相続した空き家や区分マンションをどう扱うか、頭を抱える人が増えています。売却には時間がかかり、賃貸経営は手間も資金も要ります。そこで近年注目されているのが、不動産クラウドファンディングを利用して相続物件を資産運用に転換する方法です。本記事では、相続物件の課題とチャンスを整理し、最新のクラウドファンディング活用法を具体的に解説します。読み終えたとき、あなたは「相続物件 不動産クラウドファンディング おすすめ」の理由と、実践までのステップをイメージできるはずです。
相続物件をめぐる三つの課題とチャンス
重要なのは、相続した不動産が抱える現状を正確に把握することです。総務省の住宅・土地統計調査によると、2023年時点で全国の空き家率は13.8%に達し、都市部でも増加傾向が続いています。まず、維持コストの負担が顕在化します。固定資産税や老朽化による修繕費は毎年発生し、放置すれば資金流出が続きます。次に、空室リスクです。人口減少が進む地域では入居者確保が難しく、賃料を下げても埋まらないケースが珍しくありません。最後に、管理の手間があります。遠方に住む相続人は、入居者対応やリフォーム発注を自力で行いにくいのです。
一方で、相続物件は取得コストがゼロに近いのが強みです。市場価格より安く再生できれば、収益化の余地は大きくなります。また、相続税評価額が低めに算出される小規模宅地等の特例を使うと、2025年度も一定の税負担軽減が見込めます。つまり、課題を整理し、活用方法を練ることで不動産は負債から資産へ転換できるのです。
不動産クラウドファンディングのしくみ
まず押さえておきたいのは、クラウドファンディングが小口化された不動産投資である点です。事業者が物件を取得・運用し、投資家は1口1万円程度から出資します。運用期間中は想定利回りに基づいた分配金を受け取り、期間終了時に元本が償還されます。2017年施行の改正不動産特定共同事業法によりオンライン完結型が普及し、国土交通省の登録を受けた事業者が2025年10月時点で70社を超えました。
実は、相続物件を出資対象とする案件も増えています。事業者は相続で流通した築古戸建てや空きマンションを一括仕入れし、リノベーション後に運用または売却します。投資家は再生過程に間接的に参加し、地域活性化にも貢献できる点が支持されています。金融機関の融資に頼らず、自己資金を抑えて分散投資できるため、初心者にも門戸が広いのが特徴です。
相続物件とクラウドファンディングの相性が良い理由
ポイントは、資本とノウハウを同時に補えることにあります。相続人が単独で再生しようとすると、リフォーム費や仲介手数料で数百万円が必要です。しかも空室期間中は家賃収入がゼロになるため、キャッシュアウトが続きます。一方でクラウドファンディングに物件を持ち込めば、事業者が再生計画を立案し、出資者から集めた資金で改修を行います。相続人は物件の持分を提供し、リターンをレベニューシェア型で受け取る契約が主流です。
言い換えると、相続人は管理責任を手放しつつ、将来的な売却益や分配金を共有できるわけです。また、クラウドファンディング事業者は物件を匿名組合スキームで囲い込むため、出資者の権利関係が明確です。相続登記が完了していないケースでも、登記後に持分譲渡する形で参加が認められる場合があります。こうした柔軟性が、相続物件との高い親和性を生む要因です。
おすすめの投資判断プロセス
まず、相続物件の現状を可視化するために専門家へ簡易査定を依頼しましょう。日本全国でオンライン査定を行うサービスが増え、所在地と築年数を入力するだけで概算価格と賃料相場が把握できます。その後、複数のクラウドファンディング事業者に相談し、取り扱い実績や運用プランを比較します。国土交通省の「不動産特定共同事業者検索システム」で登録番号を確認すると信頼性のチェックが可能です。
判断基準として、想定利回りだけに注目しないことが肝心です。運用期間、優先劣後構造の比率、過去の元本割れ件数、そしてIRR（内部収益率）まで確認してください。さらに、2025年度も継続している住宅省エネ改修補助金を活用する案件なら、リフォーム費用の一部を国が支援するため、収益性が高まりやすい傾向にあります。ただし補助金には年度ごとの予算上限があるため、募集締切を確認する必要があります。
リスク管理と2025年度制度のポイント
重要なのは、クラウドファンディング自体が元本保証ではない点を理解することです。物件価格の下落や入居率悪化で分配金が減少する可能性があります。また、匿名組合契約の場合、投資家は直接物件を差し押さえられないため、事業者の運営力がリターンを左右します。そのため、財務基盤が盤石かどうか、決算情報の開示状況を必ず確認しましょう。
一方で、2025年度も引き続き適用される「大規模修繕計画認定制度」を利用する案件は、長期的な修繕積立が計画的に組まれており、キャッシュフローの予見性が高いといえます。また、同年度のNISA拡充により一部事業者では非課税口座を活用した優遇プランがスタートしています。ただし制度には上限額や期間が設けられているため、最新の募集要項を確認し、税理士へ相談することでリスクを抑えられます。
まとめ
相続物件を放置すればコストが増え、資産価値は下がります。しかし、不動産クラウドファンディングを活用すれば、少額で分散投資しながらプロのノウハウで物件を再生し、収益化する道が開けます。まずは査定と事業者比較で情報を集め、制度面のメリットも踏まえて行動することが大切です。早めに一歩を踏み出し、相続不動産を未来につながる資産へ育てていきましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産特定共同事業者検索システム – https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensaku
- 総務省 住宅・土地統計調査 2023年結果 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku
- 国税庁 相続税の課税状況（令和5年度版） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/statistics/kokuzeicho
- 環境省 住宅省エネ改修補助金 2025年度概要 – https://www.env.go.jp/house/eco
- 金融庁 NISA制度の見直しに関するパンフレット 2025年度 – https://www.fsa.go.jp/policy/nisa