静岡で不動産投資を検討しているものの、「都心と比べて本当に収益が出るのか」「地震や人口動向が不安」という声をよく耳にします。たしかに静岡は東京や大阪ほどの市場規模はありませんが、家賃利回りと生活利便性のバランスが取れたエリアが多く、初心者でも無理なく運用を始めやすい特徴があります。本記事では最新データを交えながら、エリア選定からリスク管理、2025年度の税制・補助金情報まで網羅的に解説します。読み進めることで、静岡特有の強みを理解し、自分に合った投資戦略を描けるようになるはずです。
静岡県で不動産投資を考える理由
まず押さえておきたいのは、静岡の市場規模と将来性です。静岡県の人口は約350万人で全国10位圏内に位置し、工業出荷額は愛知・神奈川に次ぐ水準と発表されています。つまり産業基盤が強く、雇用が安定しやすい地域だといえます。
最初のポイントは、家賃相場と物件価格のギャップです。国土交通省の不動産価格指数によると、静岡市の中古マンション価格は東京23区の約60%にとどまります。一方、家賃相場は東京の約75%で推移しており、価格に対する賃料の比率が高い傾向があります。利回りを重視する投資家にとって、この差は魅力的です。
次に交通インフラです。東海道新幹線の静岡駅、浜松駅は東京・名古屋へ片道約1時間で到達できるため、単身赴任やビジネスパーソンの転入が継続しています。また、中部横断自動車道の全線開通により、山梨方面との物流も強化されました。こうした広域アクセスは長期的な賃貸需要の下支えになります。
さらに自然災害への備えが進んでいる点も見逃せません。静岡県は南海トラフ地震対策の最前線として、自治体が耐震改修や液状化対策を積極的に支援しています。2025年度も「住宅耐震化総合支援事業」が継続予定で、補助率が上限100万円まで拡充される見込みです。耐震性を強化した物件は入居者の安心を高め、空室率の低下に寄与します。
市町別の市場動向とおすすめエリア
実は、静岡県内でもエリアごとに需要の質が大きく異なります。重要なのは、市町の産業構造と人口推移を読み解き、物件種別を合わせ込むことです。
静岡市葵区と駿河区は行政・商業機能が集中し、単身者向けワンルームの成約件数が県内トップです。特に静岡駅徒歩圏は月額家賃6万円前後でも決まりやすく、表面利回り7%台が狙えます。また、県庁舎や大型病院が近いため、医療従事者の入居ニーズも根強いです。
浜松市中区は製造業の研究拠点が多く、ファミリータイプの3LDKが動きやすい点が特徴です。浜松駅から3キロ圏の築20年前後のマンションは価格帯1,800〜2,500万円が主流ですが、駐車場2台付きで家賃12万円前後を確保できます。幹線道路の整備が進んだことで郊外物件でも通勤しやすく、共働き世帯の定住率が高いです。
一方で、沼津市や富士市は物流関連の雇用が増えていますが、新築アパートの供給過多が指摘されています。人口は横ばいでも世帯人数が減少しているため、間取りの最適化が必須です。具体的には、30㎡台の1LDKやペット可物件が差別化要因になります。このように、市町別の産業とライフスタイルを踏まえたプランニングが失敗確率を下げる鍵です。
物件選びで押さえるべき指標
ポイントは、キャッシュフロー計算の精度と空室対策の２本立てです。家賃とローン返済だけで判断せず、運用コストを細かく想定することが静岡でも重要になります。
まず運用コストとして焦点になるのが固定資産税です。総務省の統計では、静岡県の固定資産税評価額は全国平均より8%低い一方、都市計画税は政令市部分のみ課税されます。つまり静岡市・浜松市の中心部ほど税負担が増える構造です。評価額が高い物件ほど利回りが圧縮されるため、試算段階で必ず年間税額を物件資料から取り寄せましょう。
次に修繕積立金の推移です。国土交通省の「マンション総合調査2024」によれば、築20年超の物件では修繕積立金が平均1.8倍に増えています。静岡県内でも同傾向がみられ、築古マンションは購入価格が安くても、10年後のキャッシュフローが赤字化するリスクがあります。長期修繕計画を確認し、積立金が段階増額方式か均等方式かを見極めることが肝心です。
