不動産価格が高騰し続けるいま、「新築は手が届かないけれど投資は始めたい」と悩む方が増えています。実は「マンション投資 中古 なぜ」という疑問に向き合うことで、資金面のハードルを下げつつ安定収益を目指せます。本記事では、中古マンション投資の背景や資金計画、物件選びから運用までを体系的に解説し、2025年度の最新制度を踏まえて成功のポイントを示します。読み終えたとき、あなたは中古物件を選ぶメリットと注意点を自分の言葉で説明できるようになるでしょう。
中古マンション投資が選ばれる背景
ポイントは、新築を取り巻く価格上昇と中古市場の拡大が同時に進んでいることです。東京都内の新築マンション平均価格は2025年9月時点で7,580万円となり、5年前より約15%上昇しました。一方で築20年前後の好立地マンションは4,000万円台から見つかり、家賃相場は新築の8割程度で下げ止まっています。
まず、新築プレミアムの剝落という現象を理解しましょう。新築マンションは引き渡し直後に物件価格が数百万円程度下がることが一般的です。そのため、同じ立地であれば、既に価格が落ち着いた中古のほうが利回り計算で有利になります。また、過去の家賃推移を確認できるので、収益シミュレーションの精度も高まります。
さらに、中古マンションは供給量が多く選択肢が広がります。国土交通省の「不動産価格指数」によると、流通する中古区分所有の取引件数は2020年度比で約1.3倍に増えています。取引事例が多いと相場が読みやすく、指値交渉の余地も生まれやすい点が魅力です。
最後に、環境性能の向上も見逃せません。築15年以降のマンションでは大規模修繕が計画され、省エネ設備への更新が進んでいます。結果として、光熱費を抑えたい入居者から支持され、空室期間が短縮するケースが増えています。このような構造的な追い風が、中古マンション投資の評価を押し上げているのです。
新築よりローリスクな資金計画の立て方
まず押さえておきたいのは、自己資金比率と返済期間を柔軟に調整できる点が中古投資の強みになるという事実です。価格が抑えられるため、自己資金を物件価格の20%程度に設定しても月々の返済負担が重くなりにくいメリットがあります。
最初のステップとして、購入諸費用を正確に把握しましょう。中古の場合、仲介手数料や修繕積立基金の精算が発生しますが、新築に含まれる広告宣伝費やモデルルーム費用は不要です。つまり、見た目の価格差以上に総投資額が縮むのです。金融機関の審査で重視されるのは、年間の家賃収入と返済額の比率（返済比率）です。中古は利回りが高い分、この指標で有利に働きやすい点が安心材料になります。
次に、ローン選択のポイントを考えます。2025年度の住宅ローン控除は自宅向け制度ですが、投資ローンの金利競争にも波及し、変動金利で年1.5%前後、固定でも2%台前半が一般的です。ただし、長期運用を前提にするなら固定金利で支出を固める戦略が無難です。金利1%の差は3,000万円借入・残期間25年の場合、総返済額で約400万円変わるという試算を覚えておきましょう。
さらに、空室リスクへの備えとして「予備費」を計画的に確保することが重要です。筆者は家賃収入の10%を毎月積み立て、設備更新と突発修繕に備えています。これにより、実質的な利回りが下がったとしても資金ショートを回避でき、長期の安定運用につながります。
物件選びで失敗しないチェックポイント
重要なのは、数字だけでなく「住みたい街かどうか」を総合的に評価する視点です。家賃は入居者の生活満足度で決まるため、利回りが高くてもアクセスや周辺環境が劣れば空室リスクが跳ね上がります。
まず、最寄り駅から徒歩10分圏内という基本条件を設定してください。国土交通省の住宅市場動向調査では、単身者の約70%が「駅近」を最優先に挙げています。次に、将来の人口推移を自治体の統計から確認し、2040年までの人口維持が見込めるエリアかをチェックします。自治体が都市計画道路や再開発を進めている場合、資産価値の上昇も期待できます。
設備面では、築年数より管理状況を重視します。例えば築25年でも、管理組合が積立金を適切に増額し、宅配ボックスや防犯カメラを更新していれば競争力は保たれます。逆に築浅でも修繕積立金が不足している物件は、将来の一時金負担が高くなる恐れがあります。結論、レポートと議事録を取り寄せて修繕履歴を確認する作業を省略しないことが最大の防御策です。
