家賃をいくらにするか決められず、収益計画が立てられないと悩むオーナーは多いものです。特に「アパート経営 家賃設定 100万円」という目標を掲げると、難しそうに感じるかもしれません。しかし市場の動向を読み、物件の魅力を高め、数字に基づく戦略を組み立てれば、初心者でも月間家賃収入100万円は十分に狙えます。本記事では最新データと2025年度の制度を踏まえ、家賃設定の考え方からリスク管理まで丁寧に解説します。読み終えたときには、自分に合った家賃戦略を具体的に描けるはずです。
家賃設定が収益を左右する理由
重要なのは、家賃がキャッシュフローの出発点であり、決定を誤ると長期にわたり損益へ影響することです。家賃が高すぎれば空室が増え、低すぎれば利回りが縮みます。つまり家賃設定は、賃貸経営の舵取りそのものと言えます。
国土交通省の住宅統計によると、2025年8月の全国アパート空室率は21.2%で前年より0.3ポイント下がりました。この数字は供給調整が進んだ証拠ですが、依然として五戸に一戸が空く状況です。オーナーは収益と入居率のバランスを見極め、競合物件の中で選ばれる価格帯を探る必要があります。
家賃設定の失敗は利回りに直結します。例えば延床面積200平方メートル、8戸構成のアパートで、1戸あたり1万円の家賃差が一年続くと、年間96万円のズレになります。これは修繕費や広告費を圧迫し、結果として資産価値を削るリスクにもつながります。
適正家賃を導き出すためには、物件の築年数、設備レベル、最寄り駅までの距離など多面的な要素を評価し、ターゲットとなる入居者像を明確にすることが不可欠です。次章では具体的な市場調査の進め方を示します。
市場調査の進め方と100万円ラインの考え方
まず押さえておきたいのは、競合分析と需要調査を同時に行うことです。REINSやアットホームなどの公開データを用い、半径1キロ圏内の成約家賃を一覧化します。同築年・同間取りの平均値を抽出し、そこから上乗せできる要因と割引要因を洗い出します。
次に、月間家賃収入100万円を逆算します。たとえば8戸の場合、一戸あたりの平均家賃を12万5千円に設定すれば目標に到達します。12戸なら8万3千円で済むため、戸数と間取りが与える影響を把握しましょう。言い換えると、目標家賃収入と戸数の掛け合わせで戦略が変わるのです。
さらに需要面を確認するため、総務省の地域別人口推計と転入超過数を参照します。20代単身世帯が増えているエリアならコンパクトな1Kでも高稼働が見込めます。一方、家族世帯が流入する郊外では2LDKのニーズが高く、駐車場付きかどうかが決め手になります。
収集した数値をExcelで一覧にし、家賃を5000円刻みで変えたシミュレーションを作成すると、損益分岐点が視覚化できます。ここで空室率を国交省の21.2%ではなく保守的に25%で入れておけば、実際の運営で慌てることはありません。
家賃100万円を実現する高付加価値戦略
ポイントは、単に家賃を上げるのではなく「上げても選ばれる価値」を付けることです。まずWi-Fi無料やスマートロックなどのIT設備は、初期投資が比較的少なく若年層の獲得に直結します。また、共用部にワークラウンジを設けると在宅勤務者に響き、賃料1割アップが現実的です。
築古物件をリノベーションする場合、内装のデザイン性を高めるだけでなく、水回りの更新を徹底しましょう。国税庁の「住宅取得費用の耐用年数指針」では、ユニットバスやシステムキッチンの交換は減価償却期間が短く、節税メリットも得られます。そのうえ入居者満足度が向上し、退去率を下げる効果まで期待できます。
高付加価値戦略を支えるのがブランディングです。物件名とロゴを作成し、SNSで内覧動画を発信すれば、仲介会社任せにしなくても直接反響を得られます。東京都都市整備局の調査では、オンライン内覧を経験した入居者の37%が「即日申込に至った」と回答しており、情報発信の重要性がうかがえます。
最後に、家賃を引き上げたあとは定期的なメンテナンスが欠かせません。共用灯の球切れやゴミ置き場の乱れは、想像以上に入居者の満足度を下げます。細かな気配りを続けることで高い家賃を正当化し、長期の安定収入へ結びつけていきましょう。
リスク管理と空室率21.2%時代の対策
実は、家賃設定だけでなく空室リスクの抑制策も同時に講じる必要があります。まずサブリースに頼りすぎると、家賃減額請求により収支が不透明になることがあります。そこで複数の募集経路を確保し、レインズへの登録状況を定期チェックすることで自主管理でも情報不足を防げます。
次に、資金繰り対策として家賃保証会社を活用すると滞納リスクが減ります。ただし保証料が2年で家賃の50%程度かかるため、賃料設定時にあらかじめ見込んでおくことが大切です。日本銀行の金融システムレポートでも、家賃保証の利用率が上がった物件は貸倒率が低下する傾向が示されています。
さらに、空室期間を短縮するためには退去予告を受けた段階で募集を開始する「先行募集」が効果的です。内装工事の日程を業者と共有し、オンライン内覧を組み合わせることで、退去後一週間以内の次期入居を実現しているオーナーも少なくありません。
リスクを読み切れないと感じる場合は、1戸あたりのローン返済額が家賃の50%以下になるよう自己資金を厚めに入れる方法があります。返済負担率を下げておけば、空室が出ても家賃収入100万円を維持できない期間を短く抑えられます。
2025年度の税制・補助制度を活用する方法
まず、2025年度も継続される「住宅用家屋の固定資産税減額措置」は、新築後3年間、税額が2分の1になる制度です。アパートを木造2階建てで建築する場合、年間固定資産税を60万円から30万円へ抑えられ、キャッシュフローが大きく改善します。
また、省エネ性能を高めた賃貸住宅に対しては、2025年度の「建築物省エネ性能向上計画認定」で登録免許税が軽減されます。具体的には認定を受けた場合、所有権保存登記の税率が0.15%から0.1%に下がり、建築費用1億円なら5万円の節税効果があります。
フルローンを検討する場合、金融機関の環境配慮型ローンを活用すると金利が年0.3%ほど下がるケースがあります。国交省の「サステナブル建築促進事業」に基づくものですが、申請にはBELS評価書の取得が必要なので、設計段階から専門家と連携するとスムーズです。
なお、補助金申請には期限があり、2025年12月末までに交付申請が完了していなければなりません。スケジュールを逆算し、設計図書とエネルギー計算の準備を早めに整えることで、着工遅れによる機会損失を防ぎましょう。
まとめ
家賃収入100万円を目指すには、市場調査による適正家賃の把握と物件の付加価値向上が欠かせません。空室率21.2%という環境でも、需要を捉えた家賃設定と先行募集、保証会社の活用でリスクはコントロールできます。さらに2025年度の税制優遇や省エネ関連の軽減措置を組み合わせれば、手残りを増やしながら競争力も高められます。今日からできる一歩として、まず周辺物件の成約家賃を洗い出し、自身の収支シミュレーションを更新してみてください。行動を積み重ねれば、月間家賃収入100万円は決して夢ではありません。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 人口推計 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 金融システムレポート – https://www.boj.or.jp
- 国税庁 税務情報 – https://www.nta.go.jp
- 東京都都市整備局 住宅市場動向報告 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp