高収入だが多忙な医師の方は、「資産を増やしたいが手間はかけられない」と悩みがちです。アパート経営は安定収入を得る選択肢として有力ですが、空室が続けば赤字になるため不安も大きいでしょう。本記事では、2025年10月時点の最新データを踏まえ、「アパート経営 入居者募集 医師」の視点から、空室対策と税制メリットをバランス良く解説します。読み終えたとき、医師ならではの時間制約と高い信用力を活かし、効率良く入居者を獲得する具体策が見えてくるはずです。
医師にアパート経営が向く理由と注意点
重要なのは、医師が持つ信用力と長期的なキャッシュフローの相性です。金融機関は高収入で職業が安定している医師に対して融資姿勢が柔軟になりやすく、低金利かつ長期の借入が組めるケースが多いといえます。
一方で、診療や当直で忙しい医師は物件管理に時間を割きにくいのが現実です。つまり、購入前から管理会社の力量と費用を精査し、オーナーの関与を最小限にできる体制を整えることが前提となります。さらに、本業収入が高い分だけ所得税率も高くなるため、不動産所得が赤字になった場合の損益通算が節税に寄与する半面、黒字化後の納税インパクトも大きくなる点を理解しておきましょう。
入居者募集の基本を押さえる
まず押さえておきたいのは広告経路と家賃設定のバランスです。インターネットで物件検索を行う入居希望者は年々増加し、2024年時点で募集情報にアクセスする経路の約85%がポータルサイト経由という調査があります。管理会社任せにせず、写真の質や間取り図の見やすさをチェックし、情報更新の頻度まで確認すると反響率が向上します。
家賃は周辺相場の95%を初期設定の目安にし、ペット飼育可やインターネット無料など付加価値を加えて差別化を図ると空室期間を短縮できます。また、医師オーナーの場合、初期費用の礼金をゼロに設定しつつ、高属性の入居者には長期契約割引を提案するなど、キャッシュフローとリスクを両立させる方法が有効です。
空室率21.2%時代に勝つ募集戦略
実は、国土交通省住宅統計によると2025年8月の全国アパート空室率は21.2%で、前年より0.3ポイントしか改善していません。競合が多い状況で選ばれるためには、物件が持つストーリーを明確に伝えることが大切です。たとえば、病院や医大が近い立地なら「夜間勤務者も安心の防音設計」「24時間ゴミ出し可能」など、ターゲットを具体化した訴求が効果を発揮します。
さらに、オンライン内見やIT重説（重要事項説明書の電子交付）は、忙しい医師が管理する物件でも即日対応を可能にし、内見から契約までの時間を短縮できます。2024年の宅建業法改正で電子契約が全面解禁された流れを受け、2025年10月現在は主要ポータルの約7割が電子署名に標準対応しています。この環境を活かし、即時申込フォームやキャッシュレス決済を導入すれば、離脱を防ぎやすくなります。
医師オーナーならではのリスク管理
ポイントは、時間的制約がある医師がどこまで管理業務を外注するかです。管理委託契約には2種類あり、家賃回収のみ代行する「集金代行」と、クレーム対応・リフォーム手配まで行う「サブリース」に大別されます。医師の場合、緊急対応が発生しにくい構造・設備を選びつつ、集金代行＋スポット修繕だけ外注する形がコスト効率に優れます。
また、保険リスクの把握も欠かせません。2025年度の「地震保険料率」は首都圏で平均4.5%上昇していますが、築年5年以内の耐震等級2以上なら最大50%の割引が適用されます。新築木造アパートでこの条件を満たせば、物件価値を高めながら保険料を抑えられます。医師オーナーは高額な補償を付けがちですが、自己資金でカバーできる免責範囲を設定し、保険料を最適化する方針が合理的です。
2025年度税制と融資の最新事情
基本的に、不動産所得は損益計算のうえで給与所得と合算されます。2025年度税制改正では、青色申告特別控除65万円の要件が電子帳簿保存のみで満たせるようになり、複式簿記が苦手な医師にもハードルが下がりました。クラウド会計ソフトを使えば仕訳作業を自動化でき、毎月30分程度の入力で済むケースが多く見られます。
融資面では、日本政策金融公庫の「生活衛生貸付」が民間賃貸住宅を対象に、最長20年・金利2.1%台で利用可能です。また、都市銀行は医師専用ローンを継続拡充しており、年収1000万円超ならフルローン（自己資金10%以下）の承認例も珍しくありません。しかし、借入比率が高いと金利上昇局面でCF（キャッシュフロー）が急減するため、自己資金2〜3割を投入し、返済比率30%以内に抑えるのが堅実です。
まとめ
ここまで、医師がアパート経営で入居者を安定して確保する方法を紹介しました。ポイントは、信用力を活かして有利な融資を引き出しつつ、広告戦略と設備投資でターゲットを絞り込むことです。特に、オンライン内見や電子契約を導入すれば、空室率21.2%の市場でも短期成約を実現できます。行動提案として、まず信頼できる管理会社をリストアップし、募集ページの写真とコピーを見直すところから始めましょう。結論として、医師の時間価値を守りながら収益を最大化できるアパート経営は、準備と戦略しだいで十分実現可能です。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅局 住宅統計調査 2025年8月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 令和7年度（2025年度）税制改正の解説 – https://www.nta.go.jp
- 気象庁・損害保険料率算出機構 2025年度地震保険料率改定資料 – https://www.giroj.or.jp
- 日本政策金融公庫 生活衛生貸付パンフレット（2025年4月改訂） – https://www.jfc.go.jp
- 全国賃貸住宅新聞 不動産IT化進展レポート2025 – https://www.zenchin.com