向があるからです。二次情報として整理されている数値では、冷蔵倉庫と冷凍倉庫では温度帯に応じた料金水準が示されています。ただしこれは保管料ベースの整理であり、賃貸物件の坪単価とは意味合いが異なる点に留意してください。
地域別に見ると、別の二次情報では地域ごとに異なるレンジが示されています。ここで注目すべきは、二次情報同士でも数値のレンジに差があるという事実です。これは各データが「保管料なのか賃料なのか」「どの温度帯を含むのか」といった定義の違いを抱えているためです。したがって、ひとつの数字を鵜呑みにせず、定義の差を意識して幅で捉えることが実務的です。
賃貸物件に絞った目安として、関東の冷凍・冷蔵設備付き物件の登録相場が参考値として利用されています。これは関東エリアで設備付き物件をざっくり把握する初期値としては有用です。ただし、あくまで初期の当たりをつけるための参考値であり、実際の物件は立地や温度帯、残置設備によって大きくぶれることを前提に使う必要があります。
公開物件の実例から相場を読み解く
相場の抽象的なレンジだけではイメージが掴みにくいため、実際に公開された物件例を見てみましょう。数字の背景を知ることで、坪単価がどう決まるのかが具体的に理解できます。
富山県射水市の冷凍倉庫は、277.8坪で月額165万円、坪単価に換算すると5,939円という条件で公開されていました（2025年10月時点）。この物件は前室が約63坪、冷凍室が2室で合計約180坪、事務所が約22.5坪という構成まで明らかにされており、実際の内訳を確認できる貴重な事例です。冷凍倉庫でも地方の物件では、坪あたり6,000円を下回る水準で募集されることがわかります。
首都圏に目を向けると、さいたま市北区吉野町の物件は、マイナス20℃まで対応する冷凍機とエレベーター2基を備え、412.96坪で月額363万円、坪単価8,789円という条件でした。冷凍機付きであっても、1万円を下回る募集は実際に存在するのです。一方で、関東の設備付き物件の掲載例を並べると、調布の67.1坪で209万円、千葉市稲毛区の249.6坪で209万円、所沢の2,434.8坪で1,265.5万円と、規模も金額も大きく振れています。同じ「冷蔵・冷凍設備付き」でも、規模や立地、温度帯、残置設備を揃えずに坪単価を比べると、誤差が非常に大きくなることが読み取れます。
注意したいのは、都心近接の大型区画ほど賃料が「相談」となり、公開情報だけでは相場が掴みにくい点です。たとえば東京板橋の低温区画は、冷蔵7℃・冷凍マイナス25℃に対応した2,697.96坪という好条件の転貸区画でありながら、賃料は非公開でした。大型で立地の良い物件ほど公開相場が出にくいため、都心大型案件の定量比較は難しいのが実情です。公開されている点データだけで市場全体を判断すると、実態を見誤る恐れがあります。
坪単価だけでは足りない㎥単価という視点
営業冷蔵倉庫の実勢を確認するうえで、坪単価と並んで重要になるのが容積建ての料金、すなわち㎥単価です。冷蔵倉庫は高さ方向に荷物を積むため、床面積よりも庫内の体積が価値を持つケースが多いからです。実際、ある事業者の届出料率では、冷蔵倉庫は坪ではなく容積建てで設定され、マイナス20℃以下のF級室が1㎥あたり月額1,210円、10℃以下マイナス20℃未満のC級室が1,010円とされていました。
このように、営業冷蔵倉庫では坪単価だけでなく㎥単価も拾わなければ、料金水準を正しく比較できません。坪単価で公開されている賃貸物件と、㎥単価で公開されている保管サービスを同じ土俵で比べようとすると、どうしても噛み合わなくなります。自分が調べたいのが「箱を借りる賃料」なのか「荷物を預ける保管料」なのかをはっきりさせたうえで、対応する単位のデータを集めることが、正確な相場把握の近道です。
坪単価に影響を与える需給と物件のスペック
坪単価が物件ごとに大きく異なる背景には、需給バランスと建物のスペック差があります。この2つの要素を理解すると、公開された数字がなぜその水準なのかを論理的に読み解けるようになります。
まず需給についてですが、国土交通省の研究会資料では、冷蔵倉庫の需給は全国的にはほぼ拮抗しているものの、大都市圏、特に東京で不足していると整理されています。需要増に設備の増強が追いついていない状況です。実際、東京・横浜・神戸では、2024年12月時点で庫腹占有率が100%に近い、あるいはそれを超える水準に達しており、逼迫エリアと見なすのが妥当です。需要が逼迫しているエリアでは、当然ながら坪単価も高止まりしやすくなります。
供給面では、マルチテナント型のコールドストレージの新規供給が本格化しています。ある調査によると、近年の竣工実績に対し、今後数年で大幅な増加が予定されています。開発立地は首都圏・近畿圏ともに、既存の冷蔵倉庫が集積する湾岸部が中心で、輸入食品の検疫・保管需要に対応しています。相場を語るうえでは、港湾に近接する物件か内陸の物件かで需要の性質が異なる点を意識する必要があります。
