子どもの将来に備えて教育資金を確保したいものの、銀行預金だけでは不安と感じる方は多いはずです。特に物価上昇が続く昨今、インフレ耐性のある資産形成としてアパート経営に注目が集まります。しかし、渋谷区のような都心部で本当に収益が出るのか、立地選定はどう考えるべきか、といった疑問が尽きません。この記事では「教育資金 渋谷区 アパート経営 立地選定」という四つの視点を軸に、最新データを参照しながら初心者でも理解しやすい形でポイントを整理します。読み進めていただければ、物件探しから資金計画まで一連の流れを具体的にイメージできるはずです。
渋谷区でアパート経営を選ぶ価値
重要なのは、渋谷区というマーケット特性を把握したうえで期待利回りを判断することです。2025年8月の国土交通省住宅統計によると、全国アパート空室率は21.2%ですが、渋谷区では10%前後にとどまります。つまり都心部の需要は依然として高く、安定収入を得やすい土台が整っています。
まず渋谷区はJR・私鉄・地下鉄の複数路線が交差し、通勤や通学の利便性が群を抜いています。加えてIT企業の集積が続き、若年単身者の流入が底堅い点も追い風です。家賃水準は郊外より高めですが、その分一戸当たりの収益も大きく、教育資金を目的とする長期投資に適しています。
一方で物件価格は周辺自治体より2〜3割高い傾向にあります。金融機関の融資条件が厳しくなる場合もあり、自己資金比率を高めに設定する必要があります。また、築年数が古い木造アパートも多いため、修繕費を見込んだキャッシュフロー表を作成しないと、思わぬ持ち出しに悩まされる点は注意が必要です。
教育資金をゴールとする投資戦略
ポイントは、教育費のピーク時期とローン返済計画を連動させることです。文部科学省の学資負担調査では、私立大学進学の場合、入学から卒業までの平均支出は約550万円と示されています。子どもが18歳を迎える時点でこの金額を用意するには、逆算してキャッシュフローを設計することが欠かせません。
実はアパート経営の収益は「家賃収入−経費−ローン返済」という形で段階的に増減します。初期5年間は減価償却と金利負担が重く、手取りが少ないケースが一般的です。そのため教育資金需要が10年以上先なら、今から始めて資金を積み上げる余裕があります。逆に5年以内に資金化したい場合は、土地活用ローンの元金据え置き期間を活用するなど、返済負担を後ろ倒しにする手法も検討できます。
また、2025年度の住宅ローン減税は所得税と住民税から最大21万円控除される仕組みが続いています。この控除分を教育資金ファンドに振り向けると、実質利回りを底上げできます。ただし控除対象は耐震性や省エネ性能を満たす物件に限られるため、購入前に適合証明書を確認しておくと安心です。
渋谷区で失敗しない立地選定の基準
まず押さえておきたいのは、最寄り駅からの距離だけでなく、生活利便施設の有無や開発計画を立体的に見ることです。渋谷区内でも再開発エリアと住宅専用地域ではリターンの特性が大きく異なります。
2025年春に開業した「渋谷スクランブルスクエア第2期」周辺は、賃料単価が前年比5%上昇しました。また、南平台町や代々木上原エリアは落ち着いた住環境を好む富裕層が流入しており、家賃の下落耐性が高いといえます。つまりターゲット層を設定し、それに合った立地を選ぶことが最優先になります。
一方で、表参道や恵比寿に隣接するエリアは競合物件が増えているため、差別化策が欠かせません。例えば宅配ボックスや高速インターネットを標準装備し、共用部をホテルライクに仕上げるだけで、想定家賃を1万円上乗せできる事例もあります。立地が良くても設備が時代遅れでは埋まらない、という教訓は常に意識しましょう。
加えて、災害リスクも評価が必要です。東京都のハザードマップによると、渋谷川沿いの一部地域は内水氾濫の可能性が指摘されています。投資家向けローンでは水害リスク評価が金利に影響することもあるため、立地選定時に保険料まで試算しておくと安全です。
キャッシュフローとリスク管理の実務
基本的に、キャッシュフロー計算書は「最悪ケース」を先に作ると判断が早まります。空室率15%、金利上昇1.5ポイント、修繕費年額50万円といったシナリオを置き、手元資金が赤字にならないかをチェックします。自治体統計によれば、渋谷区の平均空室期間は約1.6カ月と短いものの、競合が多い分家賃の値下げ圧力がかかる点も織り込みましょう。
また、教育資金を確実に確保するには、家賃収入の一部を毎月積み立てる「キャッシュリザーブ口座」を別立てにする方法が有効です。銀行のアパートローンでは自動振替が設定できるため、手間なく強制貯蓄が行えます。半面、突発的な修繕が発生すると資金拘束が生じるので、生活費と投資費を分けて管理することが肝要です。
金利リスクについては、日銀の2025年金融政策レポートで示されたように、短期金利は緩やかな上昇が見込まれます。変動金利型ローンを選ぶ場合は、金利が1%上昇しても返済比率が年収の35%を超えないか試算しておきましょう。固定金利へ借り換える際の諸費用も概算に含めると、将来の判断を誤りにくくなります。
2025年度に活用できる支援制度と税務上の注意点
実は、2025年度の東京都「次世代省エネ住宅促進事業」は、断熱性能等級5以上の賃貸住宅に対し、最大1200万円の補助金を交付しています。募集枠には上限があり、申請は着工前に行う必要がありますが、採択されれば建築コストの10〜15%を賄えるため投資効率が大幅に向上します。
さらに、所得税の青色申告特別控除65万円を受けるには、複式簿記による帳簿付けと電子申告が条件です。会計ソフトを導入すれば手続きは難しくありませんが、帳簿不備で控除を失うと実質利回りが0.3〜0.5ポイント低下します。税務署の無料相談や税理士のスポット契約を活用し、早めに体制を整えると安心です。
退去時の原状回復費は、敷金精算でトラブルになりがちです。東京都のガイドラインでは経年劣化分は貸主負担とされ、過剰請求は違法になり得ます。余計な費用が発生するとキャッシュフローを圧迫するため、入居時の室内写真や契約書の特約条項を整備し、費用負担の線引きを明確にしておくとトラブル回避につながります。
まとめ
本記事では、渋谷区でアパート経営を行い教育資金を積み立てる方法を、立地選定から資金計画、リスク管理まで一貫して解説しました。渋谷区は空室率が低く賃料水準も高いため、長期的な安定収益が期待できます。ただし物件価格や修繕費が高い分、慎重なキャッシュフロー設計が不可欠です。立地を絞り込み、最新の補助金や税制を活用しながら、家賃収入の一部を計画的に積み立てれば、子どもの大学進学時に心強い資金を用意できるでしょう。具体的な行動としては、再開発情報をチェックしながら物件を比較視察し、金融機関や専門家に早めに相談することをおすすめします。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp/
- 東京都都市整備局 住宅市場動向調査 2025 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 渋谷区統計年鑑 2025 – https://www.city.shibuya.tokyo.jp/
- 文部科学省 学資負担調査 2024年度 – https://www.mext.go.jp/
- 日本銀行 金融政策レポート 2025年7月 – https://www.boj.or.jp/
- 東京都 次世代省エネ住宅促進事業 2025年度要綱 – https://www.metro.tokyo.lg.jp/