事務所用に不動産を取得したいものの、金融機関からいくら借りられるのか分からず一歩を踏み出せない人は少なくありません。特に「借入限度額 事務所」という言葉で検索しても住宅ローンの記事ばかりが並び、事業用ローンの実情にたどり着けないケースが目立ちます。本記事では、2025年10月時点の金融機関の審査基準や市場データを基に、初心者でも理解できるよう借入限度額の目安と増やし方を解説します。最後まで読めば、適切な融資戦略とリスク管理のコツが分かり、安心して事務所投資をスタートできるはずです。
オフィス市場の最新動向と投資メリット
重要なのは、現在のオフィス市場がコロナ禍後の揺り戻しを経て再び安定局面に入っている点です。国土交通省の「不動産価格指数2025年7月速報」によると、東京23区の事務所価格は前年同月比で4.2%上昇し、空室率も3.8%まで改善しました。つまり、適切な立地を選べば賃料収入の安定性を見込みやすい状況です。
次に注目すべきは、テレワーク定着によるオフィス需要の質的変化です。大手企業はハブ機能を重視し、駅直結型の中規模ビルへ移転する動きが続いています。一方で、地方都市ではスタートアップの創業増が小型オフィスの需要を押し上げています。この二極化を理解すると、エリアと物件規模の組み合わせが投資成果を左右する理由が見えてきます。
公的データが示す収益性も魅力です。日本銀行の「企業向けサービス価格指数」では、2025年上期のオフィス賃料が3期連続でプラスを維持しています。物価と連動するインフレ下では、長期契約でも賃料改定がしやすく、キャッシュフローの目減りを抑えられます。これが共同住宅より事務所投資を選ぶ投資家が増えている背景です。
借入限度額を左右する三つの要素
まず押さえておきたいのは、借入限度額を決める主要因が「担保評価」「返済能力」「事業計画」の三つに集約される点です。どれか一つでも弱いと審査は通過しても希望額に届きません。
担保評価とは、物件を売却した場合に回収できると金融機関が見込む金額です。事務所ビルは立地とテナント層で評価が分かれ、築20年超でも駅前であればLTV（ローン比率）70%が出ることもあります。しかし、郊外や用途地域が制限されるエリアでは50%前後が一般的です。ここで物件選定が借入限度額と直結する理由が明確になります。
返済能力は、あなた自身または法人のキャッシュフローで測定されます。日本政策金融公庫のデータによれば、DSCR（債務サービスカバレッジ比率）1.2倍以上が目安です。賃料収入から空室損失や修繕費を差し引き、なおかつ元利返済を十分に賄えるかを示す指標で、銀行担当者は最初にここをチェックします。
最後に事業計画の精度です。賃料単価の根拠や出口戦略が不十分だと、担保評価と返済能力が高くても減額される場合があります。逆に、周辺相場を示す公的データや長期修繕計画を添えれば、同じ物件でも数千万円単位で上積みが認められる例は珍しくありません。
事務所ローンの審査プロセスを読み解く
ポイントは、審査の流れを理解し逆算して準備を進めることです。住宅ローンと異なり、事務所ローンでは事前打診から融資実行までに平均二〜三か月を要します。これは物件調査やテナントヒアリングが入るためで、書類不備があるとさらに遅れます。
最初の壁は「一次審査」です。ここでは物件概要書と試算表で大枠のLTVが決まり、個人属性より事業性が優先されます。日本の大手都市銀行の場合、一次審査通過率は約40%と公表されていますが、経済産業省の「中小企業金融実態調査2025」によれば、事業計画書の有無で通過率が15ポイント以上変わるとされています。
次の「本審査」では、物件の第三者評価と財務内容の詳細確認が行われます。ここで重視されるのが自己資金比率です。自己資金が物件価格の20%を超えると、金利が年0.2〜0.4%下がるケースが多く、総返済額にして数百万円の違いになります。また、法人で借りる場合は代表者の個人保証が必要かどうかも協議されます。
