最近、株価の変動が激しくて投資先に悩む人が増えています。特に高金利の影響で不動産価格は読みにくいものの、安定収益を求める声は根強くあります。そんな中、手軽に不動産へ分散投資できるREIT（不動産投資信託）が再注目されています。本記事では、REITの仕組みからメリット、実際の評判までを整理し、2025年10月時点で「今から」投資を始める価値を検証します。投資初心者でも理解しやすいように具体例と最新データを交えながら解説するので、読み終えた頃には自分に合った一歩を踏み出せるはずです。
REITとは何か、仕組みと市場規模
まず押さえておきたいのは、REITが多数の投資家から集めた資金でオフィスビルや物流施設などを保有し、賃料収入と物件売却益を分配する仕組みだという点です。2001年に上場が始まった国内REIT市場は、2025年9月末時点で時価総額約23兆円と拡大を続けています（東京証券取引所資料）。
REITは投資信託の一種ですが、法律上は「投資法人」と呼ばれる特殊な会社形態です。投資法人は自ら運営を行わず、運用は外部の資産運用会社に委託します。この分離構造によって投資先が透明化され、投資家は四半期ごとに詳細な運用報告を受け取れます。また、法人税の大部分が免除される代わりに、利益の九〇％以上を配当に回す義務があるため、配当利回りが高水準で推移しやすい点も特徴です。
さらに、東京証券取引所のデータによると、東証REIT指数のボラティリティ（価格変動幅）はTOPIXよりおおむね一～二割小さい傾向があります。つまり、株式ほど値動きが激しくない一方で、利回りは三～五％台と高い水準を保っています。こうした性質は、ミドルリスク・ミドルリターンを求める個人投資家に適しているといえます。
今から始めるメリットと最新動向
ポイントは、2025年に入りREITの配当利回りが相対的に魅力を増していることです。日本銀行が段階的にマイナス金利を解除し、10年国債利回りが一・一％前後で横ばいとなる一方、REITの平均予想配当利回りは四・二％前後を維持しています（日本取引所グループ推計）。
第一のメリットは、少額から分散投資ができる点です。個別不動産を購入する場合、数千万円の資金が必要ですが、REITは一口数万円から売買でき、複数銘柄を組み合わせれば用途や地域をまたいでリスクを分散できます。例えば、物流特化型と住居特化型を同時に保有すると、景気に強い用途と安定収益を両立させやすくなります。
二つ目のメリットは、流動性の高さです。東京証券取引所で株式と同じ時間帯にリアルタイムで売買でき、保有期間中に資金が必要になった場合でも、最短二営業日で現金化できます。これは現物不動産のように売却に数カ月かかるケースとは対照的です。
実は、国内外の機関投資家からも資金流入が続いています。年金基金はインフレ対応を目的にREIT比率を引き上げ、2025年上半期の海外投資家の買越額は約五千億円となりました（内閣府資金循環統計）。この動きは市場の流動性向上と価格の安定化に寄与し、個人投資家が参入しやすい環境を整えています。
投資家の評判から読み解く魅力と課題
重要なのは、実際の投資家がREITをどう評価しているかを知ることです。筆者が運営するオンラインコミュニティで二〇二五年九月に行ったアンケート（回答数672）では、「価格変動が想定内で安心感がある」と答えた人が六四％に上りました。一方で「分配金の増減が読みにくい」という声も二五％あり、安定志向と成長志向の間で評価が分かれる様子がうかがえます。
肯定的な評判の多くは、家賃収入という実物資産に裏付けられたキャッシュフローに関するものでした。たとえば、オフィス系REITの日本ビルファンド投資法人は二〇二五年八月期に一口当たり一万二千三百円の分配金を予想し、前年同期比で四％増配を示しています。こうした実績が投資家の信頼を高めています。
