アパート経営が赤字になる5つの原因と対策

「アパート経営を始めたいけれど、赤字になったらどうしよう」と不安を感じていませんか。家賃収入は一見安定しているように見えますが、空室や修繕費が重なるとキャッシュフローは簡単にマイナスへ転じます。

本記事では、アパート経営が赤字に陥る原因を5つに整理し、それぞれの具体的な対策を解説します。2025年度の税制優遇や補助金制度も取り上げますので、ぜひ最後までお読みください。

アパート経営が赤字になりやすい理由

アパート経営は「不動産を持っているだけで儲かる」というイメージを持たれがちです。しかし実態は、固定費の重いビジネスであり、収支管理を怠ると赤字に転落するリスクがあります。

国土交通省の住宅統計によると、2025年8月時点の全国アパート空室率は21.2%です。つまり5戸に1戸以上が空室という状況であり、満室を前提としたシミュレーションは現実的とは言えません。

さらに、空室が続いてもローン返済や固定資産税は待ってくれません。築年数が進めば外壁塗装や設備交換も避けられず、一度に数百万円規模の支出が発生することもあります。黒字を維持するには、収入アップと費用コントロールの両輪を回す必要があるのです。

赤字を招く5つの原因と対策

アパート経営が赤字になる主な原因は、大きく分けて以下の5つです。それぞれの原因と対策を順番に見ていきましょう。

原因①：空室の長期化

空室はアパート経営最大の敵です。入居者がいなければ家賃収入はゼロですが、ローン返済や税金は毎月発生します。

空室が長期化する主な要因は次の3点です。

• 立地の弱さ：駅から徒歩15分を超えると入居決定まで平均2か月以上かかるとの調査もあります
• 設備の老朽化：築20年以上でも、インターネット無料や宅配ボックスを導入すると決定率が向上する傾向があります
• 賃料設定のミス：周辺相場より1割高く設定すると、空室リスクは2倍以上になるとのデータがあります

対策としては、まず周辺相場を定期的に調査し、賃料を適正に設定することが基本です。また、管理会社任せにせず、自分の目で物件を確認し、共用部の清掃状況や設備の改善点をチェックしましょう。

原因②：修繕費の増加

修繕費は「ボディブロー」のようにジワジワと経営を圧迫します。日本賃貸住宅管理協会のデータによると、築25年を超えると年間家賃収入の15%前後を修繕に充てるオーナーが増えます。

主な修繕項目と費用目安は以下のとおりです。

対策は、毎月の家賃収入から一定額を修繕積立として確保しておくことです。目安は家賃収入の5〜10%程度で、専用口座に分けておくと資金管理がしやすくなります。

原因③：資金計画の甘さ

購入時の諸費用は物件価格の8〜10%が目安です。登記費用、仲介手数料、銀行の事務手数料、火災保険料などが含まれます。

また、融資条件の違いは長期的に大きな差を生みます。金利が0.3%上がるだけで、30年間の総返済額は数百万円増加します。複数の金融機関を比較し、最適な条件を引き出す努力が欠かせません。

資金計画を立てる際は、以下の条件でも資金が回るか確認しましょう。

• 空室率15%を想定
• 金利1%上昇を想定
• 大規模修繕の発生を想定

このように保守的なシミュレーションを行うことで、想定外の事態にも対応できる余裕が生まれます。

原因④：管理コストの放置

管理会社への委託手数料や火災保険料は、一度契約すると見直しを忘れがちです。しかし、これらのコストを定期的にチェックするだけで、年間数万円の削減につながることがあります。

具体的な見直しポイントは以下のとおりです。

• 管理手数料：相場は家賃の3〜5%程度。サービス内容と照らし合わせて交渉の余地がないか確認
• 火災保険：複数社で見積もりを取り、3年や5年の長期契約にすると割安になるケースが多い
• 共用部の電気代：LED照明への切り替えで年間1〜2万円削減できる場合も

小さな改善の積み重ねが、長期的なキャッシュフロー改善につながります。

原因⑤：税制・制度の未活用

アパート経営では減価償却費を活用することで、所得税を抑えられます。法定耐用年数は木造で22年、鉄骨造で34年です。中古物件を取得した場合は残存年数を短縮できるため、初期の節税効果が高まります。

また、2025年度の「賃貸住宅省エネ改修支援事業」では、断熱窓や高効率給湯器の導入に対して1戸あたり最大30万円相当の補助が受けられます（申請期限は2026年3月末）。省エネ設備は入居者の光熱費を下げるメリットがあり、物件の競争力向上にもつながります。

ただし、補助金は予算枠に限りがあり、申請書類も煩雑です。早めに専門業者や税理士と連携し、必要書類を整えておきましょう。

赤字から脱却するための3ステップ

赤字経営から抜け出すためには、以下の3ステップを意識して行動することが重要です。

ステップ1：現状を正確に把握する

まずは毎月の収支を一覧化します。家賃、駐車場代、共益費などの入金と、ローン返済、税金、修繕費、管理費などの出金を項目別に整理しましょう。Excelやスプレッドシートで管理すると、推移を把握しやすくなります。

ステップ2：改善策を検討する

収支を把握したら、費用削減と収入増加に分けて対策を検討します。

賃料を無理に上げるよりも、稼働率を高めて空室を減らす発想が有効です。

ステップ3：即座に実行する

計画を立てたら、すぐに行動に移しましょう。管理会社への連絡、金融機関への金利交渉、補助金の申請準備など、できることから着手することが大切です。「現状把握→戦略立案→即行動」のサイクルを高速で回し続けることで、赤字からの脱却が近づきます。

まとめ

アパート経営が赤字になる主な原因は、空室の長期化、修繕費の増加、資金計画の甘さ、管理コストの放置、税制・制度の未活用の5つです。

これらの原因を一つずつ潰していけば、安定した黒字経営は十分に実現できます。まずは毎月の収支を洗い出し、ムダを可視化することから始めましょう。数字と向き合う習慣を身につけることで、想定外の支出にも慌てず対応できるようになります。

2025年度の税制優遇や補助金制度も上手に活用しながら、堅実なアパート経営を目指してください。

参考文献・出典

• 国土交通省住宅局 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/
• 日本賃貸住宅管理協会 – https://www.jpm.jp/
• 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp/
• 国税庁タックスアンサー – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/
• 環境省 省エネ改修支援事業 – https://www.env.go.jp/earth/ondanka/house/