家賃収入で資産を増やしたいと考えても、「収益物件 探し方 店舗 どっちが有利なのか」と迷う人は少なくありません。ネットには膨大な情報があふれ、店舗に行けば営業トークが気になる。結果として候補を絞り切れず、チャンスを逃してしまうケースが目立ちます。この記事では、双方のメリットと落とし穴を比較しながら、2025年時点で最適といえる探し方を具体的に示します。読み終えたとき、自分に合うルートがはっきり見え、行動に移す勇気が湧くはずです。
そもそも収益物件とは何か、探し方より前に押さえる基礎
重要なのは、収益物件が「キャッシュフローを生む投資用不動産」という点を具体的に理解することです。戸建てや区分マンションだけでなく、一棟アパート、商業ビル、そして店舗付き住宅まで含まれます。つまり投資目的やリスク許容度によって求める物件像は大きく変わり、探し方の最適解も異なります。
まず利回りの計算構造を把握しましょう。国土交通省の不動産価格指数によると、2024年から2025年にかけ都心部の住宅系利回りは平均4%台で横ばいですが、地方中核市では6%前後と開きがあります。立地別の空室率や修繕費を組み込んだ上で、手取りがプラスになるかを確認することが先決です。そうしないと、探し方を論じても利益設計が崩れたまま進むことになります。
さらに資金計画は探し方と密接に結びつきます。金融機関の融資姿勢は物件種別で異なり、店舗併用住宅は評価が分かれやすいのが実態です。自己資金を多めに入れると選択肢が広がるため、探す前に手元資金とローン上限を整理しておくと無駄な内見を避けられます。
店舗での物件探し：対面ならではの強みと落とし穴
まず押さえておきたいのは、対面の店舗が「非公開情報の宝庫」だという事実です。レインズ（不動産流通標準情報システム）に載る前の売り案件や、オーナーとの専任媒介物件が直接持ち込まれるため、ネット非公開のチャンスが生まれやすいのです。また、担当者に条件を細かく伝えられるので、融資相談や管理会社の紹介までワンストップで進む点も魅力です。
一方で、売主側の利益を優先する営業トークには注意が必要です。例えば「値上げ前に急いだほうが良い」といった圧迫提案に乗ると、調査不足のまま高値づかみする危険があります。総務省統計局の住宅・土地統計調査では、築30年以上アパートの空室率が約18%と報告されていますが、店頭では空室リスクを軽く扱われる例が後を絶ちません。
対面交渉を有効に使うコツは、事前に理想条件と上限価格を紙に書き、面談時に共有することです。これによって担当者の提案を客観視でき、感情的な購入を避けられます。また、物件提案があった際には最低一晩は持ち帰るルールを設定すると冷静な判断が可能です。
オンラインの物件探し：情報量と比較力を武器にする
実は、2025年の時点で掲載数は店舗を大きく上回り、都市部では80%以上の賃貸用売買情報がネット経由で流通しています。価格帯や利回り、築年数で瞬時に並べ替えられるため、短時間で相場観をつかむには最適です。また、過去の成約事例データベースや地価公示図をリンクするサイトも増え、一次情報の照合作業が容易になりました。
しかし、ネット情報は「見せるための情報」が中心で、瑕疵や修繕履歴など不利な事項は掲載が薄い傾向があります。国土交通省の調査でも、ネット公開物件の約25%で構造部分の修繕履歴が未記載だったとの報告があり、現地確認を怠ると高額な修繕費を背負うリスクがあります。またクリック単価を稼ぐため、あえて価格を低く見せ集客後に「掲載終了」を告げ、別物件に誘導する手法も横行しています。
オンラインで成果を上げるポイントは、検索軸を３つに絞ることです。具体的には「利回り下限」「駅徒歩時間」「築年数上限」に決め、不要なスクロールを減らします。さらに、物件レビューや近隣家賃相場を自動計算してくれるツールのスクリーンショットを保存し、後から冷静に比較すると、情報過多による選択疲れを防げます。
ハイブリッド戦略が選択肢を最大化する理由
ポイントは、店舗とオンラインの長所を組み合わせることで、片方だけでは拾えない物件に出会える確率が高まる点です。ネットで相場観を養い、めぼしいエリアを絞ったうえで、その地域に強い店舗を訪問すると、非公開情報と公開情報の両方を網羅できます。実際、筆者の2024〜2025年の購入案件５件のうち、ネット公開は２件、店舗紹介は３件でしたが、店舗案件も最初のヒントはオンラインで得ています。
また、ハイブリッド戦略は交渉力の強化にもつながります。店舗で提案された価格に対し、「同エリアで利回り6.2%のネット物件がある」とデータを示せば、値引き交渉を優位に進められるからです。逆にネット掲載物件でも、店舗経由でローン事前審査を出しておけば、売主側に資金力をアピールでき、買付けが通りやすくなります。
さらに、店舗担当者に「他に検討しているオンライン物件」を正直に伝えることで、競争意識を刺激し、非公開情報を引き出しやすくなる効果もあります。ただし、その際は礼節を欠かさず、情報をもらった後に連絡を絶つような行動は禁物です。長期的な信頼関係を築くことで、次の案件紹介の質が向上します。
初心者が実践する探し方の手順とチェックリスト
まず押さえておきたいのは、時間を区切ってフェーズを分けることです。「情報収集２週間」「絞り込み１週間」「現地確認２週間」という具合に進めると、ダラダラ閲覧して機会を逃す事態を防げます。総作業時間を合計40〜60時間に収めれば、本業を持つ人でも無理なく取り組めるでしょう。
次に行うのは、収益シミュレーションと資金計画の同時進行です。日本銀行の2025年金融システムレポートによれば、変動金利は1%前後で推移していますが、固定金利との差は0.3〜0.5ポイントまで縮小しました。金利上昇局面を考慮し、2%アップまで耐えられるモデルを作っておくと安心です。
チェックリストは、(1) 利回りが周辺相場＋1%以上か、(2) 長期修繕計画の有無、(3) 退去時リフォーム費の平均値を把握しているか、の３点に集約すると実用的です。文章で記録しておくと、自分の判断軸がブレないだけでなく、融資担当者に提出する資料としても活用できます。
最後に、店舗とネットどちらを選ぶかで悩むより、「目的に応じてどう組み合わせるか」を考える姿勢が成功への近道です。探し方そのものが目的化しないよう、常にキャッシュフローとリスクのバランスを意識しましょう。
まとめ
今回は「収益物件 探し方 店舗 どっち」をテーマに、双方の特徴と活用法を整理しました。店舗は非公開情報と融資支援が強みですが、営業トークに流されない軸が必要です。一方オンラインは情報量と比較のしやすさが光りますが、瑕疵情報の不足には注意が求められます。最終的にはハイブリッド戦略で相互の弱点を補い、フェーズごとに時間を区切って進めると効率が上がります。読み終えた今こそ、自分の資金計画を再点検し、まず気になるエリアを３つ選んで検索を始めてみてください。行動を起こすことで候補が絞れ、店舗訪問の目的も明確になるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp
- レインズマーケットインフォメーション – https://www.reins.or.jp
- 日本銀行 金融システムレポート 2025年4月 – https://www.boj.or.jp
- 一般財団法人日本不動産研究所 2025年不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp