不動産投資を始めたばかりの方ほど、「築古物件はボロくて危ないのでは」と感じるものです。しかし、実は築年数が経った物件こそ高い利回りを期待できるケースが多く、資金が限られる初心者にこそ適した選択肢になり得ます。本記事では、2025年10月時点の市場データを踏まえながら、築古物件の収益性をランキング形式で評価する視点、注意すべき修繕リスク、そして資金調達までをわかりやすく解説します。読み終えるころには、物件選びの軸が明確になり、自分に合った収益物件を自信を持って選べるようになるでしょう。
築古物件が人気を集める本当の理由
まず押さえておきたいのは、築古物件が高利回りランキングで上位になる背景です。一般に築年数二十年以上の物件は価格が大きく下がるため、同じ家賃でも投資額に対する回収速度が速くなります。
日本不動産研究所の2025年上期レポートによると、地方中核都市の築二十五年アパートの表面利回りは平均11.2%でした。一方で築十年未満の同規模アパートは7.4%にとどまります。つまり購入価格が低い分、家賃収入が利回りに直結しやすいわけです。また、人口が微増している地域や大学近隣では、築古でも入居需要が底堅いという調査結果も示されています。
さらに、2025年度の税制上のメリットも見逃せません。建物部分の減価償却期間が短くなるため、所得税の圧縮効果が大きく、キャッシュフローの向上に寄与します。このように、価格の下落と税効果が組み合わさることで、築古物件は実質的な手残りを最大化しやすいのです。
ただし、利回りが高いからといって一律に魅力的とは限りません。後のセクションで触れるように、修繕費の見極めや立地の将来性を慎重に判断する必要があります。高利回りの裏には必ず理由があることを念頭に置きましょう。
リターンを最大化する築古物件ランキングの見方
ポイントは、単純な利回りの高低ではなく、総合評価で物件を順位付けすることです。投資家向けサイトが公表する「収益物件ランキング」は便利ですが、掲載基準はサイトごとに異なるため、数字を鵜呑みにすると判断を誤ります。
まず物件を比較する際は、(1)立地の需給動向、(2)家賃下落余地、(3)大規模修繕時期、(4)資金調達条件の四点を自分でスコア化します。例えば大学の定員増が続く都市では、築三十年のワンルームでも家賃が横ばいというデータがあり、ランキング上は中位でも実質利回りが高いケースがあります。
次に、利回りと空室率を組み合わせた実質利回り指数を算出すると、潜在的な収益性を可視化できます。空室率は総務省の住宅・土地統計調査が出す地域別データを参考にして、将来の家賃下落シナリオまで織り込んでおきましょう。
最後に、融資金利と自己資金割合を当てはめ、キャッシュフローを試算します。金融機関の2025年度平均金利は変動で2.0%台前半、固定で2.6%前後です。同じランキング上位物件でも、金利が0.4%違えば月々の手残りは数千円変わります。こうして多面的に比較することで、数字の裏に隠れたリスクを炙り出し、本当に狙うべき順位が見えてきます。
キャッシュフローを左右する修繕コストの読み解き方
重要なのは、築古物件特有の修繕コストを過小評価しないことです。買い付け前に実施するインスペクション（建物診断）が、後のキャッシュフローを左右します。
国土交通省のガイドラインによれば、築二十五年超の木造アパートでは外壁補修が十〜十五年周期で必要になり、平均費用は一戸当たり三十万〜五十万円です。これを積立金で賄えないと、突発的な大出費となり利回りが大幅に削られます。一方、RC造（鉄筋コンクリート）のマンションは耐用年数が長いものの、設備更新費が高額になりがちで、エレベーター交換だけで数百万円かかる例もあります。
つまり物件価格が割安でも、長期的な修繕計画が甘ければ実質利回りは低下します。投資判断の際は、現行の修繕積立金残高と過去の工事履歴を確認し、今後十年間で必要なコストを想定しておくことが欠かせません。そして、その金額を家賃収入に対する比率で示すことで、他物件との比較が容易になります。
なお、2025年度はインスペクション費用に対し自治体の補助金が出る地域もありますが、申請条件が「自ら居住する住宅」に限定されるケースが多い点に注意が必要です。投資物件の場合は自己負担を前提に資金計画を立てる方が安全です。
築古物件を活かす収益改善アイデア
まず押さえておきたいのは、築古物件でも小規模なリノベーションで差別化し、家賃を下げずに入居率を高める方法です。代表例が、Wi-Fiの無料導入や宅配ボックスの設置といった設備強化です。
総務省の2025年通信利用動向調査では、単身世帯の九二%が「無料インターネット付き物件を優先する」と回答しました。実装コストは一戸当たり月額一千円前後ですが、家賃を二千円上げても成約に至るケースが多く、純粋なキャッシュフロー増につながります。また、築古特有の和室を洋室化する簡易リフォームは、一室三十万円程度で可能になり、投資回収期間が一年未満になる事例も見られます。
加えて、共用部の清潔感を高めるだけでもランキングの見え方が変わります。不動産ポータルの検索フィルターでは「築年数」より「写真の印象」が問合せ数に直結しているとの分析もあり、見栄えの向上はコストパフォーマンスが高い施策です。
一方で、過度な高級仕様は避けるべきです。ターゲット層が家賃上昇を許容しない地域では、改装費を回収できず利回りが下がります。地域の家賃相場と生活様式をリサーチし、費用対効果の高い工事に絞ることが成功の鍵となります。
2025年度の融資環境と築古投資のチャンス
実は、築古物件への融資姿勢は二年前と比べて改善傾向にあります。金融庁が2025年6月に発表した調査では、地方銀行の不動産向け貸出残高が前年比6%増加し、特に一棟アパートローンの審査が緩和されています。
背景には、住宅着工戸数の減少で新築案件が減り、銀行が収益源を多様化させたいという事情があります。さらに、日本銀行が利上げを急がない姿勢を示したことで、変動金利の上昇リスクが当面限定的と見込まれています。この環境下で自己資金を二割以上投入すれば、築古物件でも金利1.9%程度の提示を受けたという事例が増えています。
ただし、融資期間は物件の耐用年数を超えない範囲で設定されるため、築古物件ほど期間が短くなる点に注意が必要です。融資期間が短いと毎月の元本返済額が増え、キャッシュフローが圧迫されます。そこで、リフォーム後の耐用年数延長を適切に説明し、期間十五年以上を確保する交渉が有効です。
結論として、金利と期間を同時に最適化できれば、築古投資の利回りは新築を大きく上回ります。融資条件の交渉は物件選びと並ぶ重要工程であり、事業計画書を作り込むほど好条件を引き出しやすくなります。
まとめ
この記事では、築古物件が収益物件ランキングで上位に来る理由から、修繕コスト、リノベ戦略、そして2025年度の融資環境までを網羅しました。高利回りに惑わされず、立地の需給と長期修繕を見極め、金融機関との交渉力を高めることが成功への近道です。まずは気になる物件をランキングだけでなく自分の指標で再評価し、インスペクションを実施したうえで事業計画書を作成してみましょう。今日の一歩が、将来の安定したキャッシュフローにつながります。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp
- 国土交通省 住宅市場動向調査 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp
- 金融庁 金融レポート2025 – https://www.fsa.go.jp
- 日本銀行 金融経済月報 – https://www.boj.or.jp