不動産投資を始めたいものの「新築と競売、どちらが自分に合うのかが分からない」と悩む人は少なくありません。新築マンションは最新設備やブランド力が魅力ですが、取得価格が高く利回りが伸びにくいという声もあります。一方の競売物件は割安で買える反面、物件の状況がつかみにくいという不安が付いて回ります。本記事では両者の違いを基礎から整理し、キャッシュフローやリスク管理、2025年度の制度活用まで丁寧に解説します。読み終える頃には、自分に合った投資スタイルがはっきり見えてくるはずです。
新築マンション投資が人気を集める背景
まず押さえておきたいのは、新築マンション投資がなぜ堅調に支持されるのかという点です。不動産経済研究所によると、2025年10月の東京23区における新築マンション平均価格は7,580万円で前年比3.2%上昇しました。人口集中が続く都心部では需要が底堅く、空室率の低さが家賃収入の安定につながっています。
さらに、最新の耐震基準やIoT設備を備えた物件が増え、若い単身者や共働き世帯から選ばれやすい点も追い風です。建物が新しいほど修繕費が当面抑えられるというメリットも見逃せません。つまり、長期的な運用を重視し、初期費用を回収するまで時間をかけられる投資家に向いた選択肢と言えます。
ただし、新築マンションは販売時点で販売会社の利益が上乗せされているため、取得価格が高止まりしやすいのが現実です。家賃の上限はエリア相場で決まるため、利回りが伸び悩む可能性があります。購入前に周辺の賃料データを詳細に比較し、投下資本をどこまで許容できるかを明確にしておくことが重要になります。
競売物件とは何か、仕組みを正しく理解する
重要なのは、競売物件を「訳ありの安物」と決めつけないことです。競売とは、ローン返済が滞った不動産を裁判所が公的な手続きで売却する仕組みで、BIT（最高裁判所の競売情報サイト）を通じ誰でも入札できます。市場価格の6〜8割で落札される例が多く、初期投資を抑えられる点が最大の魅力です。
しかし、内覧できなかったり、占有者が退去しないケースがあるなど、情報の非対称性がリスクとなります。調査報告書（3点セット）を読み込み、物件の権利関係や瑕疵の有無を自分で見極める姿勢が欠かせません。専門家に同行を依頼する費用を惜しまない方が、トータルでは安全策になります。
また、競売物件はリフォーム費用を織り込んで計算しないと、想定利回りが簡単に崩れます。落札価格が相場より2割安くても、配管交換や原状回復に数百万円かかることは珍しくありません。入札前に周辺の工事単価を調べ、資金計画に余裕を持たせることが安定運用の鍵となります。
新築と競売、キャッシュフローの違い
ポイントは、家賃収入から諸費用を差し引いた後の手残り、いわゆるキャッシュフローの差です。新築マンションでは固定資産税が評価額に応じて高く、管理費や修繕積立金も築浅のうちは高水準を維持します。家賃が安定していても、ローン返済と合わせると手残りが月数万円にとどまる場合が多いのが実情です。
言い換えると、自己資金を多めに入れてローン比率を下げたり、長期固定金利で返済を平準化するなど、出口戦略を念頭に置いた資金設計が不可欠になります。都心好立地であれば売却益も見込みやすく、インカムゲイン（賃料収入）とキャピタルゲイン（値上がり益）の両取りが期待できる点が強みです。
一方で競売物件は購入額が低いため、同じ賃料でも利回りが高く、キャッシュフローが出やすい傾向があります。例えば2,800万円で落札し、リフォームに500万円をかけ、月12万円で賃貸した場合、簡易計算でも実質利回りは約12%に達します。ただし、空室リスクが高いエリアや築古物件では修繕発生率も高く、長期目線でのシミュレーションが必須です。
リスク管理と資金計画の立て方
実は、リスクを数値で可視化するだけで投資の成功率は大きく変わります。国土交通省の空室率データや人口推計を使い、最悪シナリオでも赤字に陥らないラインを明示しましょう。空室率20%、金利2%上昇、修繕費年間50万円など、複数の前提で試算してみると、物件ごとの耐久力がはっきり見えてきます。
また、金融機関選びも慎重に行うべきです。2025年10月時点でメガバンクの投資用ローン固定金利はおおむね2.3〜2.8%、地方銀行は3%前後が目安となっています。金利が0.5%違うだけで、30年間の総返済額は数百万円の差になるため、複数行を比較する手間を惜しまないことが大切です。
個人のリスク許容度に合わせ、家賃収入の3〜6か月分を生活防衛資金として別口座に確保しておくと、急な修繕や退去にも落ち着いて対応できます。特に競売物件では突発的な修繕が発生しやすいので、余剰資金を多めに見積もる姿勢が安全運用につながります。
2025年度の制度と税制優遇を活かすコツ
まず知っておきたいのは、2025年度も延長された住宅用家屋の登録免許税軽減措置です。新築取得の場合、保存登記0.15%、移転登記0.3%と一般税率より低く、2026年3月31日まで適用されます。さらに、不動産取得税の1,200万円控除は2025年度も継続しており、固定資産評価額から控除後の残額に3%課税される仕組みです。
一方、賃貸目的であっても新築マンションならば建物の減価償却費を22年で計上できるため、初年度から所得税・住民税の節税効果が期待できます。競売で取得した築古物件では耐用年数が短く、4〜9年で償却できる場合が多いため、短期で節税インパクトを狙いたい人に向いています。
ただし、住宅ローン控除は自己居住用が前提であり、投資用には適用されない点に注意が必要です。節税だけを目的に物件を選ぶのではなく、収益性を第一に考えたうえで制度を上手に取り込むことが、2025年の不動産市場を味方につける最善策となります。
まとめ
新築 マンション投資 競売 の二択は、価格帯や立地、リスク許容度によって最適解が大きく変わります。新築は空室リスクが低く長期安定型、競売は初期投資を抑えて高利回りを狙える点が魅力です。家賃相場や修繕費、金利変動を織り込んだシミュレーションを行い、自分の資金計画と照らし合わせて選ぶことが成功への近道になります。行動を先送りにせず、まずは気になるエリアの賃料データと金融機関の融資条件を集め、具体的な数字で比較検討を始めてみてください。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 土地総合情報システム – https://www.land.mlit.go.jp
- 最高裁判所 競売物件情報サイトBIT – https://bit.sihd.jp
- 総務省 統計局 人口推計 – https://www.stat.go.jp/data/jinsui
- 国税庁 令和7年度税制改正の概要 – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/zeisei2025