建物のスペックも坪単価を左右する大きな要因です。特に既存の冷蔵倉庫は老朽化が深刻で、築年数の古い施設が相当数存在するとされています。築年数の古い施設は設備が旧式で、更新投資が行われているかどうかによって、同じエリアでも賃料に差が生まれます。温度帯や前室の有無、床荷重、バース数といったスペックの違いも賃料に反映されるため、坪単価を比べる際はこうした条件を揃えることが欠かせません。
ただし、賃料が高ければ事業として成り立つとは限らない点にも触れておく必要があります。国土交通省の資料では、高賃料の物件について「不採算」と指摘され、改装コストや原状回復コストの負担、利用条件の緩和が課題として挙げられています。低温物流不動産としての賃料は上げられても、冷蔵倉庫事業の担い手が採算に見合うとは限らないのです。投資側と利用側で、適正と感じる水準にギャップが生じやすい市場だといえます。
冷蔵倉庫の坪単価を正確に調べる手順
ここまでの内容を踏まえ、実際に相場を調べる際の進め方を整理します。ポイントは、性質の異なるデータを混ぜないことです。
最初のステップは、自分が知りたいのが賃料なのか保管料なのかを決めることです。倉庫を一棟または区画で借りたいなら賃料（坪単価）、荷物の保管を委託したいなら保管料（㎥単価やパレット単価）を調べる、という切り分けが出発点になります。この目的が曖昧なままだと、集めたデータの意味を取り違えてしまいます。
次に、一般物流施設の統計データと、冷蔵の個別物件データを分けて扱うことが重要です。一般物流施設の公表相場は、募集面積1,000㎡以上の月・坪あたり賃料単価の中央値で集計される例があり、市場全体の傾向を掴むのに向いています。一方、冷蔵倉庫の個別物件は点データとして扱い、規模や温度帯を揃えたうえで参照します。統計の中央値と個別の募集条件を同列に並べないことが、誤差を減らすコツです。
公的なデータで裏付けを取ることも欠かせません。国土交通省の不動産取引価格情報や地価公示・地価調査のデータは信頼性が高く、長期的なトレンドを把握するのに適しています。地価動向は賃料と相関する傾向があるため、将来の変動を見通す指標になります。個別事情によって相場は大きく異なるため、最新情報は各公的機関の公式サイトで確認することをおすすめします。
最後に、公開物件の情報は取得時点を必ず意識してください。冷蔵倉庫は需給が逼迫しているエリアが多く、募集がすぐに終了しやすい市場です。前述の射水市や板橋の物件も、あくまで特定時点の条件にすぎません。都心の大型物件では賃料が相談扱いになりやすいことも踏まえ、公開情報だけで判断せず、実際の物件は個別に問い合わせて確認する姿勢が求められます。
まとめ
冷蔵倉庫の坪単価は、まず保管料と賃料を区別することから始まります。料金体系には坪単価だけでなく容積建てなど複数の方式があり、冷蔵倉庫特有の二期制も存在するため、単純な計算では実態とズレが生じます。相場としては冷蔵と冷凍で水準が分かれ、地域や定義によってレンジに幅がありますが、いずれも幅で捉えることが実務的です。
公開物件を見ると、地方の冷凍倉庫で坪6,000円を下回る例がある一方、都心大型区画は賃料非公開が多く、公開情報だけでは全体像を掴みきれません。大都市圏、特に東京で需給が逼迫し、湾岸部を中心に新規供給が進むという構造も、坪単価を読むうえで重要な背景です。目的に応じてデータを切り分け、取得時点を意識しながら、公的機関の一次情報も併用して相場観を養ってください。気になるエリアの物件条件を実際に問い合わせるところから、投資や賃借の検討を始めてみましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 冷蔵倉庫の現状、課題と今後の方向 – https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/content/001851409.pdf
- 国土交通省 倉庫業法関係通達（料金設定方法に関する記載） – https://www.mlit.go.jp/notice/noticedata/sgml/116/82000288/82000288.html
- 国土交通省 不動産取引価格情報 – https://www.land.mlit.go.jp/webland/
- 国土交通省 総合物流施策大綱 – https://www.mlit.go.jp/seisakutokatsu/freight/seisakutokatsu_freight_tk1_000162.html
