投資初心者の多くは「どこで良い収益物件を見つければいいのか」「物件選びで何を重視すべきか」という疑問を抱えています。しかも情報はネット上にあふれ、真偽の判断が難しいと感じる人も少なくありません。本記事では、2025年10月時点で有効な制度や最新データを踏まえつつ、「収益物件 探し方 2024年」というキーワードを軸に、立地分析から金融機関との連携までを体系的に解説します。読み終えた頃には、物件検索サイトを眺めるだけでなく、自分で収益シナリオを描く具体的な手順がイメージできるはずです。
収益物件探しを始める前に整理すべきこと
まず押さえておきたいのは、収益物件を探す前に「投資目的」と「資金計画」を明確にすることです。家賃収入で生活費を補うのか、それとも将来の売却益を狙うのかで選択肢は大きく変わります。
金融庁の「家計の資産構成調査」によれば、不動産投資を行う世帯の約六割が年間手取り家賃収入三百万円未満の中規模投資家層です。つまり多くの人がフルローンではなく、自己資金二割前後を投入して無理のない返済計画を組んでいます。言い換えると、自己資金の目安が固まらない段階で物件を探しても、現実的な収支計算ができず時間を浪費しがちです。
さらに、2025年度も継続予定の住宅ローン減税は投資用には適用されませんが、個人から法人化へ切り替える際の資金調達戦略に影響します。将来的に法人化を視野に入れるなら、最初に個人名義でいくらまで借りるかを決めておくと、金融機関の審査や節税プランをスムーズに設計できます。
現地調査で見抜くべきポイント
重要なのは、オンライン情報だけで判断せず必ず現地を歩くことです。ポータルサイト上では良く見える物件でも、駅からの経路が暗い、コンビニが遠いなど、入居者が敬遠する要素が潜んでいる場合があります。
総務省「住民基本台帳人口移動報告」によると、2024年の東京都区部転入超過は七万人超ですが、隣接県の駅近エリアでも増加傾向が続いています。つまり都心アクセスが良好な郊外の小規模マンションでも、徒歩七分以内なら空室リスクを抑えやすいわけです。また、平日昼間と夜間の雰囲気が異なる地域もあるので、時間帯を変えて二回は訪問することを推奨します。
建物自体のチェックでは、築十五年超の物件でエントランスの清掃状態が悪い場合、管理組合の資金繰りが逼迫しているケースが散見されます。管理費滞納率が一〇％を超えると修繕計画が遅れ、結果として資産価値が下がる点に注意しましょう。
データ活用でエリア価値を見極める
ポイントは、感覚だけでなく公的データを組み合わせてエリアの将来性を数値化することです。国土交通省「地価LOOKレポート」では、主要一百地区の地価動向が四半期ごとに公表されており、上昇傾向が二年続くエリアは賃料も堅調に推移する傾向があります。
また、経済産業省「地域経済分析システム（RESAS）」を使えば、人口推移や産業構成を地図上で可視化できます。例えば、IT企業の集積が進む福岡市中央区では二〇二四年時点で二十〜三十四歳人口が五年前比一一％増を示し、単身者向けワンルームの需要が読み取れます。このように、人口動態と産業データを照合することで家賃設定の根拠が明確になり、金融機関への説明材料にもなります。
一方で、地価が横ばいでも大学再編で学生数が減るエリアは突然の空室リスクを抱えます。志望校合格発表の時期に合わせて短期的に入居率が変動するため、家賃を流動的に調整できる契約条項を盛り込む準備が必要です。
金融機関と築く投資シナリオ
実は、同じ物件でも金融機関ごとに提示される融資条件が大きく異なります。日本政策金融公庫の統計では、地方銀行と信用金庫の平均貸出金利差は二〇二四年度で〇・七％程度あり、三五年融資なら返済総額が数百万円変わります。
審査を通しやすくする方法として、直近二年の確定申告を整理し、物件の収支シミュレーションを三種類用意する手法が有効です。具体的には、家賃下落率を年一％、二％、三％と変化させた場合のキャッシュフロー表を作り、「最悪シナリオでも債務償還年数二〇年以内」を示せば、担当者のリスク評価が下がります。また、2025年度に施行される「金融サービス中立化法」により、銀行が保険商品を併売する機会が増えるため、団体信用生命保険（団信）の付帯条件を交渉材料に使うと金利引き下げに結びつく可能性があります。
とはいえ、フルローンを前提にすると金利交渉の余地が狭まるため、自己資金を一割でも入れることで金利〇・二％改善を得られた事例が多い点も覚えておきましょう。
プロと組むことで得られる相乗効果
まず知っておきたいのは、収益物件の仲介業者だけでなく、管理会社や税理士を早期に巻き込むメリットです。管理会社からはエリア特有の入居者属性や過去の賃料下落事例を入手でき、税理士からは減価償却スケジュールに沿った出口戦略の助言を受けられます。
特に、2025年度から中小事業者向けに拡充された「設備投資促進税制」は、省エネ性能を高めるリフォーム費用の即時償却が可能なため、築古物件を買ってバリューアップする戦略と親和性が高い制度です。この制度は2027年3月末までの取得分が対象なので、物件選定と工事スケジュールを同時進行で検討する必要があります。
また、複数物件を保有し始めたタイミングで賃貸管理を委託すると、空室募集のスピードと家賃回収率が向上しやすいだけでなく、家賃保証を付帯できる場合もあります。保証料は年間家賃の三〜五％が相場ですが、空室期間を二週間短縮できれば十分ペイする計算です。
まとめ
記事全体を振り返ると、収益物件探しの成功要因は「目的の明確化」「現地調査」「データ分析」「資金調達戦略」「専門家ネットワーク」の五つに集約されます。特に、2024年の市場データを踏まえつつ2025年度の税制改正を視野に入れることで、リスクを抑えながらリターンを最大化できる点が見えてきたはずです。まずは自己資金と投資目的を整理し、公開データでエリアを絞り込み、現地で肌感覚を確かめる行動から始めてください。行動を積み重ねるほど、数字と感覚が一致する瞬間が増え、あなたの投資判断は一段と精度を増していくでしょう。
参考文献・出典
- 金融庁 家計の資産構成調査 – https://www.fsa.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp
- 国土交通省 地価LOOKレポート – https://www.mlit.go.jp
- 経済産業省 地域経済分析システム（RESAS） – https://resas.go.jp
- 日本政策金融公庫 融資統計 – https://www.jfc.go.jp