多摩エリアの中でも利便性と将来性を兼ね備えた立川は、ここ数年で投資家の注目が急上昇しています。しかし「中古マンションは本当に安全なのか」「都心より利回りが良いって本当？」と不安を抱える人も多いでしょう。この記事では、立川で中古マンションに投資するメリットとリスクを整理し、物件選びから資金計画、運用後の管理までを丁寧に解説します。読み終える頃には、自分に合う投資戦略を描けるはずです。
立川エリアが注目される理由
まず押さえておきたいのは、立川が持つ独自のポテンシャルです。JR中央線の快速停車駅で新宿まで約25分というアクセスに加え、モノレールやバス網が充実し、周辺市からの通勤・通学需要を取り込んでいます。国土交通省の都市圏人口データによると、立川市の昼間人口は夜間人口を約1.2倍上回り、都心に次ぐターミナル機能を果たしていると示されました。
一方で、新築供給が限定的なため、築10～20年の中古マンションに再評価の動きが強まっています。不動産経済研究所の2025年レポートでは、多摩エリアの中古成約件数が前年比で8%伸び、そのうち立川駅徒歩10分圏が最も高い伸び率を示しました。つまり、需要と供給のバランスが取れており、過度な価格高騰を避けつつ安定収益を期待できる市場だと言えます。
さらに、駅北口の再開発が2027年完成予定で進行中です。オフィスと商業施設の増設により就業人口が増える見込みがあり、家賃相場の底上げが期待されます。投資家にとっては、中古物件を早めに仕込んで賃料アップを狙うチャンスが広がるでしょう。
中古マンション投資のメリットとリスク
ポイントは、新築にはない価格と利回りのバランスです。築15年程度の立川駅近マンションは、新築価格の6割前後で購入でき、表面利回りは4.5〜5.5%が目安となります。一方、新築は価格が高止まりしており、利回り3%台にとどまるケースが少なくありません。中古なら取得時点で家賃実績がつかめるため、収支予測の精度が高いのも利点です。
しかし、リスクを軽視してはいけません。最も警戒すべきは修繕積立金の不足です。国土交通省の「マンション総合調査」では、築20年以上の物件で35%が積立不足と回答しています。購入前に長期修繕計画と積立残高を必ず確認し、追加負担の有無を見極める必要があります。
また、築年数が進むほど空室リスクが高まると考えられがちですが、立川の場合は駅徒歩圏であれば築25年でも平均入居期間が4年以上との管理会社データがあります。つまり、立地と管理状態が良ければ築古でも安定賃貸が可能です。適切なリフォームで競争力を高めることが重要になるでしょう。
成功する物件選びの着眼点
実は、同じ築年数でも物件ごとに収益性は大きく異なります。成功の鍵は、需要のある間取りと管理体制の二つを見極めることです。立川ではワンルームより30〜45㎡の1LDKのほうが、単身とカップルの双方をターゲットにでき、平均入居期間が長い傾向があります。家賃帯も11〜13万円と安定し、退去後の家賃下落幅が小さい点が魅力です。
管理体制の判断材料として、エントランスや駐輪場の清掃状態、掲示板の掲示物の更新頻度を現地で確認しましょう。これらは管理組合の意識を映す鏡であり、将来の資産価値を左右します。加えて、宅配ボックスやオートロックなど、入居者が重視する設備の有無も重要です。設備追加の可否は管理規約で制限されている場合があるため、事前に管理会社へ聞き取りが必要です。
最後に、購入価格だけで判断せず、家賃保証やサブリースの条件も慎重に比較してください。保証料率が高いほど利回りを食いつぶす場合があります。金融機関の融資条件と合わせて総合判断することが、結論としては長期安定運用への近道になります。
2025年度の制度と資金計画の基本
重要なのは、最新の制度を活用しつつ無理のないキャッシュフローを作ることです。2025年度の住宅ローン減税は、投資用物件には直接適用されませんが、居住用として一時取得後に転用する「スイッチ戦略」には利用可能です。ただし、転用時期に制限があるため、税理士に必ず相談しましょう。
固定資産税の新築軽減措置は中古には使えませんが、不動産取得税の軽減措置は築20年以内の耐火構造物件で一定条件を満たせば2027年3月まで継続予定です。購入前に都税事務所で適用可否を確認すると、数十万円の節税につながります。
資金計画では、自己資金は物件価格の25%を目安にし、残りを融資で賄うケースが多いです。金利は地方銀行で変動1.5%前後、ノンバンクで2.5%台が一般的ですが、自己資金を増やすと金利引き下げが可能です。また、立川市独自の空き家リフォーム補助（2025年度上限60万円）を活用すれば、購入後のリノベ費用を抑えられます。補助枠は年度内に上限に達することが多いので、早めの申請が肝心です。
運用開始後に高稼働を保つコツ
まず押さえておきたいのは、入居者ニーズの変化に柔軟に対応する姿勢です。立川ではテレワーク需要が根強く、通信速度をアピールすると反響が増えます。光回線導入費用は月額数千円ですが、賃料を2000円上乗せできれば投資回収は難しくありません。
さらに、退去予告を受けた段階で原状回復と募集条件を同時に設計すると、空室期間を1か月以内に抑えやすくなります。管理会社とLINEなどで即時連絡を取り、写真掲載までの時間を短縮する工夫が有効です。一方で、過度な賃料UPは長期的な入居安定を損なうため、市場賃料の上限90%を目安に設定するとバランスが取れます。
物件の魅力を維持するには、共用部の小規模修繕を前倒しで実施することも大切です。照明をLEDに替える、植栽を整えるなど、10万円以内でできる改善が口コミ評価を高めます。つまり、早めの手入れが長い目で見た運用コスト削減と高稼働に直結するのです。
まとめ
立川での中古マンション投資は、都心より手頃な価格と安定した賃貸需要を兼ね備えています。駅徒歩圏で管理体制が良い物件を選び、修繕積立状況と設備の競争力を確認すれば、利回り5%前後の堅実運用が可能です。さらに、2025年度の税制や補助金を適切に活用し、自己資金と金利のバランスを整えることでキャッシュフローの安定度は高まります。最後に、入居者視点で物件価値を磨き続ける姿勢が長期投資の成功を左右します。この記事を参考に、あなただけの投資プランを具体的に描いてみてください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 都市圏人口データ – https://www.mlit.go.jp
- 国土交通省 マンション総合調査 – https://www.mlit.go.jp/common/001525924.pdf
- 東京都主税局 不動産取得税軽減案内 – https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp
- 立川市 空き家リフォーム補助制度 – https://www.city.tachikawa.lg.jp