また、静岡では駐車場収入がキャッシュフローを押し上げるケースが多いです。静岡市中心部でも車利用率が60%を超え、地方郊外では80%に達します。平面式駐車場なら維持コストが低く、1台あたり月額5,000円前後の追加収入が見込めます。物件を選ぶ際は戸数に対して駐車台数が十分かを必ずチェックしましょう。
静岡ならではのリスクと対策
まず押さえておきたいのは、地震リスクと水害リスクです。静岡は南海トラフ地震の影響を受けやすいとされ、損害保険料率も首都圏よりやや高めに設定されています。一方で対策が進んでいるため、耐震診断済み物件や免震構造マンションは差別化要素になります。保有中の保険料は経費計上できるため、費用対効果を検証したうえで手厚い補償を選択しましょう。
水害については、富士川・天竜川流域が警戒区域に指定されています。購入前に市町が公表するハザードマップを確認し、浸水想定区域外の土地か、あるいは床上浸水を防ぐ高床設計かを見極めると安心です。県の発表によると、2024年以降に完成した新築分譲マンションの約35%が基礎高1m以上を確保しています。こうした設計は将来的な保険料軽減にもつながります。
また、人口構成の変化にも注意が必要です。静岡県全体の高齢化率は30%を超えていますが、浜松市中央部の20〜39歳人口は微増傾向にあります。若年層が集まるエリアではWi-Fi完備やテレワークブースのある共用部が選ばれる傾向が強く、高齢化地区ではエレベーター設置や段差解消が賃貸競争力を左右します。ターゲット層に応じた設備投資で空室リスクを抑えましょう。
2025年度の税制・補助金活用術
重要なのは、国と県の制度を組み合わせて投資効率を高めることです。2025年度も不動産投資家が利用できる優遇策が継続・拡充されます。
まず国の「住宅ローン減税」では、投資用住宅は対象外ですが、自宅併用型（店舗併用住宅など）を検討する場合に節税効果があります。併用部分が50%以上なら所得税控除が適用できるため、将来住み替えを視野に入れる投資家に向いています。
賃貸住宅に直接関係するのは「住宅エコリフォーム推進補助金（2025年度）」です。省エネ性能を高める窓交換や高効率給湯器の導入に対して、1戸あたり最大60万円の補助が得られます。空室期間にリフォームを行い補助金を活用すれば、原状回復費用を実質的に圧縮できます。
静岡県独自制度としては、2025年度も継続予定の「静岡県子育て応援賃貸改修助成」が注目です。ファミリー向け物件をバリアフリー化する場合、工事費の3分の1（上限80万円）が補助されます。たとえば3LDKの和室を洋室化し、段差を解消するリフォームを実施すると、家賃アップと長期入居が同時に期待できます。
最後に、利益確定時の税負担を抑えるための「長期譲渡所得特例」にも触れておきます。所有期間が5年超の場合、譲渡所得税率は20%ですが、相続した空き家を耐震改修後に売却した場合はさらに3,000万円控除が受けられます。将来出口戦略を描く際、補助金で耐震化しつつ、この特例を組み合わせると税負担を大幅に軽減できます。
まとめ
静岡での不動産投資は、首都圏より低い物件価格と安定した賃貸需要が両立する点が最大の魅力です。市場データを基に市町別の戦略を立て、固定資産税や修繕費を織り込んだキャッシュフローを作成すれば、地震や人口変動といった地域特有のリスクも許容範囲に収まります。さらに2025年度の補助金や税制優遇を活用することで、初期費用と運用コストを抑えながら収益を最大化できます。今こそ静岡の強みを生かし、長期的な資産形成を目指して行動に移してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 ― https://www.mlit.go.jp
- 総務省 統計局 人口推計 ― https://www.stat.go.jp
- 静岡県 住宅耐震化総合支援事業概要 ― https://www.pref.shizuoka.jp
- 静岡市 令和6年度ハザードマップ ― https://www.city.shizuoka.lg.jp
- 国土交通省 マンション総合調査2024 ― https://www.mlit.go.jp
- 浜松市 統計年鑑2024 ― https://www.city.hamamatsu.shizuoka.jp