多くの医師の方から「高収入なのに将来の資産形成が不安」「時間がなく投資を学ぶ余裕がない」という声を耳にします。特に中古マンション投資は初期費用を抑えつつ安定収益を得やすい一方、物件選びや税金の扱いを誤ると損失が拡大しかねません。本記事では、忙しい勤務医でも理解しやすいように基礎から最新制度まで整理し、行動に移すための具体策を紹介します。読み終えた頃には、マンション投資 中古 医師というキーワードが示す最適な投資戦略が見えてくるはずです。
医師が中古マンション投資を選ぶ理由
ポイントは、医師の信用力が高いことと、中古物件の利回りが比較的安定していることです。これらが組み合わさることで、少ない自己資金でも長期的な資産形成が可能になります。
まず、医師は社会的信用が厚く、金融機関からの融資審査で優遇されやすい立場です。年収1,200万円前後の勤務医であれば、物件価格の90%前後をフルローンで調達できる例も珍しくありません。つまり、現金を手元に残しながら不動産という実物資産を持てる点が大きな強みです。
一方で中古マンションは新築に比べ価格が落ち着いており、賃料の下落も緩やかです。不動産経済研究所によると、2025年9月時点で東京23区の新築平均価格は7,580万円ですが、築15年前後の同規模物件は5,000万円台に落ち着いています。その差額が投資家の利回りを押し上げ、キャッシュフローに余裕をもたらします。
さらに医師は時間が限られるため、空室リスクが低く管理の手間が少ない都心ワンルームが適しています。家賃12万円、利回り4.5%前後でも、勤務中に家賃が振り込まれる「不労所得」を確保できるのは大きな魅力です。
物件選定でまず押さえたい「診療圏」との相性
重要なのは、勤務先との距離や生活動線を意識した立地選びです。自宅と病院の近くに物件があると、管理会社との打合せや内見が格段に楽になります。
都心5区の駅徒歩5分以内は依然として空室率が5%未満で推移していますが、価格競争が激しいため誤った購入タイミングでは利回りが下がります。一方、城南エリアや東横線沿線の築10年超ワンルームは、家賃水準を維持しながら取得価格を抑えられるため狙い目です。実は医師の通勤経路と重なる地域ほど管理会社のネットワークも充実しており、急な修繕対応がスムーズに進む利点があります。
物件選択時は「将来の再販価値」を必ず確認してください。築浅物件であっても駅から徒歩10分を超えると、20年後の価格下落幅が都心平均より大きくなる傾向があります。国土交通省の取引事例では、駅徒歩3分以内の築20年マンションが新築時価格の83%で取引された例がある一方、徒歩12分だと62%に留まりました。
最後に、医師の多忙なライフスタイルを考えると、物件検索から管理までワンストップで支援する「医師専門の不動産会社」を活用すると効率的です。ただし手数料が相場より高いケースもあるため、契約前に複数社を比較しましょう。
融資と税金を味方にする具体策
まず押さえておきたいのは、医師は高所得ゆえに所得税率が高く、減価償却による節税効果が大きい点です。中古マンションは法定耐用年数が短く、毎年の経費計上額が増えるためキャッシュアウトを抑えながら税負担を軽減できます。
耐用年数47年の鉄筋コンクリート造の場合、築20年の物件なら残存27年を4年で割って計算する簡便法が認められ、年間償却率が大幅に上がります。これにより、課税所得を数百万円単位で圧縮できることも珍しくありません。また、家族を青色事業専従者として管理業務に従事させることで、給与として支払った分を経費化する手法も有効です。
融資については、2025年度の「医療従事者優遇ローン」が主要メガバンク3行で継続中です。変動金利0.55%前後、融資期間35年まで対応しており、一般向けより0.1〜0.15ポイント低い設定です。ただし、勤務医でも開業を控えている場合、将来の事業ローンとのバランスを考慮し、返済比率を年収の35%以内に収めると安全域が広がります。
さらに、物件取得時に発生する登録免許税や不動産取得税は、中古住宅の一定要件を満たすと軽減措置が受けられます。2025年度も築25年以内で耐震基準適合証明書がある場合、固定資産税は取得後3年間半額です。これらの制度を組み合わせることで、実質利回りを0.3〜0.5ポイント引き上げることが可能になります。
リスク管理と勤務環境の変化への対応
基本的に、不動産投資の最大の敵は空室と想定外の修繕費です。医師の場合、当直や緊急オペで時間が縛られるため、管理会社の選定が生命線になります。手数料が若干高くても、24時間対応と長期修繕計画を提示できる会社を選ぶことが肝要です。
空室リスクを数値で把握するため、レインズの直近成約データから同一エリア同一間取りの平均空室期間を調べると、都心ワンルームは約1.2か月、郊外は2.8か月でした。この差はキャッシュフローに直結します。また、サブリース契約を検討する医師も多いですが、家賃保証額が相場より20%低いケースがあり、長期的には収益が目減りする可能性があります。
勤務先変更や地方病院への転職で収入構造が変わる場面もあります。その際は、物件を売却してローンを完済する出口戦略が機能するかが重要です。駅近、総戸数50戸以上、管理組合の修繕積立金が毎年1,000万円以上積み立てられている物件は、リセール時の買い手がつきやすい傾向があります。
加えて、自然災害リスクにも目を向けましょう。東京都の洪水ハザードマップで浸水想定0.5m未満の地域は保険料が割安になるため、保険料と賃料を総合的に比較することで、ネット利回りを向上させることができます。
2025年度制度と数字で見るシミュレーション
実は、制度を正しく活用すると投資効率が一段と高まります。ここでは東京都心ワンルーム（価格4,800万円、家賃12万円）を例に、2025年度の条件で試算します。
購入時の自己資金は10%の480万円、医師優遇ローン金利0.55%、期間35年と想定すると、毎月返済額は約11.9万円です。共益費と固定資産税を合わせて月1.8万円、管理委託料5,000円を加えると、支出総額は14.2万円となり、キャッシュフローは月▲2.2万円で赤字に見えます。
しかし、減価償却費が年間160万円、金利部分が年間90万円発生し、合計250万円が経費計上できます。課税所得1,500万円の医師の場合、所得税・住民税率43%で計算すると、税還付額は年間約108万円です。これを月換算するとプラス9万円となり、実質キャッシュフローは月6.8万円の黒字に転じます。
さらに、固定資産税の軽減措置で年間6万円が削減され、災害保険の割引で年1万円の経費圧縮が期待できます。結果として実質利回りは5.6%になり、株式配当の平均利回り2.3%を大きく上回ります。こうした数字を事前に積み上げることで、投資判断の精度が高まります。
まとめ
ここまで、マンション投資 中古 医師というテーマで、信用力を活かした融資戦略、立地選定のコツ、税制優遇の活用法、リスク管理、そして制度を踏まえたシミュレーションまで順に整理しました。要するに、医師という職業的強みと中古マンションの安定性を組み合わせれば、忙しい日常でも着実に資産を増やす仕組みを構築できます。まずは勤務先に近いエリアで利回り4%以上の物件をリストアップし、専門家とシミュレーションを行うところから始めてみてください。行動を先延ばしにしなければ、数年後には将来不安がゆとりに変わるはずです。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 不動産取引価格情報 – https://www.land.mlit.go.jp
- 東京都 都市整備局 ハザードマップ – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp
- 国税庁 所得税法令集 – https://www.nta.go.jp
- 三菱UFJ銀行 医師向け住宅ローン商品概要 2025年度版 – https://www.bk.mufg.jp