最後に、賃貸需要の検証として現地調査を行います。平日の夕方に訪れ、人通りや商店の活気を観察するとリアルな需要がわかります。また、近隣の不動産会社にヒアリングし、「同条件の空室期間は平均何日か」「どの設備が決め手になるか」を聞き取ることで、募集賃料の妥当性を検証できます。この一手間が、想定外の空室リスクを大幅に下げる鍵になります。
運用中に意識すべきキャッシュフロー管理
実は、購入後の運用フェーズで差がつくのが中古マンション投資の特徴です。家賃収入というキャッシュインと、ローン返済・修繕費というキャッシュアウトをバランスさせることで、複利的に資産を増やせます。
運用開始後は毎月の入出金をクラウド会計で可視化しましょう。家賃、管理費、共益費を別々に記録すると、費用構造が明確になり節税策を検討しやすくなります。例えば2025年度の所得税法では、不動産所得が赤字の場合に給与所得と損益通算できますが、減価償却費を適切に計上できなければこのメリットを取り逃します。
また、中古マンションは修繕計画が読めるため、キャッシュフロー予測を精緻に組み立てられます。築20年物件の場合、5年後に給水管更新が予定されていることが多く、1戸あたり20万円前後の負担が目安です。購入時に把握しておけば、年間予備費の積立額を調整しても慌てる必要がありません。
一方で、家賃下落を織り込む保守的なシナリオも欠かせません。家賃が毎年1%下がる想定でシミュレーションを行い、利回りが5%を下回らないかチェックします。下回るようなら賃料アップ策として家具・家電付きプランやインターネット無料化など、付加価値投資を検討しましょう。
2025年度の税制・融資環境を味方にする
まず、2025年度の固定資産税評価替えが行われた結果、築20年以上の区分所有は評価額が平均で2%下がりました。固定資産税は評価額×税率で計算されるため、保有コストがわずかに減少しキャッシュフロー改善に寄与しています。
次に、2025年度も引き続き利用できる「住宅取得資金贈与の非課税制度」を活用すると、親からの贈与を自己資金に組み込みやすくなります。直系尊属からの贈与であれば最大1,000万円まで非課税となり、投資ローンの借入額を圧縮できます。非居住用区分所有でも適用対象に入るかはケースバイケースなので、税理士への確認が必須です。
また、金融機関の融資姿勢は中古区分所有に対して柔軟です。都市銀行は年収700万円以上を条件に80%融資、地方銀行や信金は物件評価によって90%まで融資するケースも報告されています。金利の上昇リスクを考慮しつつ、団体信用生命保険の上乗せ金利が0.3%以内かどうかも比較ポイントになります。
最後に、エネルギー性能向上計画認定を受けたマンションでは、2025年度まで固定資産税が3年間2分の1になる特例が継続中です。認定済み中古を取得すると、年間数万円のコスト削減が期待でき、利回り向上に直結します。制度利用には自治体への申請が必要なので、仲介会社と連携して期限内に手続きを進めましょう。
まとめ
ここまで、なぜ中古マンション投資が魅力的なのかを市場背景、資金計画、物件選定、運用管理、最新制度の五つの側面から整理しました。価格が落ち着いた中古物件は利回りが高く、修繕履歴を確認できるためリスクを可視化しやすい点が強みです。さらに、2025年度の評価替えや税制特例を活用すればキャッシュフローを底上げできます。ご紹介したチェックリストとシミュレーションを実践することで、長期的に安定した収益を得る道筋が見えてくるはずです。最初の一歩として、気になるエリアの中古マンションを実際に見学し、数字と現場感覚の両面から投資判断を深めてください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp/
- 東京都都市整備局 人口推計 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 総務省 統計局 家計調査 – https://www.stat.go.jp/
- 財務省 税制改正資料 2025年度 – https://www.mof.go.jp/