突然訪れる相続の場面で慌てないよう、早めの「相続対策 資産形成」が注目されています。しかし、税制や制度は複雑で、何から手を付ければよいか迷う人も多いでしょう。本記事では、不動産投資歴15年以上の視点から、相続と資産形成を同時に進める具体策を分かりやすく解説します。読後には、制度を味方にしながら将来の安心を手に入れる手順がイメージできるはずです。
なぜ今、相続対策が資産形成につながるのか
重要なのは、相続対策を単なる節税テクニックと捉えないことです。資産を次世代へ円滑に渡す仕組みを作れば、自身の老後資金を増やす道筋にもなるからです。総務省の家計調査によると、60代以降の金融資産は年々伸びていますが、相続発生時に現金が偏るほど税負担も増える傾向があります。つまり、現役世代のうちに資産を分散し、評価額を抑える工夫が欠かせません。
一方で、不動産などの実物資産はインフレ局面で価値が目減りしにくい特徴があります。日本銀行が発表する消費者物価指数は2024年から緩やかな上昇が続き、現金のみを保有するリスクが顕在化しています。そこで相続視点を取り入れた資産形成が、インフレ対策としても機能するわけです。
さらに、家族構成やライフスタイルが多様化する中、相続対策は早めにプランニングするほど選択肢が広がります。たとえば、持ち家を賃貸化するか売却するかで、老後のキャッシュフローは大きく変わります。早期に試算しておけば、認知症リスクや不測の事態にも柔軟に対応できます。
不動産がもたらす二重のメリット
まず押さえておきたいのは、不動産が評価額を圧縮しながら収益を生む点です。国税庁の路線価方式に基づくと、建物は固定資産評価額、土地は路線価で評価され、市場価格より2〜3割低く算定されるケースが一般的です。これにより、同じ3,000万円でも現金より不動産のほうが相続税負担を抑えやすくなります。
また、賃貸経営が生む家賃収入は老後の生活資金として機能します。年金だけでは生活費が不足すると言われる中、毎月のキャッシュフローは大きな安心材料です。家賃が多少下落しても、ローン完済後の実質利回りは4〜5%を維持しやすいと国土交通省の賃貸住宅市場データは示しています。
一方で、空室リスクや修繕費用を見落とすと収支が崩れかねません。建物診断を行い、長期修繕計画を設定することで、突然の出費を平準化できます。さらに、同じエリアで空室率が低い物件を複数調査し、平均入居期間を把握してから購入する姿勢が重要です。
言い換えると、評価圧縮とインカムゲインの二重取りを実現するには、数字に基づく慎重な選定と運用が欠かせません。感覚的な「立地が良さそう」で終わらせず、将来の相続分割まで想定したシナリオ作成が成功のカギとなります。
2025年度の制度を味方にするポイント
実は、2025年度も活用できる税制優遇がいくつかあります。代表例が「小規模宅地等の特例」で、被相続人の自宅や事業用地について最大330平方メートルまで評価額を80%減額できます。ただし、相続開始前3年以上の保有など要件があるため、早期の計画が必須です。
また、「相続時精算課税制度」は2,500万円まで贈与時に非課税となり、超過分も一律20%で済む仕組みです。2024年の税制改正で適用年齢が18歳に引き下げられ、2025年10月現在も有効です。生前贈与を活用し、将来値上がりが見込める不動産を子に移せば、評価益を次世代にシフトできます。
加えて、年間110万円の「暦年贈与」の非課税枠は2025年度も存続しています。相続発生前7年以内の贈与加算対象額が1,000万円までに縮小されたため、計画的な少額贈与がより活用しやすくなりました。贈与税の申告はオンライン化が進み、マイナポータル経由で手続きできる点も見逃せません。
ポイントは、複数の制度を組み合わせる設計力です。たとえば、自宅は小規模宅地等特例で評価減、賃貸用区分マンションは相続時精算課税で移転し、残余の金融資産は暦年贈与で分散する、といった具合です。制度ごとの適用条件を税理士と確認しながら、3〜5年単位のロードマップを描きましょう。
実践的な資産形成シミュレーション
まず、夫婦と子ども2人の世帯を例にシミュレーションしてみます。現預金3,000万円を保有し、都内中古区分マンション（評価額2,000万円、表面利回り5%）を1戸購入するケースです。頭金500万円、残り1,500万円を年利1.8%・20年ローンで組むと、月々の返済は約7万4,000円となります。
家賃は月10万円を想定すれば、管理費・修繕積立金1万5,000円と空室率5%を見込んでも、年間約75万円のキャッシュフローが残ります。この収益を全額ローン繰上げ返済に充てれば、完済期間を17年程度に短縮可能です。すると、子が30代半ばで相続する時点にはローンがなく、純資産として引き継げます。
相続税評価額を試算すると、建物部分は固定資産評価額で約700万円、土地は路線価で約500万円、計1,200万円です。市場価格との差額800万円が圧縮されるため、同額の現金を相続する場合と比べて税額は数十万円〜百万円単位で軽減できます。評価圧縮と家賃収入、両面のメリットが具体的に見えるでしょう。
もちろんシミュレーションは一つのモデルにすぎません。空室率10%や金利2.5%への上昇など、ストレスシナリオでも損益分岐点を確認することが大切です。金融機関が提供する無料の返済計算ツールや、国土交通省の賃料統計を活用すると精度が上がります。
失敗を防ぐためのチェックリスト
基本的に、相続対策と資産形成を両立させるには「情報の棚卸し」が出発点です。所有資産、負債、保険契約を一覧化し、家族で共有するだけでも問題点が見えてきます。特に複数の金融機関に分散している預金は、相続手続きの負担を増やす要因になるため整理しましょう。
次に、専門家チームの構築が欠かせません。税理士のほか、司法書士、FP、不動産管理会社を早めに選定しておくと、相続発生時の手間とコストを抑えられます。面談では費用だけでなく、相続発生後のサポート体制や実績を細かく質問すると安心です。
さらに、家族会議を定期的に開くことで認識のズレを防げます。近年は「終活ノート」を使い、資産状況やエンディングの希望を共有する家庭が増えています。書面に残すことで、感情的な対立が生じにくくなる効果が期待できます。
最後に、制度改正のチェックを怠らないことが成功への近道です。2025年度の制度が将来も同じ形で続く保証はありません。国税庁や金融庁のウェブサイトを年1回は確認し、必要に応じてプランを更新しましょう。こうした地道なプロセスが、長期的な資産形成と円滑な相続の両方を守ります。
まとめ
本記事では、「相続対策 資産形成」を一体で考えるメリットと具体的な進め方を紹介しました。不動産を活用すれば、評価額を抑えつつ家賃収入で老後資金を補えます。また、2025年度も利用できる税制優遇を組み合わせることで、節税効果を高めながら家族間トラブルも防げます。行動の第一歩は資産一覧の作成と専門家への相談です。今日から情報を整理し、将来の安心と資産拡大を同時に実現しましょう。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp/
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp/
- 日本銀行「消費者物価指数」 – https://www.boj.or.jp/
- 国土交通省「住宅市場動向調査」 – https://www.mlit.go.jp/
- 金融庁「家計の安定的な資産形成に関する報告」 – https://www.fsa.go.jp/