不動産投資に興味はあるものの、最初の一歩でつまずく人は少なくありません。物件を買う前に「本当に収益が出るのか」「どこで情報を集めればいいのか」といった不安が頭をよぎるからです。本記事では、収益物件の基本から具体的な探し方までを丁寧に解説します。内容を理解すれば、自分に合った物件を選び、長期的に安定したキャッシュフローを得るための道筋が見えてきます。
投資目的を明確にすると探し方が見えてくる
重要なのは、物件探しを始める前に投資目的をはっきり言語化することです。家賃収入で毎月の生活費を補うのか、将来の売却益を狙うのかで、必要な利回りやエリア選定が大きく変わります。たとえば、安定収入を重視する場合は空室率が低い都市部のワンルームが候補になります。一方、数年後の値上がりを期待するなら再開発が進む地域のファミリー向けマンションも視野に入るでしょう。目的が曖昧なままでは、情報が多すぎて判断を誤るリスクが高まります。
次に自己資金と借入可能額を確認し、投資効率を具体的な数字で把握します。日本銀行の「貸出平均金利統計」（2025年7月公表）によると、アパートローンの変動金利は平均2.35%で推移しています。この金利水準を基に返済シミュレーションを行えば、手残りがプラスになる家賃帯が見えてきます。つまり、目的と資金計画が固まれば、情報の取捨選択が一気に楽になるのです。
地域と立地の見極め方
まず押さえておきたいのは、地域選定をデータと現地感覚で両面から行うことです。国土交通省の「不動産価格指数」（2025年6月速報）では、政令指定都市の住宅価格が前年同月比で平均3.1%上昇しています。ただし、市区町村単位で見ると伸び率には大きな差があり、人口増加エリアと減少エリアでは将来の賃料にも差が出やすいです。
しかし数字だけでは分からない要素もあります。駅からの徒歩距離、周辺商業施設の入替え状況、大学や病院といった大型需要の有無などは歩いて初めて確認できる情報です。さらに、夜間や週末に現地を再訪し、治安や生活音を体感することで空室リスクをより正確に把握できます。また、自治体の都市計画図を閲覧すると用途地域や再開発の予定がわかり、長期的な資産価値の見通しが立ちます。
導線として、オンラインで候補エリアを三つ程度に絞り込んだ後、短期集中で現地調査を行う流れがおすすめです。実は、この段階で「ここは合わない」と判断できる場所を早めに除外すると、のちの交渉や資金計画が格段に楽になります。
物件タイプ別に考えるリスクとリターン
ポイントは、同じエリアでも物件タイプによって収益構造が異なることです。ワンルームマンションは賃料下落が緩やかで運営がシンプルですが、表面利回りが低くなりがちです。一方、木造アパートは利回りが高い半面、修繕周期が短くランニングコストがかさみます。RC造（鉄筋コンクリート）のファミリータイプは耐用年数が長いため金融機関の融資期間も取りやすいのですが、購入価格が高い点を考慮しなければいけません。
ここで注目したいのが、2025年度の税制で認められている減価償却費の活用です。中古木造の場合、法定耐用年数（22年）の残存期間を過ぎていれば、4年での旧定率法償却が可能です。これにより課税所得を抑えつつキャッシュフローを厚くする戦略が取れます。ただし、耐用年数短縮による節税効果と将来修繕費の発生時期を天秤にかけ、総合的に判断する姿勢が欠かせません。
また、空室対策としてペット可やインターネット無料設備を導入すると募集力が向上しますが、その分イニシャルコストが必要です。つまり、単純な表面利回りではなく、運営後の純利回り（NOI）を必ず試算し、複数シナリオで比較する習慣をつけるべきです。
情報収集と現地調査の具体的ステップ
実は、収益物件 何を 探し方の核心は情報源を多角化することにあります。ポータルサイトだけでなく、金融機関の紹介案件や地場仲介会社の未公開情報を組み合わせると選択肢が広がります。まず、オンラインで物件情報を一覧化し、利回り、築年数、所在地をエクセルにまとめ、優先順位をつけます。この作業で希望条件に合わない物件をふるい落とし、効率的に次の行動へ進めるのです。
次に、売主や管理会社から得られるレントロール（賃貸借契約一覧）と修繕履歴を精査します。空室が長期化している部屋がないか、直近の大規模修繕が済んでいるかを確認することで、将来のキャッシュアウトを予測できます。また、国土交通省の「不動産取引価格情報検索システム」で近隣の実売データを調べ、提示価格が割安かどうか判断します。交渉時にはこれらのデータを根拠として提示すると価格交渉がスムーズです。
現地調査では、物件の外観だけでなく共用部の清掃状況や掲示板の掲示物もチェックします。不適切なゴミ出しが多い物件は管理体制が甘く、入居者層が荒れている可能性が高いからです。最後に、役所で建築確認済証や違反建築の有無を確認し、法的リスクを排除します。これらの流れをルーティン化すれば、物件の良否を短時間で判定できるようになります。
2025年度の金融環境と数字の読み方
まず押さえておきたいのは、金融環境が利回りに直接影響するという事実です。2025年9月現在、日本銀行はマイナス金利政策を段階的に縮小しつつありますが、住宅ローンほどではないものの投資用ローン金利も緩やかに上昇しています。日銀レポートによると、直近半年でアパートローン平均金利は0.15ポイント上昇しました。この程度の上昇でも、10年後の総返済額は数百万円単位で増える可能性があります。
そこで、投資判断には「ストレスシナリオ」を組み込む視点が欠かせません。たとえば、金利2.5%から3.0%、空室率10%から20%といった悲観的条件でシミュレーションし、それでもプラス収支を維持できるか確認します。総務省「住宅・土地統計調査」（2023年版）では、全国平均の空室率は13.6%です。この数字を最低ラインと見立て、地域特性に応じて上乗せすると現実的な計画になります。
さらに、2025年度も継続している「固定資産税の新築住宅軽減措置」は、居住用賃貸住宅でも要件を満たせば3年間の税額が2分の1になります。ただし、適用には床面積や住戸数などの条件があるため、建物取得前に自治体窓口で確認しましょう。こうした制度を組み込むことで手残りを確保しやすくなります。
まとめ
今回紹介した探し方の手順を踏めば、情報過多で迷うことなく、自分に合った収益物件を効率的に選べます。投資目的の明確化、地域と立地の分析、物件タイプの特性理解、データに基づく現地調査、そして金融環境を織り込んだシミュレーションが成功の鍵です。まずは小さくても行動を起こし、数字と現場に向き合う習慣をつけてください。継続的な学習と改善を重ねれば、安定したキャッシュフローを生み出すポートフォリオがきっと実現します。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 貸出平均金利統計 – https://www.boj.or.jp
- 国土交通省 不動産取引価格情報検索システム – https://www.land.mlit.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp
- 国税庁 法定耐用年数表 – https://www.nta.go.jp