多忙な本業をこなしながらアパート経営も行う会社員の方は、「入居者が決まらないとローン返済が厳しい」「管理に時間を割けず対策が後手になる」といった悩みを抱えがちです。この記事では、最新データと実務経験をもとに、限られた時間でも実行しやすい空室対策を体系的に解説します。読了すれば、家賃設定から設備投資、管理会社との連携まで、押さえるべきポイントが整理でき、安定経営へ踏み出せます。
アパート空室の現状と会社員投資家の悩み
まず現状を確認すると、国土交通省住宅統計によれば2025年7月の全国アパート空室率は21.2%で、前年から0.3ポイント改善しています。つまり市場全体はやや前向きですが、エリア間格差は拡大しており、地方の築古物件では空室率30%超も珍しくありません。会社員オーナーは出張や残業で現地確認が難しく、早期対応が遅れがちです。
重要なのは、空室が長期化する原因を「賃料」「設備」「募集力」の三つに分解し、優先順位を付けて対策することです。例えば賃料はネット検索で類似物件と比較できる一方、設備や募集方法は管理会社との協議が欠かせません。本業が忙しいほど、論点を整理して依頼内容を具体化するだけで成果に差が出ます。
また、副業規定が厳しい企業に勤める場合でも、2018年の働き方改革関連法以降、副業を容認する企業は増加傾向です。就業規則を確認し、届け出が必要なら早めに手続きしておくと精神的な余裕が生まれます。空室対策は継続的な改善が鍵になるため、社内調整も立派な準備といえます。
まず押さえておきたい賃料設定の基本
ポイントは「周辺相場より500〜1,000円高くても選ばれる理由があるか」を自問することです。相場はポータルサイトの掲載賃料ではなく、成約賃料で判断する必要があります。レインズマーケットインフォメーションなど成約情報が閲覧できるサービスを使い、築年数・設備条件を揃えて比較すると実態が見えてきます。
賃料改定は空室期間が１カ月を超えた段階で検討すると効果的です。長期空室が続くと「なぜ決まらないのか」と不安を招き、値下げ交渉の余地と見なされます。逆に初期の小幅な改定は「柔軟なオーナー」という印象を与え、問い合わせ数の増加につながります。
一方で安易な値下げは総収入を圧迫します。例えば家賃を月5,000円下げると年間60,000円、10年で60万円の機会損失です。修繕積立やローン返済を考えると、この差は軽視できません。そのため、値下げ前に「敷金なし」「フリーレント１カ月」といった初期費用の調整を検討することで、実質的な負担を減らしつつ家賃水準を維持する手法が有効になります。
設備とサービスで魅力を高める方法
実は築年数が古くても、単身者向けニーズを捉えた設備投資で競争力を取り戻せます。総務省の家計調査では、単身世帯のインターネット通信費は2020年比で約12%上昇し、通信環境への関心が高まっています。そこでWi-Fi無料化は費用対効果が高い代表例です。初期費用は１戸あたり２万円前後、月額コストは数百円に抑えられ、入居者満足度を押し上げます。
さらに、宅配ボックスはネット通販利用の拡大で定番設備になりました。設置台数の目安は世帯数の３割程度といわれますが、実際には使用ピークが重なる年末年始でも回転率が高いため、１棟８戸なら２〜３台で十分です。中古でも２万円台から導入できるため、費用を抑えたい会社員オーナーにも現実的です。
サービス面では、入居者アプリを活用したオンライン相談窓口が注目されています。チャットで設備故障を受け付ける仕組みを導入すると、会社員オーナーが日中に電話対応する負担を軽減できます。管理会社が月額数百円で提供するプランも増えており、2025年現在の選択肢は広がっています。
管理会社との連携とデータ活用
まず押さえておきたいのは、管理会社の提案を鵜呑みにせず、KPI（重要業績評価指標）を共有して改善を進める姿勢です。具体的には「問い合わせから内見までの平均日数」「内見から申込までの成約率」を毎月報告してもらいます。この２指標だけで募集スピードのボトルネックが見つかります。
例えば問い合わせ数が多いのに成約率が低い場合、写真や間取り図の質が疑われます。スマートフォンでの閲覧が主流のいま、室内写真は横向きより縦向きの方がクリック率が約15%高いという大手ポータルのデータがあります。撮影方法ひとつで広告効果に違いが出るため、細部の改善が収益に直結します。
また、入居者属性の変化を半年ごとに分析すると、将来のリフォーム計画に役立ちます。国立社会保障・人口問題研究所の推計では、2040年には全国の単身世帯比率が約40%に達します。若年単身者が多いエリアなら、浴室乾燥機やIoT鍵の導入が有効ですが、高齢者が増える地域では段差解消や手すり設置が優先されます。データをもとに地域特性を踏まえた投資判断を行うことで、余計なコストを避けられます。
2025年度の補助制度と税制メリット
ポイントは、確実に利用できる制度を押さえ、キャッシュフローを改善することです。2025年度も継続している「住宅省エネキャンペーン補助金」は、断熱窓や高効率給湯器の導入費用を最大200万円まで支援します。アパートの共用部でも対象機器を設置すれば補助を受けられるため、光熱費を抑えながら入居者満足度を高める好機です。申請には施工業者が発行する証明書と、工事後の写真が必要になるため、図面作成の段階から相談するとスムーズです。
税制面では、不動産所得にかかる青色申告特別控除65万円が引き続き有効です。具体的には複式簿記による帳簿付けと電子申告が条件ですが、クラウド会計ソフトを活用すれば記帳の手間は大幅に軽減できます。会社員オーナーの場合、給与所得と損益通算できるため、空室期間中の経費が翌年の所得税・住民税を圧縮する効果も期待できます。
さらに、一定の省エネ改修を行った場合に固定資産税が３年間半額になる措置も2025年度まで延長されています。ただし、工事完了後３カ月以内に自治体へ申告する必要があるため、補助金申請とスケジュールを合わせると手続きが効率化します。
まとめ
ここまで「アパート経営 空室対策 会社員」という切り口で、市場動向の把握から賃料設定、設備投資、管理会社マネジメント、補助制度活用までを検討しました。要するに、限られた時間でも優先順位を明確にし、データと制度を味方につけることで、空室リスクは大幅に低減できます。まずは成約賃料の再確認とWi-Fi無料化の試算から始め、次に管理会社とKPIを共有するミーティングを設定してみてください。今日動けば、数カ月後のキャッシュフローが変わり、本業との両立にも余裕が生まれるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp
- レインズマーケットインフォメーション – https://www.reins.or.jp
- 総務省 家計調査年報 2024 – https://www.stat.go.jp
- 国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口 2023 – https://www.ipss.go.jp
- 環境省 住宅省エネキャンペーン 2025 – https://www.env.go.jp