マンション投資を検討するとき、多くの初心者が最初に迷うのが「新築と中古のどちらを選ぶべきか」という点です。知人は新築の安心感を語り、ネットでは中古の高利回りが盛んに推奨されています。情報が錯綜するなか、判断軸を持たずに選ぶと後悔しかねません。本記事では2025年9月時点の最新データを用いて両者を比較し、初心者でも納得できる選び方を説明します。読み終えるころには、すぐに物件選定へ踏み出せる実践的な視点が手に入るでしょう。
新築マンション投資の魅力とリスク
まず押さえておきたいのは、新築には「設備と管理の安心感」という大きな強みがあることです。新築物件は建築基準法の最新仕様で造られ、設備保証も長期にわたるため初期トラブルが少ない傾向があります。加えて、入居者募集時に「新築」というブランドを掲げられるため、家賃設定で強気に出やすい点も見逃せません。
一方で価格水準は年々上昇しています。不動産経済研究所によると、2025年9月時点の東京23区における新築平均価格は7,580万円で前年比3.2%の上昇です。購入価格が高いほど融資額も大きくなり、毎月の返済負担が増えます。その結果、利回りは表面で4%前後にとどまり、キャッシュフローが圧迫されやすいという弱点が生じます。
さらに、新築時の高い家賃が数年後に緩やかに下落するのは避けられません。家賃が1割下がると利回りはおよそ0.4ポイント低下します。つまり、長期保有を前提にする場合、購入時に慎重な収支シミュレーションを行わないと、期待通りの手残りを得られなくなる恐れがあります。
中古マンション投資のメリット・デメリット
ポイントは、中古が「取得コストを抑えられるぶん利回りが高い」ことです。築15年前後のワンルームなら首都圏でも2,500万円程度で購入でき、家賃は6〜7万円で推移します。表面利回りは7%前後に達し、月々の返済後にも手残りが見込める可能性が高まります。
しかし、築年数が進むにつれて修繕リスクが浮上します。給排水管や屋上防水など大規模修繕が予定より早まると、一時金の徴収や家賃減額など追加負担が発生します。国土交通省の長期修繕計画ガイドラインによれば、築30年で修繕積立金は新築時比2倍に増えるケースが多いとされています。このコストを過小評価すると、表面利回りの高さが帳消しになります。
また、金融機関は築古物件に対して融資期間を短く設定しがちです。返済期間が15年程度に制限されると、想定より毎月返済額が多くなり、投資初期のキャッシュフローが赤字になる例もあります。つまり、中古投資では物件価格だけでなく、金融条件と修繕計画をセットで評価する姿勢が欠かせません。
重要なのはキャッシュフローの差
実は、利回りだけでなく「実質手残り」を比較することで新築 VS 中古の真価が見えてきます。たとえば新築ワンルーム（7,580万円、表面利回り4%）と中古ワンルーム（2,500万円、表面利回り7%）を想定し、空室率5%、金利1.5%、管理費共益費年72,000円でシミュレーションすると、次のような違いが出ます。
- 新築：年間家賃収入303万円、税引き前キャッシュフローおよそ▲20万円
- 中古：年間家賃収入75万円、税引き前キャッシュフローおよそ+15万円
数字が示すとおり、新築は減価償却期間が長いため節税効果が薄い一方で、返済比率が高く現金が残りにくい状況に陥ります。中古は減価償却が短期で取れるため、投資初期の課税所得を圧縮できる点が優位となります。ただし、築年数が進むと減価償却が切れて税負担が増えるため、長期保有では追加戦略が必要です。
要するに、最終的な判断は「毎月いくら残るか」を基準にし、税後キャッシュフローで並べ替えると自分に合った選択肢が見えやすくなります。
2025年度の制度と市場動向を押さえる
まず押さえておきたいのは、2025年度も賃貸住宅向けの固定資産税新築減額措置が継続している点です。賃貸住宅部分の床面積が50〜120㎡であれば、完成後3年度分は税額が2分の1に軽減されます。この恩恵は新築限定なので、初年度のランニングコストを抑えたい場合には大きな利点になります。
一方で、中古物件にも優位な制度があります。2025年度の登録免許税軽減措置は築年数に関係なく適用され、所有権移転登記の税率が2%から1.5%へ下がっています。購入時コストを抑え、早期に利回りを高めるうえで見逃せないポイントです。
市場全体では日銀の長期金利誘導幅が0.75%へ緩和され、住宅ローン金利は年初から0.2ポイント上昇しました。しかし、投資用ローンに限れば競争激化で金利上昇は0.1ポイントにとどまっています。つまり、資金調達環境は依然として良好で、物件力さえ確かなら投資妙味は残っています。
成功する物件選びの実践ステップ
重要なのは、市場データと個別物件の数字を重ね合わせて判断することです。具体的には、最寄り駅の乗降客数推移、築年別の平均空室率、周辺の修繕積立金水準を一覧化し、候補物件の利回りを補正します。
次に、金融機関3社以上で事前審査を取り、最も長い融資期間と低い金利を組み合わせます。同じ物件でも融資条件が異なれば、手残りは年間数十万円差が出ることもあります。
最後に、購入前の現地確認で管理状況をチェックします。ゴミ置き場が清潔か、掲示板に苦情が貼られていないかなどは、将来の入居者トラブルを予測するうえで有効な指標です。この三段階を踏むことで、データだけでは見えないリスクを最小化できます。
まとめ
ここまで「マンション投資 新築 VS 中古」を比較し、価格動向、キャッシュフロー、税制度、資金調達という四つの視点で整理しました。新築はブランド力と税の減額措置が武器ですが、利回りが低く手残りが少ない点が弱みです。一方、中古は取得費と減価償却の優位で短期収益が高まりやすいものの、修繕リスクと融資期間が課題になります。自分の資金力と目標期間を照らし合わせ、税後キャッシュフローで比較すると答えが見えてきます。この記事を参考に、冷静なシミュレーションと現地確認を重ね、納得のいく第一歩を踏み出してください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都都市整備局 住宅統計情報 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 国税庁 法人税基本通達 – https://www.nta.go.jp
- 日本銀行 金融政策レポート – https://www.boj.or.jp