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コスモポリス品川は、いくらなら買っていい価格か

東京都港区港南３丁目／2005年3月築・590戸／成約データ194件から集計

ストリートビュー（撮影2013-07） / Google

地図国土地理院

撮影時期によっては現在の外観と異なることがあります。

物件概要

所在地: 東京都港区港南３丁目
交通: 東海道本線（東京〜熱海）「品川」駅徒歩15分／東海道・山陽新幹線「品川」駅徒歩13分／東京臨海高速鉄道「天王洲アイル」駅徒歩21分
築年月: 2005年3月（築21年）
階建: 地上40階建・地下1階
総戸数: 590戸
構造: RC
土地の権利: 所有権
分譲会社: コスモスイニシア
施工会社: 錢高組
管理会社: 住友不動産建物サービス
管理形態: 管理会社に全部委託
管理員: 日勤
学区（目安）: 芝浦小学校／港南中学校

当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。

コスモポリス品川はどう売られてきたか

売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）

売出価格から成約価格までの差 2.9% 中央値・下がった方向がプラス

売り出しから成約まで 59日中央値

値下げして決まった割合 78% 下げ幅の中央値4.5%

いま売り出されている住戸 22件 7,400〜32,800万円

直近5年に成約した58件（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。

コスモポリス品川が選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

売りに出る数が少ない棟です 年平均11.6件

直近5年の成約は58件、年平均11.6件です。総戸数590戸に対して1年に動くのは2.0%で、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。

借り手がすぐつく棟です 中央値15日

賃貸の成約346件では、募集開始から契約までの中央値が15日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。

値持ちしています +58.4%

成約坪単価の中央値は3〜6年前の358万円から567万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では22件が売り出されています。

コスモポリス品川は、階でいくら変わるか

地上40階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有70.2㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。

低層1〜12階13,010万円成約35件
中層13〜24階13,240万円成約38件
高層25〜36階13,760万円成約43件
最上階層37〜40階14,000万円成約6件

11,00013,00015,10017,100

コスモポリス品川階層帯ごとのAI査定レンジ（専有70.2㎡・帯=レンジ・点=中心値／万円）

同じ広さ（専有70.2㎡）でも、低層（1〜12階）と最上階層（37〜40階）では中心値で約990万円（8%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。

帯はどれも専有70.2㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

売り出し中の住戸22件

価格の幅7,400〜32,800万円

広さの幅35〜140㎡

166

レンジの中16件レンジより高い6件

コスモポリス品川売り出し中22件と、当社のAI査定レンジの関係

このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した36,077件で確かめたところ、実際の成約価格の52.0%がこの範囲に収まりました。残りの48.0%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。

この棟の実際の成約価格

成約価格（直近3年の中央値）11,030万円 成約36件・専有70.1㎡が中心

坪単価567万円/坪 ㎡単価171.5万円

3〜6年前との差 +58.4% 坪単価358 → 567万円

見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

コスモポリス品川成約坪単価の推移(万円/坪)

成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。

間取り別の成約価格

コスモポリス品川間取り別の成約価格（帯=真ん中50%・点=中央値／万円）

帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。

間取り別の数字を表で見る

間取り	成約件数	中央値	よくある価格帯	専有面積	坪単価
1DK	7	4,100万円	3,240〜5,320万円	38.5㎡	352万円
1LDK	42	5,440万円	4,780〜6,590万円	55.4㎡	317万円
1SLDK	22	7,160万円	5,420〜8,590万円	60.1㎡	315万円
2LDK	93	7,380万円	5,800〜8,600万円	80.1㎡	308万円
2SLDK	12	7,200万円	5,640〜8,560万円	89.9㎡	269万円
3LDK	14	9,140万円	8,450〜11,550万円	95.0㎡	311万円

近隣で比較検討されている棟

同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から11〜15分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。

地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です

棟名	駅・徒歩	築年	階建	いまの売出	成約㎡単価	AI査定㎡単価
●コスモポリス品川この棟	品川徒歩13分	2005年（築21年）	40階	7,400〜32,800万円 22件	171.5万円	190.5万円
1ベイクレストタワー	天王洲アイル徒歩13分	2005年（築21年）	40階	7,500〜23,400万円 37件	165.1万円	180.8万円
2パークタワー品川ベイワード	品川徒歩12分	2005年（築20年）	32階	11,700〜25,000万円 18件	176.2万円	204.9万円
3ワールドシティタワーズアクアタワー	天王洲アイル徒歩11分	2006年（築20年）	42階	9,700〜35,000万円 47件	181.4万円	191.5万円
4ワールドシティタワーズブリーズタワー	天王洲アイル徒歩14分	2006年（築19年）	42階	11,200〜32,800万円 29件	182.8万円	192.5万円
5芝浦アイランドケープタワー	田町徒歩12分	2006年（築19年）	48階	11,500〜37,600万円 55件	185.3万円	212.9万円
6パークタワー横濱ポートサイド	横浜徒歩12分	2008年（築18年）	34階	9,200〜25,000万円 8件	187.3万円	196.7万円

価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。

買ったあと、毎月いくらかかるか

港区の築20〜30年のマンション（517棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

管理費（㎡あたり月額）相場より安い

200円/㎡

安い相場並み高い

同じエリア・同じ築年帯の相場は336円/㎡。同じ規模・築年帯のマンションより抑えられています。共用施設や有人管理が少ないぶん安く済んでいる場合もあります。

修繕積立金（㎡あたり月額）相場並み

301円/㎡

安い相場並み高い

同じエリア・同じ築年帯の相場は277.5円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。

専有70.2㎡の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月35,200円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。港区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

貸した場合の賃料と利回り

成約家賃（中央値）25.8万円 成約75件・専有59.1㎡が中心

㎡単価4,336円/㎡1㎡あたりの月額

表面利回り（㎡単価ベース）3.75% 賃料÷成約価格

表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

コスモポリス品川の購入よくある質問

コスモポリス品川でいま売り出されている価格は割高ですか？

売り出し中の22件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが0件、レンジの中が16件、レンジより高いものが6件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。

コスモポリス品川の価格は上がっていますか？

坪単価の中央値は3〜6年前の358万円から567万円へ、58.4%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は11,030万円です。

コスモポリス品川を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費200円・修繕積立金301円です。港区の築20〜30年のマンション517棟と比べると、管理費は「相場より安い」、修繕積立金は「相場並み」水準です。

市場に出る前にお知らせできる場合があります

この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。

当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。

ご登録は無料です。お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。

当社の立場について

当社は宅地建物取引業者として売買の仲介を行っており、ご成約に至った場合は媒介契約に基づく仲介手数料をいただきます。売却をお考えの方と購入をお考えの方の双方からご登録をお預かりする場を運営しているため、どちらか一方に有利な数字をお見せしないことを運営の原則にしています。このページに出している成約の実測値・AI査定レンジ・維持費の水準は、売却をお考えの方向けのページと購入をお考えの方向けのページでまったく同じ集計から作っており、立場によって数字を変えることはありません。お預かりしたご登録の内容を他社へお渡しすることはなく、ご連絡するのは当社だけです。

このページの建物情報（総戸数・管理形態・築年月など）に誤りを見つけられた場合は、お問い合わせからお知らせください。確認のうえ訂正し、直った内容をご返信します。