広島で不動産投資を始めたいものの「東京ほど情報がなくて不安」「本当に利回りが取れるのか」と悩む方は少なくありません。実は、中国地方の中心都市である広島は賃貸需要が安定しており、物件価格も首都圏より手頃なため、初心者でも高めの利回りを狙いやすい市場です。本記事では、2025年10月時点の最新データを用いながら、初心者が押さえておくべき基礎知識と物件選びのコツ、さらに税制・融資の最新動向まで網羅します。読み終えるころには、自分に合った投資戦略を描けるようになるはずです。
広島の不動産市場が注目される理由
ポイントは、人口動態と経済基盤が安定していることです。広島市は令和5年国勢調査速報で120万人を超え、中国地方唯一の政令指定都市として周辺からの流入が続いています。また、自動車産業や造船業に加え、近年はIT企業の進出が進み、単身・ファミリー双方の賃貸ニーズを支えています。
さらに、全国平均と比較して地価の伸びが緩やかな点も魅力です。国土交通省の地価公示によると、2025年の広島市中心部の住宅地上昇率は前年比1.8%と東京23区の3.4%より低く、過度な価格高騰が起きていません。つまり、購入価格を抑えつつ安定した家賃を確保できるため、「利回り 広島」が投資家に評価されています。
加えて、市内を走る広島電鉄やJR山陽本線が細かくエリアを結び、車を持たない若年層でも移動が容易です。交通利便性が高いエリアでは空室期間が短くなる傾向があり、キャッシュフローの読みやすさにつながります。
表面利回りと実質利回りを正しく理解する
まず押さえておきたいのは、利回りには「表面」と「実質」の二つがある点です。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割ったもので、広告やポータルサイトでよく目にします。しかし、管理費や修繕費、固定資産税を含まないため実態より高く表示されがちです。
一方で、実質利回りは運営費や空室損失を差し引き、手元に残る利益を基に算出します。例えば、広島市中区のワンルームを1,200万円で購入し、年間家賃が72万円の場合、表面利回りは6.0%です。ここに管理費や修繕積立金、固定資産税など年間15万円、空室損失3万円を見込むと、実質利回りは約4.4%まで下がります。
重要なのは、地域平均との比較です。日本不動産研究所の2025年調査では、広島市中心部ワンルームの平均表面利回りが5.8%、アパートが7.2%となっています。東京23区のワンルーム4.2%より高く、実質でも4%台前半が狙える計算です。したがって、広島では実質利回りベースで計画を立てても、一定の収益性を確保しやすいといえます。
広島で利回りを高める物件選び
実は、同じ広島市内でもエリアや間取りで利回りは大きく変わります。まず、単身向けワンルームなら繁華街に近い中区・南区が狙い目です。仕事帰りに市電やバスで帰宅しやすく、学生も多いため空室リスクが低くなります。ただし、価格がやや高いため過度な値上がり局面では注意が必要です。
一方で、高利回りを求めるなら西区や安佐南区のアパートも検討に値します。広い土地を確保しやすく、ファミリー向け2LDKが主流のため月額家賃が7〜9万円と高めです。西広島駅や古市駅周辺はスーパーや学校が充実しており、長期入居が見込めることから修繕費を抑制でき、実質利回り向上につながります。
また、築古物件をリフォームして賃料を維持する戦略もあります。築25年のRC造マンションを800万円で購入し、200万円の内装工事で募集家賃を月6.5万円に設定した事例では、表面利回りが8.1%となりました。リフォーム費を含めても投資額が抑えられるため、短期間での資金回収が期待できます。
2025年度の融資環境と税制優遇
ポイントは、低金利を維持する金融機関が多いことです。中国銀行やもみじ銀行のアパートローン金利は2025年10月時点で年1.9〜2.4%が主流で、首都圏のネット系銀行と遜色ありません。ただし、審査では家賃相場データへの信頼度が重視されるため、事前にレントロール（物件ごとの家賃一覧）を整えておくことが大切です。
税制面で押さえておきたいのは、2025年度も引き続き適用される「減価償却費」と「住宅取得等資金に係る贈与税非課税措置」です。木造アパートなら法定耐用年数22年ですが、中古取得の場合は簡便法で4年まで短縮できるため、初年度から大きな経費計上が可能になります。また、親からの資金援助では最大1,000万円まで贈与税が非課税となり、自己資金比率を高めることで融資条件が有利になります（制度は2025年12月契約分まで）。
住宅ローン減税に類似する投資用の控除はありませんが、青色申告特別控除65万円を活用すれば所得税・住民税を節税できます。帳簿付けはクラウド会計ソフトを利用すれば煩雑さを軽減でき、実質利回り向上に直結する点を覚えておきましょう。
運用後の管理で差がつくポイント
まず押さえておきたいのは、管理体制が利回りを左右するという事実です。広島市内では管理会社の月額手数料が家賃の3%前後と全国平均（4〜5%）より低い傾向にあります。しかし、安さだけで選ぶと入居者対応が遅れ、結果として空室期間が長引くリスクがあります。
退去後の原状回復では、国土交通省のガイドラインを遵守する会社かどうか確認しましょう。借主負担を適切に分けることでオーナー負担を抑え、年間収支を安定させられます。また、家賃保証プランの内容も要確認です。入居率95%保証と謳いつつ、空室が2カ月以上続くと免責となる契約形態もあるため、免責期間の長さが実質利回りに与える影響を試算することが重要です。
さらに、広島では自然災害への備えも欠かせません。豪雨による浸水被害が記憶に新しいため、ハザードマップで浸水想定区域を避ける、あるいは床上浸水補償付き火災保険に加入することで、突発的な修繕費の発生確率を低減できます。リスクを抑えることは、結果的に利回りを守る行為にほかなりません。
まとめ
ここまで、広島の安定した賃貸需要と手頃な物件価格を背景に、表面利回りだけでなく実質利回りまで一歩踏み込んで検討する方法を解説しました。人口流入の続くエリア選び、融資と税制を生かした資金計画、そして管理体制の最適化がそろえば、実質4〜5%台の利回りを長期にわたり維持できます。まずは気になるエリアの家賃データを集め、簡単な収支シミュレーションを作成するところから始めてみてください。行動を起こせば、広島の物件が将来の安定収入を支える心強い資産になるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 地価公示 2025年 – https://www.mlit.go.jp/
- 日本不動産研究所「不動産投資家調査 2025年」 – https://www.reinet.or.jp/
- 総務省 統計局 令和5年国勢調査速報 – https://www.stat.go.jp/
- 中国銀行「アパートローン商品概要 2025年10月版」 – https://www.chugin.co.jp/
- 国税庁「令和7年度税制改正のポイント（贈与税）」 – https://www.nta.go.jp/