投資用マンションやアパートを買ったものの、「本当に家賃収入で生活が安定するのだろうか」と不安に感じる人は少なくありません。特に管理会社に任せるべきか、自分で運営するべきかは大きな悩みどころです。本記事では、収益物件を活用して安定的に稼げる仕組みをつくるうえで、管理会社が果たす役割と選定のポイントを詳しく解説します。読了後には、物件選びだけでなく管理体制の違いがキャッシュフローを左右する理由を理解でき、自分の投資戦略に最適な判断ができるようになるでしょう。
管理会社が収益に与える影響とは
重要なのは、管理会社が家賃の集金や入居者対応だけでなく、長期的な稼ぎやすさそのものを左右する点です。家賃の遅延対応や入居者トラブルの解決スピードが高いほど「住み心地の良い物件」と評価され、結果として空室期間が短くなります。
まず、総務省統計局の住宅・土地統計調査では、賃貸住宅の平均空室率は全国で約13%です。しかし、大手管理会社が運営する都心ワンルームの空室率は平均5%前後に抑えられる事例が多いと報告されています。つまり、管理力が高ければ平均より8ポイント近く空室リスクを下げられる可能性があるのです。空室率を8ポイント改善できれば、年間家賃収入が10室で約60万円増える計算になり、表面利回りが0.8%程度向上します。
さらに、2025年度の民法改正後は原状回復トラブルを未然に防ぐ書面説明義務が強化されました。法的アップデートに柔軟に対応できる管理会社は、退去時の修繕費を最小化し、オーナーの手元に残るキャッシュを守ります。一方で制度変化に疎い小規模業者では、不要なリフォームを勧められるリスクが高まります。
選び方で変わるキャッシュフロー
ポイントは、手数料だけでなく「総合コスト」を比較することです。管理委託料は家賃の3〜6%が一般的ですが、安さだけを重視すると隠れた費用が発生し、結果としてキャッシュフローが悪化するケースが目立ちます。
例えば、家賃10万円の区分マンションを10戸所有し、管理料が3%と5%の会社を比べると、表面上の差は月2万円です。ところが、安価な会社が入居付けに時間を要し、空室期間が平均2週間長い場合、失われる家賃は年間約50万円に達します。つまり、手数料より空室損失の方が大きいのです。
選定時は、(1)過去2年間の平均空室率、(2)入居募集から成約までの平均日数、(3)原状回復費用の実績を具体的に開示してもらいましょう。開示データが詳細かつタイムリーであれば、管理品質に自信がある証拠です。また、賃貸仲介部門を自社で持つ会社は、募集と管理の連携がスムーズなため、実際の入居率が高い傾向にあります。
最新テクノロジーがもたらす運営効率
実は、テクノロジーを積極的に導入している管理会社ほど、オーナーの収益最大化に寄与しています。2025年現在、国土交通省のスマート賃貸推進事業では、オンライン内覧やAI賃料査定の普及が進み、入居申し込みから契約までの期間が平均で3日短縮されたとの報告があります。
オンライン内覧を導入することで、遠方からの転勤者や外国人入居者が増え、成約率が平均15%向上したデータもあります。加えて、入居者アプリによる24時間対応は、人手をかけずにクレーム数を20%削減し、現場スタッフの負担減少につながります。人件費が抑えられれば、管理料が将来的に上昇しにくく、オーナーの取り分を守る効果が期待できます。
しかし、システムが古い会社ではデータ入力の二重化や紙ベースの契約が残り、手続きが遅れるだけでなく情報漏えいのリスクも高まります。IT化の遅れは、そのまま収益機会の損失と考えてください。
管理委託と自主管理のメリット・デメリット
まず押さえておきたいのは、管理委託料は「保険料」と捉えることです。自主管理であればコストは下がりますが、時間と専門知識が不足するとトラブル対応が長期化し、家賃減額交渉や退去時訴訟に発展する恐れがあります。
自主管理のメリットは、管理料が不要なぶん利回りを上乗せできる点です。たとえば月30万円の家賃収入に対し5%の管理料がかかる場合、年間18万円を節約できます。しかし、夜間トラブル対応や修繕手配を外注すると、そのコストが上回るケースも珍しくありません。
一方、管理会社に委託すると、空室リスク低減とトラブル防止が期待でき、結果的に「稼げる」期間が伸びます。東京都住宅政策本部の資料によると、ワンルームを10年以上保有したオーナーのうち、管理委託組の68%が当初想定以上の利益を実現したのに対し、自主管理組は45%にとどまりました。数字が示すように、プロのノウハウを買うことでリターンが安定化するのです。
まとめ
結論として、収益物件で長期的に稼げるかどうかは、購入価格や立地だけでなく「誰に運営を任せるか」に左右されます。管理会社を選ぶ際は手数料の高低ではなく、空室率、IT活用度、法改正への対応力など総合的な指標で比較することが大切です。まずは候補となる会社から実績データを取り寄せ、自分の投資戦略に合ったパートナーを見極めましょう。行動を先延ばしせず、管理体制を強化することで、あなたの不動産投資はさらに安定したキャッシュフローを生み出すはずです。
参考文献・出典
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 スマート賃貸推進事業資料 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都住宅政策本部「民間賃貸住宅実態調査」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 民法（2020〜2025年改正）条文解説 – https://www.moj.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会 市場動向レポート2025 – https://www.jpm.jp