不動産投資に興味はあるものの、「自己資金が限られている」「物件価格が高すぎて都心は無理」と感じていませんか。実は東京都心まで電車で約25分の府中市には、競売市場をうまく活用することで手頃な価格で収益物件を取得できるチャンスがあります。本記事では、競売物件の基礎知識から府中特有の市場環境、資金計画までを丁寧に解説します。読み終えたころには、初心者でも具体的な行動イメージが描けるようになるはずです。
府中市が収益物件の舞台として注目される理由
まず押さえておきたいのは、府中市が持つ安定した賃貸需要です。総務省の住民基本台帳を基にすると、2025年時点の府中市の人口は約26万人で、この10年間ほぼ横ばいを維持しています。外国人留学生や転勤世帯など流入人口の構成が多様で、単身向け・ファミリー向け両方に需要がある点が強みです。
さらに、京王線特急やJR南武線によるアクセスの良さが空室リスクを下げています。都心まで30分圏内のエリアで、月額家賃はワンルームで6万円台、2LDKで13万円前後が相場です。つまり、購入価格と賃料のバランスが取りやすく、利回り7〜9%の収益物件が現実的に見つかります。
一方で、新築分譲マンションの平均価格は年々上昇しており、表面利回りは5%を切るケースも増えました。そこで視野に入るのが競売物件です。競売なら市場価格より2〜3割安い取得が期待でき、府中 収益物件 競売物件というキーワードが投資家の間で注目を集める理由がここにあります。
競売物件とは何か、通常売買との違い
ポイントは、競売が裁判所主導の公開入札で行われる強制売却手続きだという点です。売主がいないため価格交渉はできませんが、透明性の高い入札システムで公平に参加できます。また、物件情報は「BIT」という裁判所公式サイトにまとめられ、誰でも無料で閲覧できます。
通常売買との大きな違いは、内覧が制限されることと、瑕疵（かし）担保責任が免除されることです。言い換えると、想定外の修繕費が発生しても自己負担になります。これが競売に「リスクが高い」というイメージを与えていますが、調査と価格調整で十分カバー可能です。
例えば、築25年のRC造ワンルームマンションが市場価格1,200万円のところ、競売落札額が900万円だった事例があります。修繕積立金不足を考慮し、200万円のリフォーム費を見込んだとしても、月額賃料6.2万円なら表面利回りは約7.2%となり、通常売買より有利です。このように、数字で検証すればリスクとリターンのバランスが見えてきます。
府中で競売物件を探す手順と注意点
実は、競売参加の流れ自体はシンプルです。まずBITで「府中市」の検索キーワードを入力し、3点セットと呼ばれる評価書・現況調査報告書・物件明細書をダウンロードします。ここには専有面積、債務内容、占有者の有無が記載されているため、必ず熟読してください。
次に、現地調査では外観・周辺環境・管理状況を確認します。室内に入れない場合も多いので、夜間の騒音や共用部の清掃状況を見るだけでも空室率を推測できます。一方で、管理組合の積立金残高や長期修繕計画は、管理会社へ電話で問い合わせると教えてもらえるケースが少なくありません。
入札書の提出には保証金が必要で、通常は最低売却価格の2割を現金で用意します。落札できなかった場合は全額返還されるため、資金の一時拘束と考えましょう。落札後は代金納付期限（開札からおおむね1カ月以内）までに全額を支払います。金融機関によっては競売物件に対する融資を制限しているので、事前に相談しておくと安心です。
キャッシュフローを安定させる運用戦略
重要なのは、取得価格だけでなく運用フェーズでキャッシュを厚く保つ設計です。まず家賃設定では、近隣の募集賃料より500〜1,000円低く始めると、空室期間を短縮できます。家賃が1カ月空くと年間利回りが0.8ポイント下がるという試算もあるため、稼働率優先の方が最終的な手取りが増えます。
次に管理会社の選定です。府中エリアは地場の中小管理会社が強く、入居付けのスピードと家賃下落の抑制に影響します。複数社に収支シミュレーションを依頼し、管理手数料（通常3〜5%）だけでなく原状回復コストの上限も比較しましょう。
また、長期的には所得税・住民税の節税効果もキャッシュフローに影響します。減価償却費を多く取れる鉄骨造やRC造は、課税所得圧縮による手残り増が期待できます。つまり、利回り計算だけでなく税引き後キャッシュフローを意識することで、競売物件のメリットを最大化できます。
2025年度の融資環境と補助制度の活用法
まず2025年度の融資環境を見ると、日銀のマイナス金利政策は見直されたものの、フラット35投資用など長期固定金利は1%台後半を維持しています。金融機関は自己資金20%超を条件に競売物件にも融資を出す姿勢を強めており、融資期間は耐用年数残存＋10年が目安です。
補助制度については、賃貸住宅省エネ性能向上のための「2025年度 既存賃貸住宅省エネ改修支援事業」が継続中です。外壁断熱や高効率給湯器の導入で、工事費の1/3（上限120万円）が補助されるため、競売で取得した築古物件を再生する際に有効です。申請にはエネルギー消費量の計算書と改修後の断熱性能証明が必要ですが、指定の登録建築士に依頼すると手続きが簡略化できます。
また東京都独自の「多世代共生賃貸住宅助成」（2027年3月末まで）は、子育て世帯や高齢者向け改修を行った場合、工事費の2/3を助成（上限200万円）する制度です。府中市内の物件も対象となるため、空室改善と社会的ニーズの両立が可能です。このように、融資と補助金を組み合わせれば自己資金を節約しながら物件価値を高められます。
まとめ
本記事では、府中 収益物件 競売物件の魅力と具体的な取得・運用プロセスを解説しました。府中市は人口が安定し、交通利便性も高いため、賃貸需要が底堅いエリアです。競売を利用すれば、市場価格より低いコストで参入でき、適切な調査と管理で利回り7〜9%を狙えます。資金計画では自己資金2割と融資事前打診をセットにし、省エネ改修など2025年度の補助制度を活用すると資産価値がさらに向上します。これらのポイントを抑え、具体的な行動に移すことで、初心者でも安定した不動産投資を実現できるでしょう。
参考文献・出典
- 総務省統計局「住民基本台帳に基づく人口動態」 – https://www.stat.go.jp
- 裁判所不動産競売物件情報サイト BIT – https://bit.sihd-bk.jp
- 東京都都市整備局「民間賃貸住宅実態調査」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 住宅金融支援機構「フラット35金利情報（2025年10月）」 – https://www.jhf.go.jp
- 国土交通省「2025年度 既存賃貸住宅省エネ改修支援事業概要」 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都「多世代共生賃貸住宅助成」 – https://www.metro.tokyo.lg.jp