最後の「契約・融資実行」まで辿り着くとき、油断は禁物です。登記手続きや火災保険の加入証明が遅れると、期日に資金が振り込まれず違約金が発生するリスクがあります。スケジュール管理を徹底し、司法書士や保険代理店と早めに連携することが資金繰りの乱れを防ぐカギになります。
借入限度額を引き上げる具体的な戦略
実は、同じ属性でもアプローチしだいで借入限度額は大きく変わります。ここでは効果が高い三つの工夫を紹介します。
第一に、複数行への同時打診です。金融機関ごとに重視する指標が異なるため、地方銀行と信用金庫、ノンバンクを並行して比較すると有利な条件を引き出しやすくなります。例えば、ある投資家は都市銀行で1億円と提示された案件を地方銀行に持ち込んだところ、地域活性化枠が適用され1億4000万円まで上限が伸びた事例があります。
第二に、法人化による節税と信用力の向上です。法人は決算書でキャッシュフローを可視化できるため、規模拡大を見据えるなら早期設立が有効です。2025年度の税制改正で、中小法人の所得拡大促進税制が延長されており、賃料収入を原資に人材確保する戦略が取りやすくなりました。この点を事業計画に盛り込むと、金融機関が成長性を評価しやすくなります。
第三に、エクイティ投資家との共同事業です。自己資金を10%に抑えながら残りを優先劣後出資で補えば、表面上のLTVを下げつつ借入額を確保できます。もちろんリターン配分が複雑になるため、専門家による契約書チェックは必須ですが、レバレッジを効かせたい局面で有力な選択肢です。
リスク管理とキャッシュフロー設計の基本
まず押さえておきたいのは、借入限度額を最大化しても返済が滞れば意味がないという事実です。将来にわたり安定を保つには、保守的な収支計画と十分な予備資金が欠かせません。
空室率の想定は、直近平均値よりやや高めに設定するのが鉄則です。東京都心の空室率が3.8%だからといって、シミュレーションを5%で組めば安全かというとそうでもありません。経済産業省の「景気動向指数」から分かるように、景気後退局面では空室率が一気に10%台へ跳ね上がることがあります。そこで20%の空室でも赤字にならないラインを確認しておくと、予期せぬ局面でも持ち堪えられます。
金利変動にも目を向ける必要があります。日本銀行の金融政策は緩和姿勢を残しつつも、2025年7月の長期金利は1.1%台まで上昇しました。変動金利で借りる場合は、金利が2%上がったシナリオを必ず試算し、返済比率が賃料収入の50%を超えないよう調整してください。固定金利を選ぶ場合でも、途中解約の違約金を含めた総コストで比較する姿勢が求められます。
さらに修繕費用の備えが重要です。国交省「建築物ストック統計」によると、築25年を過ぎると外壁改修や設備更新で1平米あたり年間5000円程度の費用が発生します。面積100坪の事務所ビルなら年間約165万円です。この金額を管理費に上乗せしていないと将来の大規模修繕時に資金ショートしかねません。
まとめ
本記事では、オフィス市場の現状から借入限度額の決まり方、審査プロセス、限度額を引き上げる戦略、そしてリスク管理まで一連の流れを解説しました。借入限度額は担保評価、返済能力、事業計画の三要素で決まり、事前準備と情報開示の質を高めれば上限を伸ばす余地があります。空室率や金利上昇を厳しめに見積もりつつ、複数行比較や法人化を活用することで、長期安定のキャッシュフローを確保できます。まずは小さくても良いので具体的な数字を用いた事業計画を作り、金融機関との対話を始める一歩を踏み出してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数2025年7月速報 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行 企業向けサービス価格指数 – https://www.boj.or.jp
- 経済産業省 中小企業金融実態調査2025 – https://www.meti.go.jp
- 日本政策金融公庫 事業資金融資ガイド2025 – https://www.jfc.go.jp
- 総務省 景気動向指数速報2025年8月 – https://www.soumu.go.jp