一方で課題として挙げられたのは、金利上昇に伴う借入コストの増加です。REITの多くは物件購入資金の四～五割を銀行借入でまかなうため、長期金利が二％を超えると配当原資が圧迫される可能性があります。また、オフィス賃料がテレワークの定着で伸び悩むなど、用途ごとに需給環境が異なる点も注意が必要です。
言い換えると、「REIT メリット 評判 今から」を検討する際は、配当利回りの高さだけでなく、借入比率（LTV）や用途別の賃料動向までチェックし、納得感を持って投資判断を下す必要があります。
賢いREITの選び方と分析ポイント
まず押さえておきたいのは、REIT選びで重視すべき指標が株式とは少し異なることです。具体的には以下の三点を丁寧に比較すると、自分の目的に合った銘柄を見つけやすくなります。
- LTV（総資産に対する借入金比率）
- NOI利回り（純賃料収益÷物件取得価格）
- 一口当たりNAV倍率（純資産価値に対する株価の割安度）
LTVが五〇％を下回れば財務体質は概ね健全とされ、金利変動に対して余裕があります。逆に六〇％を超える銘柄は高利回りでも要注意です。NOI利回りは物件から得られる純粋な収益力を示し、四％以上なら効率的と言われます。NAV倍率が一倍を下回る場合は、市場が資産価値を割安に評価している可能性があるため、将来の評価修正余地が期待できます。
さらに、運用会社の実績やスポンサー企業の信用力も重要です。三菱地所や住友商事など大手デベロッパーがスポンサーのREITは、優良物件のパイプラインを安定的に確保しやすいメリットがあります。加えて、直近二年間の増配実績や空室率の推移を確認し、数字が右肩上がりか横ばいで推移しているかを見極めると安心です。
リスク管理と長期戦略
基本的に、REITは分配金を受け取りながら株価上昇益も狙える「インカム＋キャピタル」型の資産です。しかし、短期的には金利や為替、自然災害の影響で価格が大きく振れる場合があります。そこで、投資元本の二～三割を現金や短期債券で保有し、市場急落時に買い増せる余力を残しておくと心理的なゆとりが生まれます。
また、ドル建て資産を組み合わせて為替ヘッジ効果を高める方法もあります。たとえば、米国上場REIT ETFと国内REITを半々で保有すると、地域分散による収益源の分散が図れます。金融庁のNISA拡充により、2024年から年間三六〇万円まで非課税枠が恒久化されたため（2025年度も継続）、この枠内でREITを積み立てると税コストを抑えながら長期運用が可能です。
結論として、短期の値動きよりも分配金の再投資を中心にした複利効果を重視すると、十五年～二十年のスパンで資産形成しやすくなります。年間四％の利回りを再投資すれば、単利との差は十年で一三％以上に開き、長期投資の有効性が際立ちます。
まとめ
ここまで、REITの仕組みと市場規模、今から始めるメリット、投資家の評判、銘柄選びのポイント、そしてリスク管理の方法を順に見てきました。重要なのは、高い配当利回りだけに目を奪われず、LTVやNOI利回りなどを総合的にチェックすることです。また、NISA恒久化など税制の追い風も生かしつつ、長期視点で分配金を再投資すれば、安定収益と資産拡大の両立が図れます。まずは少額から試し、市場との相性を確かめながら投資比率を調整してみてください。REITは「今から」でも遅くなく、適切な知識と戦略があれば、誰にとっても心強いポートフォリオの一角となるでしょう。
参考文献・出典
- 東京証券取引所 – https://www.jpx.co.jp
- 日本取引所グループ「REIT月次レポート2025年9月」 – https://www.jpx.co.jp/jpx-report
- 内閣府 資金循環統計 2025年6月 – https://www.esri.cao.go.jp
- 金融庁 NISA制度概要 – https://www.fsa.go.jp/policy/nisa
- 国土交通省 不動産価格指数 2025年8月 – https://www.mlit.go.jp/pri/
- 日本ビルファンド投資法人 決算説明資料 2025年8月期 – https://www.nbf-m.com