アパート経営を始めたものの、思うように入居申し込みが集まらず頭を抱えていませんか。広告費を増やすか、家賃を下げるか、それとも設備を入れ替えるか――判断に迷う場面は多いはずです。本記事では「アパート経営 入居者募集 2024年」というキーワードを軸に、2025年7月の最新空室率データや現場で実証された募集術をわかりやすく整理します。読み終えるころには、自分の物件に合う具体策と行動手順を描けるようになるでしょう。
2024年の賃貸市場を読み解く
まず押さえておきたいのは、市場全体の空室動向です。国土交通省の住宅統計によると、2025年7月時点の全国アパート空室率は21.2%で前年より0.3ポイント改善しました。数字だけを見るとやや好転していますが、地方の空室率は依然として高く、エリア格差が広がっています。
首都圏では単身世帯の増加が続き、ワンルーム需要は底堅い状況です。しかし、オンライン内見やスマートロックなど“非対面ニーズ”に応えられない物件は、都心でも決まりにくい傾向があります。一方で地方都市では、ファミリー向け需要が微増しているものの、築古物件の競争力低下が深刻です。
重要なのは、自分の物件が属するマイクロエリアの人口動態と競合供給量を把握することです。市区町村の人口推計や新築着工戸数を確認し、需給バランスを数値で読むことで、賃料設定やリフォーム予算の妥当性を判断できます。つまり、市場分析は感覚ではなく統計データを基に行う姿勢が、入居者募集の第一歩となります。
募集力を高める賃料設定のコツ
ポイントは、賃料を「相場より安く」ではなく「相場内で最も割安に見える」水準に置くことです。ポータルサイトで同一エリア・同タイプ・築年数が近い10件ほどを抽出し、上位25%の賃料帯に合わせると、検索結果の上位表示と収益確保を両立しやすくなります。
家賃を下げる前に、募集条件の柔軟化を検討する手もあります。敷金ゼロや短期違約金の撤廃はオーナーの負担が小さいわりに、反響が増えるケースが多いです。また、保証会社の複数利用を許可すれば、審査基準が広がり申込数を底上げできます。
さらに、礼金ゼロにする代わりにクリーニング費を先取り徴収する方法も有効です。入居者は初期費用を抑えられ、オーナーは退去時の支払いリスクを軽減できます。賃料を単純に下げるより、条件面で魅力を高める方が利回りの悪化を防ぎやすい点は覚えておきましょう。
物件力を引き上げるリフォーム戦略
実は、募集前に10万円前後の小規模リフォームを施すだけで、空室期間が半分以下に短縮した事例が多数あります。壁紙のアクセントクロスやLED照明の統一といった“視覚インパクト”の改善は、内見時の第一印象を大きく左右するからです。
一方で、水回りのフルリノベーションに数百万円を投じれば、賃料アップは期待できますが回収期間が長くなります。投資額が家賃上昇分で5〜7年以内に回収できるかをシミュレーションし、採算ラインを可視化してください。国土交通省の「住宅市場動向調査」では、築25年以上の物件でもキッチン交換で平均8.4%の賃料増を実現したと報告されています。
また、設備より先に共用部の印象を見直すと費用対効果が高くなります。エントランスの照明を明るいLEDに替える、宅配ボックスを複数台設置するだけで、内見キャンセル率が下がるからです。結論として、高額なリノベを一気に進めるより、小さな改善を段階的に重ねる方が資金効率に優れ、空室リスクも抑えられます。
入居希望者を惹きつける情報発信術
まず、募集広告は「写真9割、文字1割」と認識してください。スマートフォンで閲覧する入居希望者は、最初の3枚の写真で興味を判断すると言われます。このため、広角レンズと昼間の自然光を使って撮影し、リビング→キッチン→水回りの順に掲載するとクリック率が向上します。
テキストでは物件の“強み”を具体的に示すことが大切です。「駅から徒歩8分」だけでなく、「雨でもアーケード下を歩けるため濡れにくい」と付け加えると、同距離の競合物件との差別化につながります。また、通信環境を重視する入居者が増えているため、「無料Wi-Fi」を見出しに含めると検索順位が上がりやすい傾向があります。
さらに、SNS広告を活用するとエリア外在住者へのアプローチが可能です。Facebook広告ではターゲットを“勤務地〇〇駅から30分以内に勤務”と設定でき、転勤者を効率的に呼び込めます。費用は1日千円程度から始められるため、募集開始から2週間はオンライン広告を集中投下し、反響を素早く得る戦略が効果的です。
管理体制とアフターサービスで差をつける
重要なのは、入居後の安心感を入居前に伝えることです。具体的には、24時間駆け付けサービスやLINEでの問い合わせ窓口を募集広告に明記します。管理会社への外注費は月額賃料の3〜5%が目安ですが、修繕の一次対応を内包しているプランを選ぶと、オーナーの手間とコストを同時に減らせます。
一方で、DIYが得意なオーナーは軽微な修繕を自主管理して費用を抑える方法もあります。この場合でも、入居者には24時間受付のコールセンター番号を提供し、一次受けだけ外注する仕組みを整えるとトラブルが深刻化しにくくなります。
また、更新時のフォローが行き届くと長期入居につながります。更新料を割り引く代わりに室内点検を実施し、消耗品交換や簡易清掃をサービスすると、入居者の満足度が高まり退去抑制に寄与します。退去が1年延びるだけで、平均2カ月分の空室損失を防げるため、アフターサービスは家賃以上のリターンを生む投資と言えるでしょう。
まとめ
空室率21.2%という数字は、戦略次第で十分に勝ち抜ける水準です。市場データを基に賃料を再設計し、共用部を中心にコスト効率の高いリフォームを重ねることで、物件の魅力は短期間で向上します。さらに、写真主体の広告とSNS活用で反響を拡大し、手厚い管理体制を提示すれば、入居者は安心して申込ボタンを押してくれるでしょう。今日紹介した手順を一つずつ実践し、空室に悩む時間を“収益を伸ばす時間”へと変えてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku.html
- 国土交通省 住宅市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp/housing-statistics/
- 総務省 国勢調査 人口推計 – https://www.stat.go.jp/
- レインズ マーケットインフォメーション – https://www.reins.or.jp/
- 不動産テック協会 賃貸DXレポート2025 – https://restech.or.jp/